3 chiffres clés sur les SCPI
8 +
milliards
de collecte en 2023
90 +
Milliards
de capitalisation en 2023
95 %
d'immobilier
professionnel
Qu'est ce qu'une SCPI
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société d’investissement collectif dans l’immobilier, aussi appelée « pierre papier » la société de gestion achète de l’immobilier avec les fonds récoltés via les investisseurs. L’avantage principal de l’investissement en SCPI est le ticket d’entrée faible dans l’immobilier, on parle ici de 1000€ à 5000€ par part achetée.
La société met par la suite les biens en location et redistribue les loyers via des versements trimestriels, semestriels ou annuels.
Il existe 3 types de SCPI :
- SCPI de rendement : la majorité des SCPI se situe dans cette catégorie, le but est mettre en location des biens immobilier
- SCPI fiscales : ces SCPI achètent des biens dans le but de mettre en places de l’immobilier défiscalisant (Malraux, Pinel, déficit foncier)
- SCPI à capitalisation : l’objectif de cette SCPI est de capitaliser sur les biens achetés
Le fonctionnement complet de l'investissement en SCPI
Comment acquérir des SCPI ?
Avant d’acquérir ses premières SCPI, il est nécessaire de connaître le mode de détention de ses SCPI. Il est possible d’en détenir en direct ou au sein de l’assurance vie. La différence se trouve dans l’objectif d’investissement, les SCPI offrent la possibilité de choisir un mode d’investissement orienté capitalisation ou rendement via les 2 modes de détentions :
- Détenir en direct ses SCPI : les revenus réguliers des SCPI vous seront directement versés
- Détenir au sein d’une assurance vie ses SCPI : les revenus réguliers des SCPI restent dans l’enveloppe financière de l’assurance vie (ils se capitalisent dans la poche « fonds euros »)
La gestion d'une SCPI
La société de gestion d’une SCPI doit être agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), elle gère l’ensemble de l’activité de la SCPI. De l’achat des biens à la distribution des loyers auprès des investisseurs.
La gestion d’une SCPI est assez complexe, l’élément crucial est la maîtrise de la trésorerie, la trésorerie est constamment soumise à évolution, entre l’achat des biens, les nouveaux investisseurs, les investisseurs souhaitant vendre leurs parts, les loyers encaissés et redistribués. Pour une gestion plus rapide du parc immobilier et pour saisir des opportunités, la majorités des SCPI s’endettent.
La gestion de la trésorerie est compliqué à analyser avant d’investir, les données ne sont pas toujours rendues publiques, en revanche la gestion de l’endettement d’une SCPI est rendue publique au sein d’un rapport annuel, la majorité des SCPI n’excèdent pas 25% d’endettement pour limiter le risque de crédit.
Focus technique : le taux d’endettement d’une SCPI correspond au rapport entre l’endettement total de la société et sa capitalisation immobilière totale.
Une SCPI peut se spécialiser dans un secteur économique ou géographique, il en demeure un facteur essentiel qui est la diversification. Pour qu’un investissement dans une SCPI soit cadré il doit respecter certaines règles, que l’on retrouvera dans un article spécialement dédié dans notre espace blog patrimonial.
La fiscalité d'un SCPI
La fiscalité d’une SCPI se décompose en 2 catégories d’investissement :
La fiscalité d'une SCPI détenue en direct
Les SCPI génèrent des revenus locatifs réguliers (trimestriels, semestriels ou annuels) ils sont considérés comme des revenus fonciers par l’administration fiscale. Les revenus des SCPI sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%)
La valeur des parts d’une SCPI est réévaluée semestriellement, une plus-value peut être constatée à la revente des parts. Cette plus-value constitue une plus-value immobilière, elle est donc taxée au taux de plus-value immobilière à 19% avec une dégressivité à partir de la 6ème année de détention de 6% jusqu’à la 21ème, la 22ème année bénéficie de 4% de dégressivité pour arriver à l’exonération totale de l’imposition.
Cette plus-value est également soumis aux prélèvement sociaux à hauteur de 17,2%, une dégressivité s’applique également à partir de la 6ème année, 1,65% par an jusqu’à la 21ème année, 1,60% la 22ème année et 9% à partir de la 23ème année jusqu’à la 30ème année, c’est-à-dire jusqu’à l’exonération totale des prélèvements sociaux.
La fiscalité d'une SCPI détenue via un contrat d'assurance vie
L’assurance vie est une enveloppe financière et fiscale permettant de capitaliser son épargne sur des placements très diversifiés. L’avantage de l’assurance vie est que les revenus et plus-values générées par les produits investis dans cette enveloppe ne sont pas taxés tant qu’aucun retrait n’est effectué.
Les rachats (retraits, vocabulaire propre à l’assurance vie) bénéficient d’une fiscalité avantageuse à partir de la 8ème année d’ouverture du contrat, par l’intermédiaire d’abattements. De la 1ère à la 8ème année du contrat, les rachats sont taxés à hauteur de 30% (Flat Taxe + Prélèvements Sociaux) uniquement sur les revenus et plus-values générés par le contrat.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement et la fiscalité de l’assurance vie, nous vous redirigeons vers notre article détaillé à ce sujet.
La fiscalité des SCPI est donc bien plus avantageuse via le mode de détention de l’assurance vie, aucune taxation n’intervient pendant la période de détention et même lors de la cession de ses parts. Ce n’est qu’au rachat directement du contrat que l’exigibilité de la fiscalité intervient.
Le point négatif de ce mode de détention réside dans l’absence de revenus réguliers, les revenus restent au sein de l’assurance vie, capitalisés sur la partie fonds en euros de l’assurance vie.
Les avantages et les limites des SCPI
Les avantages des SCPI
L’investissement en SCPI permet de diversifier son portefeuille de placements grâce à de l’immobilier investi dans différentes zones géographiques et différents secteurs professionnels.
Les SCPI ont l’avantage majeur d’accéder à de l’immobilier avec un ticket d’entrée très faible à partir de 5000€ (voire 1000€ dans certains cas). Il est également simple de s’en procurer autant en direct que dans son contrat d’assurance vie.
Le but d’une SCPI est d’acheter des biens locatifs, la gestion locative est complètement gérée par la société de gestion de la SCPI. L’ensemble des problèmes locatifs du parc immobilier sont gérés par cette société.
Les SCPI permettent de générer des revenus complémentaires régulièrement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement). En fonction de l’objectif d’investissement, ces revenus peuvent être capitaliser au sein de l’assurance vie ou encaissés directement. Ces revenus complémentaires permettent de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux comme préparer sa retraite.
Certaines SCPI sont spécialisées dans l’investissement en immobilier défiscalisant comme les dispositifs Pinel ou Malraux. Les avantages fiscaux générés par ces investissements sont répercutés proportionnellement à chaque investisseur.
Les limites des SCPI
Les SCPI sont soumises au risque de volatilité du marché immobilier, pour limiter ce risque, les gestionnaires diversifient géographiquement leurs investissements, mais ce risque est tout de même présent.
Il se matérialise par la fluctuation de la valeur des parts des SCPI chaque année.
Comme vu précédemment, les revenus générés par les SCPI ainsi que la plus-value générée par la revente des parts de SCPI sont toutes deux soumises à la fiscalité immobilière.
Les revenus des SCPI sont considérés comme des loyers fonciers (barème progressif de l’IR) et les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières ainsi qu’aux prélèvement sociaux.
La fiscalité totale des SCPI est assez élevée, chez ACVM Patrimoine nous conseillons à nos client de détenir leurs SCPI via un contrat d’assurance vie pour neutraliser cette fiscalité élevée.
Les parts de SCPI peuvent être revendue à tout moment par l’investisseur, il existe 2 manières de revendre ses parts de SCPI.
La première, qui est la plus commune est de se faire racheter ses parts par la société de gestion de la SCPI. Le terme « se faire racheter » est d’ailleurs à prendre avec légèreté, la société de gestion peut littéralement sortir de l’argent de sa trésorerie pour acheter les parts de ses investisseurs. En revanche le mécanisme le plus courant est la recherche d’un nouvel acquéreur pour les parts en vente, l’offre de vente des parts est donc en attente d’un futur investisseur.
La seconde possibilité pour l’investisseur est de revendre ses parts sur le marché secondaire des SCPI, la démarche est donc de trouver un nouvel acquéreur en direct. La taille de ce marché secondaire était de 1.1 Milliard d’euros en 2018 (pour 51 Milliards de capitalisation des SCPI à cette époque).
Les frais d’entrée des SCPI sont réputés pour être assez élevés, il est en revanche nécessaire de prendre du recul sur ces frais d’entrée. Les SCPI restent un investissement purement immobilier, dans chaque investissement immobilier qu’il soit en direct ou en commun, des frais de notaires (7% à 8%) et différents frais annexes sont incompressibles (frais d’agence, frais de dossier, etc).
Les frais d’entrée entre 8% et 12% représentent les frais annexes que la société de gestion paie pour acquérir un nouveau bien.
Le placement dans les SCPI est par ailleurs un placement long terme tout comme l’investissement en immobilier « classique », ces frais d’entrée seront donc absorbés par la durée de l’investissement à terme.
Comment intégrer les SCPI dans sa stratégie d'investissement ?
Comment choisir sa SCPI ?
Le choix d’investissement dans une ou plusieurs SCPI se base sur 5 critères de sélection clés :
- Rendement moyen de la SCPI
- Taux d'occupation du parc immobilier
- Diversification et qualité des investissements réalisés
- Le taux d'endettement de la SCPI
- Le type de gouvernance de la société de gestion, ainsi que leur expérience
Si vous souhaitez en apprendre davantage sur le choix la façon de choisir ses SCPI, nous vous redirigeons vers notre article détaillés concernant ce sujet.
Dans quel objectif acheter des SCPI ?
Avant tout investissement dans ces SCPI, il est impératif de répondre à 2 questions clés :
- Quel est votre profil investisseur ?
- Quels sont vos objectifs financiers ?
