Déficit foncier 2026 : plafond majoré à 21 400 €, travaux éligibles et déclaration

Le déficit foncier est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus puissants et les plus méconnus en 2026 : hors plafonnement des niches fiscales, applicable en droit commun sans limite de durée, il permet de déduire jusqu’à 10 700 € de charges par an sur le revenu global — et jusqu’à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer un bien de DPE E, F ou G à A, B, C ou D, grâce au plafond majoré prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Report du solde sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sans plafond. Guide complet, exemples chiffrés et procédure de déclaration.

Par l’équipe ACVM Patrimoine — Conseillers en gestion de patrimoine
Publié le 4 mai 2026 — Mis à jour le 4 mai 2026
Temps de lecture estimé : 9 minutes

Déficit foncier 2026 | Plafond 21 400 € | Travaux éligibles | Hors niches fiscales | Rénovation énergétique | Location nue | Optimisation fiscale

Dans cet article :

1. Qu’est-ce que le déficit foncier ?
2. Les deux plafonds en 2026 : 10 700 € et 21 400 €
3. Les 5 conditions cumulatives du plafond majoré à 21 400 €
4. Quels travaux sont déductibles en 2026 ?
5. Le mécanisme de déduction : comment ça s’impute ?
6. Tableau comparatif : déficit foncier vs loi Malraux vs dispositif Jeanbrun
7. Exemples chiffrés selon votre profil
8. Avantages du déficit foncier
9. Les risques et erreurs à éviter
10. Comment déclarer son déficit foncier : procédure étape par étape
11. Cas particuliers
12. Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine
13. Foire aux questions
14. En résumé

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal prévu par l’article 156 du Code général des impôts. Il se produit lorsque les charges déductibles d’un bien immobilier locatif (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.) sont supérieures aux revenus fonciers (loyers perçus) de l’année. Cette situation génère un « déficit » qui peut, sous conditions, être imputé sur le revenu global du contribuable — c’est-à-dire ses salaires, pensions ou revenus d’activité — dans la limite d’un plafond annuel.

Contrairement à de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, le déficit foncier est un mécanisme de droit commun permanent : il n’est pas soumis à une date d’extinction, ne figure pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, et ne nécessite pas de s’engager dans une opération spécifique labellisée. Tout propriétaire bailleur au régime réel peut potentiellement en bénéficier dès lors qu’il engage des dépenses déductibles supérieures à ses loyers.

Sa puissance est décuplée en 2026 grâce au plafond majoré à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sur les passoires thermiques — un dispositif prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Pour un contribuable à TMI 41 %, imputer 21 400 € de déficit sur son revenu global représente une économie fiscale immédiate de 8 774 €. Découvrez notre page dédiée au déficit foncier pour en savoir plus sur nos solutions.

Les deux plafonds en 2026 : 10 700 € et 21 400 €

En 2026, deux plafonds d’imputation du déficit foncier sur le revenu global coexistent selon la nature des travaux réalisés.

Plafond de droit commun : 10 700 €/an

Pour tous les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ne répondant pas aux conditions du plafond majoré, le déficit foncier imputable sur le revenu global est limité à 10 700 € par an. Ce plafond s’applique uniquement à la fraction du déficit hors intérêts d’emprunt — les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Le solde de déficit non absorbé par le plafond est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sans limitation de montant.

Plafond majoré : 21 400 €/an — rénovation énergétique des passoires thermiques

Le plafond d’imputation sur le revenu global est porté à 21 400 € pour les dépenses de travaux payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, la loi de finances 2026 ayant prorogé le dispositif de deux ans. Ce doublement du plafond de droit commun est conditionné au respect de 5 conditions cumulatives strictes détaillées ci-après.

Un point crucial souvent mal compris : le plafond majoré à 21 400 € ne remplace pas le plafond de droit commun de 10 700 € — il s’y substitue uniquement pour la fraction de déficit issue des travaux de rénovation énergétique éligibles. En pratique, l’excédent au-delà de 21 400 € reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sans plafond.

Les 5 conditions cumulatives du plafond majoré à 21 400 €

C’est le point le plus technique et le plus fréquemment mal appliqué du dispositif. Les 5 conditions suivantes doivent toutes être réunies simultanément pour bénéficier du plafond majoré :

1. Devis signé à compter du 5 novembre 2022 : date pivot de la loi de finances rectificative 2022, qui a instauré le plafond majoré. Les travaux engagés avant cette date ne peuvent pas bénéficier du plafond à 21 400 €, même s’ils ont été payés après le 1er janvier 2023. Il est recommandé de faire enregistrer ou dater le devis par acte d’avocat pour sécuriser la preuve de date certaine.
2. Paiement effectif entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 : c’est la date de paiement — et non de réalisation — des dépenses qui compte. La loi de finances 2026 a prorogé cette fenêtre de 2 ans (initialement fermée au 31/12/2025). Les travaux payés en 2026 ou 2027 peuvent donc bénéficier du plafond majoré.
3. Classe de départ E, F ou G au DPE opposable : le premier DPE, établi selon la méthode « DPE-3CL 2021 mise à jour », doit attester d’une classe E, F ou G. Il doit être en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux. Un bien classé D ne peut pas bénéficier du plafond majoré, même si des travaux énergétiques significatifs y sont réalisés.
4. Classe d’arrivée A, B, C ou D après travaux : un second DPE doit attester du changement de classe à l’issue des travaux. Si le contribuable ne fournit pas ce DPE attestant d’une classe A, B, C ou D, les revenus fonciers et globaux des années de déduction sont reconstitués selon les règles de droit commun. Le passage en classe D (et non seulement en A, B ou C) suffit.
5. Location nue à titre de résidence principale pendant 3 ans : le bien doit être loué nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 3 ans à compter de la première imputation du déficit sur le revenu global. Toute cession ou changement d’affectation avant ce délai entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Attention — erreur fréquente : annoncer « 21 400 € » sans préciser ces 5 conditions strictes est une erreur courante. Pour y être éligible, toutes les conditions doivent être cumulativement réunies. Un seul manquement — classe DPE incorrecte, devis antérieur au 5 novembre 2022, DPE post-travaux non produit — suffit à faire tomber le plafond majoré et à le ramener à 10 700 €.

Quels travaux sont déductibles en 2026 ?

La nature des travaux détermine leur déductibilité. Le fisc distingue trois catégories de travaux déductibles et une catégorie non déductible.

Travaux déductibles — catégorie 1 : entretien et réparation

Ces travaux maintiennent le bien en état sans en modifier la consistance ou la destination :

• Réfection des peintures, enduits, papiers peints
• Remplacement d’une chaudière à l’identique
• Réparation de la toiture (sans reconstruction complète)
• Ravalement de façade
• Remise en état d’installations de plomberie ou d’électricité
• Traitement contre les termites ou l’humidité

Travaux déductibles — catégorie 2 : amélioration

Ces travaux apportent un équipement ou confort nouveaux au bien sans en modifier la structure :

• Installation ou remplacement d’un système de chauffage ou de climatisation
• Installation de double vitrage ou remplacement des menuiseries
• Isolation des combles, des murs ou des planchers
• Installation d’une pompe à chaleur ou d’une VMC
• Création d’une salle de bains là où il n’y en avait pas
• Installation de volets roulants électriques

Travaux déductibles — catégorie 3 : charges locatives et frais divers

• Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la construction ou les travaux du bien
• Taxe foncière (hors ordures ménagères)
• Frais de gestion locative (honoraires d’agence)
• Primes d’assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Charges de copropriété déductibles
• Frais de diagnostic (DPE, amiante, plomb) liés à la location

Travaux NON déductibles

• Travaux de construction ou de reconstruction (modification de la structure porteuse, extension de surface habitable, surélévation)
• Travaux d’agrandissement
• Dépenses d’acquisition de mobilier (hors LMNP)

Le mécanisme de déduction : comment ça s’impute ?

Le mécanisme d’imputation du déficit foncier suit un ordre précis, défini par le CGI :

1. Étape 1 — Imputation sur les revenus fonciers : les charges déductibles (travaux + intérêts + autres) sont d’abord imputées sur les revenus fonciers (loyers) de l’année. Si les charges absorbent intégralement les loyers, le résultat est nul — aucun impôt foncier n’est dû.
2. Étape 2 — Imputation des intérêts d’emprunt : si un déficit subsiste après imputation sur les loyers, la fraction correspondant aux intérêts d’emprunt ne peut être imputée que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes — jamais sur le revenu global.
3. Étape 3 — Imputation du déficit hors intérêts sur le revenu global : la fraction du déficit provenant des autres charges (travaux, frais de gestion, taxes) est imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 € pour le plafond majoré). C’est cette imputation qui génère l’économie fiscale directe sur l’IR et les contributions sociales.
4. Étape 4 — Report du solde : l’excédent au-delà de 10 700 € (ou 21 400 €) ainsi que le déficit lié aux intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce report est illimité en montant : il n’y a pas de plafond sur le déficit imputable sur les revenus fonciers futurs.

Condition de maintien en location : pour que l’imputation sur le revenu global soit définitivement acquise, le bien doit rester loué nu pendant 3 ans à compter du 31 décembre de l’année d’imputation. Toute cession ou transformation en location meublée avant ce délai entraîne la reprise du déficit imputé.

Tableau comparatif : déficit foncier vs loi Malraux vs dispositif Jeanbrun

Critère	Déficit foncier	Loi Malraux	Dispositif Jeanbrun
Type d’avantage	Déduction revenu global	Réduction d’impôt directe	Amortissement déductible
Plafond annuel	10 700 € ou 21 400 €	400 000 € sur 4 ans	Illimité (3-5,5 %/an)
Hors niches fiscales	✅ Oui (fraction travaux)	✅ Oui (totalité)	✅ Oui
Engagement location	3 ans minimum	9 ans	9 ans
Zone géographique	Tout le territoire	SPR avec PSMV ou PVAP	Tout le territoire (DPE C min.)
Ticket d’entrée	30 000 € et +	150 000 € et +	100 000 € et +
Profil idéal	TMI 30-45 %, tous profils	TMI 41-45 %, niches saturées	TMI 30 %+, neuf ou ancien rénové
Report du solde	10 ans sur revenus fonciers	3 ans sur impôt	Illimité sur revenus fonciers

Exemples chiffrés selon votre profil

Exemple 1 — Plafond de droit commun (10 700 €), TMI 30 %

Situation : Sophie, 44 ans, cadre, TMI 30 %, loue un appartement nu à Paris 12e. Loyers annuels : 12 000 €. Travaux de rénovation (salle de bains + ravalement) : 18 000 €. Intérêts d’emprunt : 3 200 €. Charges diverses déductibles : 1 800 €.

Calcul : Total charges : 18 000 + 3 200 + 1 800 = 23 000 €. Déficit foncier : 23 000 − 12 000 = 11 000 €. Fraction intérêts d’emprunt : 3 200 € → imputables uniquement sur les revenus fonciers futurs. Fraction hors intérêts (travaux + charges) : 11 000 − 3 200 = 7 800 € → imputables sur le revenu global (dans le plafond de 10 700 €). Économie fiscale : 7 800 € × 30 % = 2 340 €. Report sur revenus fonciers futurs : 3 200 € (intérêts).

Conclusion : Sophie économise 2 340 € d’impôt sur ses revenus salariaux dès cette année, sans aucune contrainte de zonage ni de plafonnement des niches fiscales.

Exemple 2 — Plafond majoré (21 400 €), TMI 41 %, rénovation énergétique

Situation : Acquisition en 2026 d’un appartement ancien 80 m² classé DPE F, loué 1 200 €/mois après travaux. Travaux payés en 2026 (devis signé en janvier 2026, isolation + pompe à chaleur + menuiseries) : 60 000 € dont 12 000 € financés par MaPrimeRénov’. Intérêts d’emprunt : 6 000 €. Charges courantes : 2 000 €.

Calcul : Loyers annuels : 14 400 €. Total charges : (60 000 − 12 000) + 6 000 + 2 000 = 56 000 €. Déficit foncier : 56 000 − 14 400 = 41 600 €. Fraction intérêts : 6 000 € → report revenus fonciers. Fraction travaux + charges hors intérêts : 35 600 €. Imputable sur revenu global : 21 400 € (plafond majoré DPE F → C attesté). Report sur revenus fonciers : 35 600 − 21 400 = 14 200 €. Économie fiscale immédiate : 21 400 € × 41 % = 8 774 €.

Conclusion : L’investisseur économise 8 774 € d’impôt dès l’année des travaux, en dehors de tout plafonnement des niches fiscales. Les 14 200 € de report seront absorbés par les revenus fonciers futurs sur les années suivantes.

Exemple 3 — Dirigeant à TMI 45 %, immeuble de rapport, double avantage fiscal

Situation : Thomas, dirigeant de PME, TMI 45 %, impôt annuel de 65 000 €. Il acquiert un immeuble de rapport classé DPE F à Grenoble et réalise 80 000 € de travaux de rénovation énergétique complète permettant d’atteindre le DPE C. Le devis a été signé en février 2026.

Calcul : Imputation sur revenu global : 21 400 € (plafond majoré). Économie fiscale : 21 400 € × 45 % = 9 630 €. Report sur revenus fonciers futurs : 80 000 − 21 400 = 58 600 € → absorbés progressivement sur les revenus locatifs des 10 années suivantes. Cumulé avec un versement PER TNS (économie fiscale additionnelle hors niches), Thomas optimise doublement sa charge fiscale sans aucun plafonnement global.

Conclusion : Pour les TMI élevées, le déficit foncier majoré est l’un des rares leviers fiscaux permettant de dépasser le plafond des niches de 10 000 € tout en restant en droit commun. Découvrez nos stratégies d’optimisation fiscale globale.

Avantages du déficit foncier

• Hors plafonnement des niches fiscales : la déduction sur le revenu global (fraction hors intérêts d’emprunt) échappe entièrement au plafond de 10 000 €/an. Cumulable avec le PER, l’assurance-vie, la loi Malraux et tous les autres dispositifs actifs.
• Dispositif permanent et stable : le déficit foncier de droit commun (10 700 €) n’est pas soumis à une date d’extinction. C’est un mécanisme inscrit dans le droit commun depuis des décennies, contrairement au Pinel ou au Denormandie qui ont des dates de fin annoncées.
• Report illimité en montant sur les revenus fonciers : le solde de déficit non absorbé par le plafond annuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sans limitation de montant. Un déficit important se résorbe progressivement sur la durée.
• Application sur tout le territoire : contrairement à la loi Malraux (SPR uniquement) ou au Denormandie (244 communes éligibles), le déficit foncier s’applique partout en France, sur tout type de bien locatif nu en régime réel.
• Plafond majoré prorogé jusqu’en 2027 : la loi de finances 2026 a prolongé le dispositif de rénovation énergétique à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027 — deux années supplémentaires pour engager des travaux éligibles.
• Cumulable avec les aides à la rénovation : MaPrimeRénov’, CEE (Certificats d’Économies d’Énergie), éco-PTZ sont cumulables avec le déficit foncier. Les subventions perçues viennent en déduction des dépenses déductibles — mais le solde net reste significatif.

Les risques et erreurs à éviter

• Ne pas respecter les 5 conditions cumulatives du plafond majoré : un DPE de départ manquant, un devis antérieur au 5 novembre 2022 ou un DPE post-travaux non produit font tomber le plafond à 10 700 €. L’administration fiscale peut reconstituer les revenus des années de déduction si les conditions ne sont pas respectées.
• Vendre ou transformer en location meublée avant 3 ans : toute cession ou passage en LMNP avant 3 ans à compter du 31 décembre de l’année d’imputation entraîne la remise en cause de la déduction sur le revenu global. La vente imposerait une reprise de l’avantage fiscal sur toutes les années concernées.
• Opter pour le micro-foncier : le micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, mais ne permet pas de créer un déficit foncier. Si vous avez des travaux importants, le régime réel est obligatoirement plus avantageux — et l’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.
• Confondre travaux déductibles et non déductibles : les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Inclure ces dépenses dans le calcul du déficit expose à un redressement fiscal. En cas de doute, demandez une qualification préalable à votre CGP ou à l’administration.
• Choisir un bien médiocre uniquement pour son volume de travaux : un avantage fiscal ne transforme pas un mauvais actif en bon investissement. Si le quartier est faible, si la demande locative est limitée ou si la sortie à la revente est compliquée, le gain fiscal ne suffira pas à compenser le risque. La qualité de l’actif est le premier critère.
• Oublier les aides déductibles des dépenses : MaPrimeRénov’ et les CEE perçus doivent être déduits du montant des travaux avant calcul du déficit. Ne pas le faire expose à un redressement sur la fraction de dépenses effectivement prise en charge par des tiers.

Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et de vacance locative. Les économies fiscales présentées sont des estimations basées sur les règles en vigueur en 2026 et peuvent varier selon votre situation personnelle.

Comment déclarer son déficit foncier : procédure étape par étape

1. Vérifiez votre régime d’imposition : le déficit foncier n’est accessible qu’au régime réel. Si vous êtes au micro-foncier (revenus fonciers < 15 000 €), vous devez opter pour le régime réel — cette option est irrévocable pendant 3 ans. Elle s’exerce en remplissant le formulaire 2044 lors de votre déclaration de revenus.
2. Conservez toutes les factures de travaux : les factures acquittées (portant la mention « payé »), les devis signés avec date certaine, les attestations des entreprises RGE (pour les travaux éligibles au plafond majoré), les DPE avant et après travaux. Ces documents doivent être conservés 3 ans après la dernière imputation du déficit.
3. Faites établir le DPE post-travaux : pour bénéficier du plafond majoré à 21 400 €, le second DPE attestant de la classe A, B, C ou D doit être produit à la demande de l’administration. Ne tardez pas à le faire réaliser dès la fin des travaux.
4. Remplissez le formulaire 2044 : déclarez l’ensemble de vos revenus fonciers (loyers) et charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances) sur ce formulaire. Le déficit foncier calculé s’y matérialise.
5. Reportez le déficit sur la déclaration 2042 : la fraction du déficit imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € ou 21 400 €) se reporte automatiquement sur la déclaration 2042, case 4BC (déficit imputable sur le revenu global) ou 4BB (déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers).
6. Suivez le report pluriannuel : si un solde de déficit est reporté sur les revenus fonciers futurs, consignez-le soigneusement dans un tableau de suivi. Ce report devra être reporté chaque année sur le formulaire 2044 jusqu’à son absorption complète.

En cas de doute sur la qualification des travaux, la classe DPE applicable ou le montant déductible, consultez votre conseiller en gestion de patrimoine avant de déposer votre déclaration.

Cas particuliers

Cas d’une SCI à l’IR

Le déficit foncier s’applique également aux SCI soumises à l’IR. Chaque associé déduit sa quote-part de déficit de son revenu personnel, dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 €) par associé. Cette configuration est souvent utilisée dans les montages familiaux où plusieurs membres souhaitent investir conjointement dans un immeuble de rapport à rénover. À noter : le plafond s’apprécie individuellement par associé — un déficit de 30 000 € dans une SCI à deux associés à parts égales génère 15 000 € de déficit par associé, soit 10 700 € imputés sur le revenu global de chacun et 4 300 € reportés sur leurs revenus fonciers respectifs.

Cas d’un immeuble partiellement loué et partiellement occupé

Si vous occupez une partie d’un immeuble et louez le reste, seule la fraction des travaux correspondant aux parties louées est déductible des revenus fonciers. La fraction correspondant aux parties personnellement occupées n’est pas déductible. Cette répartition doit être justifiée par une clé d’allocation proportionnelle aux surfaces respectives — elle peut faire l’objet d’une vérification lors d’un contrôle fiscal.

Cas du cumul déficit foncier + loi Malraux

Ces deux dispositifs sont cumulables sur des biens distincts. Le dispositif Malraux génère une réduction d’impôt directe hors niches fiscales sur les travaux de restauration en SPR, tandis que le déficit foncier permet de déduire les charges de fonctionnement (intérêts, charges de copropriété) du bien Malraux. Cette combinaison est l’une des plus puissantes disponibles en 2026 pour les contribuables à TMI 41 % et 45 % disposant d’un bien en site patrimonial remarquable avec des travaux importants.

Cas d’un bien classé DPE E (et non F ou G)

La question revient fréquemment : un bien classé DPE E peut-il bénéficier du plafond majoré à 21 400 € ? Oui — mais uniquement si le DPE de départ est un DPE E établi selon la méthode « DPE-3CL 2021 mise à jour » et que les travaux permettent d’atteindre la classe D minimum. Le passage de E à D, bien que modeste en apparence, est éligible au plafond majoré si toutes les autres conditions sont réunies. Attention aux DPE anciens : les DPE établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2022, et ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2024. Un DPE expiré ne peut pas servir de justificatif de classe de départ.

Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine

Le déficit foncier est, en 2026, le dispositif de défiscalisation immobilière le plus accessible et le plus polyvalent disponible pour les propriétaires bailleurs. Sa permanence, son applicabilité sur tout le territoire, son caractère hors plafonnement des niches fiscales et ses deux niveaux de plafond (10 700 € et 21 400 €) en font un outil adapté à une très large gamme de profils — du salarié à TMI 30 % qui rénove un appartement ancien au dirigeant à TMI 45 % qui acquiert un immeuble de rapport classé passoire thermique.

Notre recommandation s’articule autour de trois principes :

• Agissez avant fin 2027 pour le plafond majoré : la prorogation accordée par la LF 2026 offre deux années supplémentaires pour engager des travaux éligibles au plafond à 21 400 €. Ne laissez pas passer cette fenêtre si vous possédez un bien classé E, F ou G.
• Sécurisez les 5 conditions avant de signer : avant tout engagement de travaux visant le plafond majoré, faites vérifier par votre CGP ou votre expert-comptable que les 5 conditions cumulatives sont bien réunies — en particulier la date du devis et la classe DPE de départ.
• Intégrez le déficit foncier dans une stratégie globale : combiné avec un PER (déduction hors niches), une assurance-vie multisupport (capitalisation flexible) et éventuellement un dispositif Malraux sur un autre bien, le déficit foncier contribue à une optimisation fiscale globale cohérente et puissante.

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Foire aux questions

Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?

En 2026, deux plafonds coexistent pour l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Le plafond de droit commun est de 10 700 € par an — il s’applique à tous les propriétaires bailleurs au régime réel, pour tous types de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Le plafond majoré est de 21 400 € par an — il s’applique uniquement aux travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer le bien d’une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sous réserve de respecter 5 conditions cumulatives strictes (devis signé depuis le 5 novembre 2022, paiement entre 2023 et 2027, DPE de départ E/F/G, DPE d’arrivée A/B/C/D certifié, location nue 3 ans). La loi de finances 2026 a prorogé le plafond majoré jusqu’au 31 décembre 2027. Dans les deux cas, seule la fraction du déficit hors intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global — les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers futurs.

Quels travaux permettent de bénéficier du déficit foncier en 2026 ?

Trois catégories de travaux sont déductibles des revenus fonciers en 2026. Les travaux d’entretien et de réparation : ils maintiennent le bien en état sans en modifier la consistance (ravalement, remplacement de chaudière à l’identique, réfection des peintures, réparation de toiture). Les travaux d’amélioration : ils apportent un équipement ou confort nouveaux sans modifier la structure (isolation, double vitrage, pompe à chaleur, nouvelle salle de bains, volets roulants). Les charges locatives déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion locative, primes d’assurance PNO, charges de copropriété. En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement (modification de structure porteuse, extension de surface habitable, surélévation) ne sont pas déductibles et ne doivent pas être inclus dans le calcul du déficit foncier. Pour le plafond majoré à 21 400 €, les travaux doivent permettre un gain de classe DPE (de E/F/G vers A/B/C/D) et être réalisés par des professionnels certifiés RGE pour les postes d’amélioration énergétique.

Le déficit foncier est-il soumis au plafonnement des niches fiscales en 2026 ?

Non — et c’est l’un de ses atouts majeurs. La fraction du déficit foncier hors intérêts d’emprunt imputable sur le revenu global est entièrement exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Cela signifie que même si vous bénéficiez déjà d’autres avantages fiscaux (emploi à domicile, FCPI, garde d’enfants) qui ont saturé votre plafond annuel de 10 000 €, le déficit foncier s’impute en plus sur votre revenu global, sans aucune limitation liée à ces autres dispositifs. Ce privilège est partagé par peu de mécanismes — essentiellement le déficit foncier, la loi Malraux, les Monuments Historiques et le PER (qui déduit du revenu brut global). C’est pourquoi le déficit foncier est particulièrement précieux pour les contribuables à TMI élevée dont le plafond de niches fiscales est déjà intégralement utilisé par d’autres dispositifs.

Pendant combien d’années peut-on reporter un déficit foncier en 2026 ?

Le report du déficit foncier sur les revenus fonciers futurs est possible pendant 10 ans à compter de l’année de création du déficit. Ce report s’applique à deux fractions distinctes : la fraction du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt (reportable uniquement sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global), et la fraction du déficit correspondant aux autres charges (travaux, frais) qui excède le plafond d’imputation sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 €). Ces deux fractions sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sans limitation de montant — il n’y a pas de plafond sur le déficit imputable sur les revenus fonciers futurs. Concrètement, si vous créez un déficit foncier important une année, il sera progressivement absorbé par vos futurs loyers, réduisant votre base imposable foncière pendant plusieurs années. Un suivi rigoureux du report pluriannuel est indispensable — votre expert-comptable ou votre CGP peut vous accompagner dans ce suivi.

Peut-on cumuler déficit foncier et MaPrimeRénov’ en 2026 ?

Oui, le déficit foncier et MaPrimeRénov’ sont cumulables en 2026 — mais avec une règle importante : les subventions perçues (MaPrimeRénov’, CEE, aides de l’ANAH) doivent être déduites du montant des travaux avant calcul du déficit foncier déductible. Vous ne pouvez pas déduire des dépenses qui ont été effectivement prises en charge par un tiers. Par exemple, si vous réalisez 30 000 € de travaux et recevez 10 000 € de MaPrimeRénov’, le montant déductible au titre du déficit foncier est de 20 000 € (30 000 − 10 000). Cette règle s’applique également aux CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) perçus. Malgré cette déduction, la combinaison déficit foncier + aides à la rénovation reste très avantageuse : les aides réduisent votre reste à charge, et la partie non subventionnée génère un déficit foncier déductible de votre revenu global dans la limite des plafonds applicables.

En résumé

• Deux plafonds en 2026 : 10 700 €/an en droit commun pour tous les travaux déductibles, 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique (DPE E/F/G → A/B/C/D) prorogé jusqu’au 31/12/2027 par la LF 2026.
• Hors plafonnement des niches fiscales : le déficit foncier s’impute en dehors du plafond de 10 000 €/an — cumulable avec tous les autres avantages fiscaux actifs (PER, Malraux, Jeanbrun).
• 5 conditions cumulatives pour le plafond majoré : devis ≥ 5/11/2022, paiement 2023-2027, DPE départ E/F/G, DPE arrivée A/B/C/D certifié, location nue 3 ans. Un seul manquement fait tomber à 10 700 €.
• Report sur 10 ans : le solde non absorbé par le plafond annuel est reportable sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans, sans limitation de montant.
• Intérêts d’emprunt exclus du revenu global : ils ne s’imputent que sur les revenus fonciers futurs — jamais sur le revenu global.
• À retenir : le déficit foncier est accessible à tout propriétaire bailleur au régime réel, sur tout le territoire, sans zonage ni plafonnement des niches — c’est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus universel disponible en 2026.
• Notre conseil : agissez avant fin 2027 pour profiter du plafond majoré à 21 400 € — et sécurisez les 5 conditions cumulatives avec votre CGP avant de signer les devis de travaux.

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