3 chiffres clés
10 K
Plafonnement des niches fiscales à 10K€/an
0 €
d'impôts sur les loyers pendant 20 ans avec le LMNP
30 %
Loi Malraux : une réduction d'impôt de 22 % à 30 % des travaux engagés
Qu'est que la défiscalisation immobilière ?
L’immobilier défiscalisant ou la défiscalisation immobilière consistent en la réduction d’impôts du foyer fiscal tout en développant le patrimoine immobilier du foyer.
Évidemment, quelques conditions imposées par le législateur sont à prendre en compte pour pouvoir bénéficier de déduction, réduction ou crédit d’impôts.
De nombreux dispositifs existent pour défiscaliser via l’immobilier, nous allons découvrir l’ensemble de ces dispositifs avec leurs avantages, leurs conditions et l’efficacité de chacun en fonction de votre profil.
Pourquoi investir dans l'immobilier défiscalisant ?
1. Réduction d'impôts
L’avantage majeur de ce type d’investissement est la réduction d’impôts que ce dispositif apporte. Dans la plupart des cas, la réduction d’impôts est associée au montant investi, plus le montant investi est important, plus la réduction d’impôts sera conséquente.
Le fait générateur de cette réduction d’impôts peut se baser sur le coût total d’un projet, le coût des travaux uniquement, une catégorie de travaux (de rénovation énergétique) ou sur le coût total d’une rénovation.
L’allègement de l’impôt peut également prendre plusieurs formes, que ce soit une déduction d’impôts (montant qui vient en déduction du revenu net imposable) ou une réduction d’impôts (montant qui vient réduire directement de l’impôt brut à payer), dans les 2 cas on observe un allègement de l’imposition annuelle.
2. Construire ou/et développer son patrimoine immobilier
La grande différence avec les autres mécanismes d’optimisation fiscale réside dans le fait que la défiscalisation via de l’immobilier permet de se constituer un patrimoine immobilier.
On ne recherche pas uniquement le gain d’impôts ici, mais également le développement de son patrimoine immobilier. Il est possible de choisir en fonction des différents dispositifs, le type de bien que l’on souhaite, seules les conditions de location, de travaux ou d’emplacements sont imposées. Chacune indépendamment de l’autre évidemment, ce qui permet de maitriser son investissement immobilier.
Dans le même contexte, à la fin de la période de l’avantage fiscal, le gain est double, à la fois une réduction d’impôts s’est appliquée sur plusieurs années (en fonction du dispositif choisi) et à la fois une capitalisation sur un bien immobilier a eu lieu. C’est un véritable développement de son patrimoine global grâce à un transfert de l’impôt qui aurait dû être payé vers la construction de son patrimoine immobilier.
3. L'effet de levier du crédit dans la défiscalisation immobilière
L’effet de levier pour le développement de son patrimoine immobilier est un élément essentiel et nécessaire à l’enrichissement, c’est un point que nous développons sur notre page accroître son patrimoine immobilier.
L’immobilier défiscalisant n’échappe pas à la règle, le crédit bancaire permet d’obtenir plusieurs avantages patrimoniaux dans l’investissement en immobilier défiscalisant :
- Préserver son épargne personnelle
- Accéder à des projets plus importants
- Déduire les intérêts des loyers
- Investir plus rapidement dans un projet de défiscalisation
4. Générer des revenus complémentaires
L’immobilier défiscalisant est certes un mécanisme fiscal mis en place par l’État, il n’en demeure pas moins que le principe de base est l’investissement dans un bien locatif. ce bien génère des revenus locatifs ce qui permet de l’alléger considérablement la mensualité du crédit contracté pour l’acquisition de ce bien. Ainsi que de générer des revenus complémentaires une fois le remboursement complet du crédit effectué.
L’investissement en défiscalisation immobilière permet donc de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux :
- Générer des revenus complémentaires
Les principaux dispositifs d'immobilier défiscalisant
Dispositif Malraux
La loi Malraux est un dispositif fiscal mis en place par l’État dans le but de favoriser la rénovation des coeurs de villes historiques.
Ce dispositif fiscal permet une réduction d’impôts en contrepartie des travaux de rénovations effectués par l’investisseur. La réduction d’impôts peut aller jusqu’à 30% du montant des travaux pour des biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable type PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur). Sinon, elle est de l’ordre de 22% pour des biens situés toujours sur un Site Patrimonial Remarquable mais cette fois de type PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine).
Cette réduction d’impôts est disponible sur 4 ans avec un plafond de travaux éligibles au dispositif Malraux à 400 000€. Concrètement, le montant maximum de réduction d’impôts est de 120 000€ (400 000€ x 30%) soit 30 000€/an.
Le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€/an de réduction d’impôts.
La réduction d’impôts est considérable d’autant plus que les biens éligibles sont en général à forte valeur étant donné l’attrait historique et la localisation des biens.
Ce dispositif est idéal pour les personnes subissant une forte pression fiscale ainsi qu’avec une capacité d’endettement élevée. Les biens disponibles sont de grande qualité et possèdent un réel charme historique.
Loi Denormandie
Le dispositif DENORMANDIE concerne les biens situés dans les villes qui participent à l’opération « Action Coeur de Ville » ou dans une zone de réhabilitation prioritaire, la loi DENORMANDIE s’applique pour tous les biens achetés avant le 31 décembre 2027, qui remplissent les conditions.
Le logement doit être rénové ou ayant subis des rénovations à hauteur de 25% du prix du coût total du projet, le plafond par opération est situé à 300 000€.
La durée d’engagement de location du bien est de 6, 9 ou 12 ans en fonction du choix de l’investisseur, la réduction d’impôts applicable est respectivement de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée d’engagement choisie.
La réduction d’impôt maximale est donc de 63 000€ sur 12 ans pour un coût total du projet de 300 000€.
Le bailleur doit par la suite respecter des conditions de location pour louer son bien, les loyers sont plafonnés, avec un barème différent pour chaque ville.
C’est un dispositif similaire à la loi PINEL, qui n’est plus en vigueur depuis le 31 mars 2025. À la différence que les biens ne sont pas neufs, le barème de réduction d’impôts est toujours favorable à l’investisseur, quant à celui du PINEL qui subit une réévaluation à la baisse chaque année.
loi monuments historiques
La loi Monuments Historiques date d’il y a plus de 100 ans, le principe est simple : favoriser la rénovation des monuments classés « historiques ».
Pour ce faire, le législateur autorise la déduction intégrale des travaux réalisés pour le bien classé, la déduction s’applique dans un premier temps sur les revenus foncier puis le reste s’impute sur les revenus globaux, sans aucun plafond. L’excédent est reportable sur 6 ans.
L’investisseur doit en revanche conserver son bien pendant au moins 15 ans.
Le bien classé en monument historique est totalement exonéré de droits de succession.
Il existe 3 types de mode de gestion des Monuments Historiques :
- Le bien ne génère aucun revenu
- Le bien est inoccupé et génère des revenus
- Le bien est occupé et génère des revenus
La classification des revenus diffère en fonction du mode de gestion du bien, vous pourrez en apprendre davantage sur notre blog patrimonial.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un incontournable de la défiscalisation immobilière, ce mécanisme s’applique sur tous les biens locatif nus.
Le principe est de reporter les travaux d’entretien ou de rénovation effectués sur les revenus générés par le bien puis de reporter la différence sur les revenus bruts globaux. Le plafond de la déduction est fixé à 10 700€, le delta est reportable sur les 10 prochaines années, sur les revenus fonciers uniquement.
Si les travaux ont pour objectif d’effectuer de la rénovation énergétique du bien, le plafond est alors de 21 400€.
Pour en découvrir davantage sur le déficit foncier, nous vous redirigeons vers notre page complète sur le sujet.
Loueur Meublés Non Professionnel (LMNP)
Le régime LMNP (Loueur Meublés Non Professionnel) concerne uniquement les logements meublés comme son nom l’indique. Le régime LMNP s’applique pour l’ensemble des logement meublés, qu’ils soient en longue durée, courte durée ou étudiant.
L’avantage considérable du régime LMNP est qu’il propose la mise en place d’amortissements au régime réel. Ces amortissements sont tout simplement des charges comptables non décaissables qui s’appliquent en charge, ce qui neutralise les loyers comptablement. Le régime LMNP permet d’alléger considérablement l’impôt payé sur les loyers (catégorisés en Bénéfices Industriels et Commerciaux) voire de le neutraliser entièrement.
Le régime LMNP n’est pas un dispositif d’immobilier défiscalisant au sens propre du terme puisqu’il ne permet pas de réduire son imposition actuelle. En revanche, il permet de neutraliser partiellement ou complètement ses loyers générés par le bien locatif, ce qui baisse indirectement l’impôt sur le revenu annuel à payer ou du moins n’augmente pas la pression fiscale.
Comment choisir son bien de défiscalisation immobilière ?
L'emplacement est stratégique
Dans n’importe quel projet immobilier, bien choisir l’emplacement du bien est un élément crucial de la prise de décision d’investissement.
C’est majoritairement l’emplacement qui permet une bonne valorisation dans le temps du bien. De nombreux projets de défiscalisations mettent en avant le logement à la fin des travaux ou après construction, l’emplacement est souvent secondaire. Il est important de se renseigner sur la ville, le quartier et la tendance démographique où sera localisé le bien.
Dans un projet de défiscalisation immobilier la réduction d’impôts n’est pas le seul critère à prendre en compte. Chez ACVM Patrimoine nous mettons en avant l’ensemble du projet et non uniquement la réduction fiscale obtenue. Les 3 prochains critères sont parfaitement en accord avec nos conseils.
Bien choisir son partenaire d'investissement
Dans tous les projets d’immobiliers défiscalisants, un partenaire spécialisé dans le dispositif choisi, interviendra en tant que chef de projet pour prendre en charge la réalisation de l’opération (hors déficit foncier).
Bien choisir la société de gestion immobilière permet d’éviter tous problèmes liés à la construction, rénovation, respect des conditions du dispositif fiscal. L’abus le plus connu est de majorer le prix d’achat du bien sous prétexte de la réduction d’impôts obtenue à l’issue de l’opération. L’opération est beaucoup moins favorable pour le client final puisque l’opération immobilière est surévaluée quant au prix du marché.
C’est un risque de rentabilité de l’opération, le risque le plus sensible est lié au respect des normes du dispositif fiscal, si la société ne possède pas les agréments nécessaires ou ne respecte pas à la lettre les processus imposés par l’État, la requalification de l’opération fiscale est en jeu. Les conséquences sont entièrement pour l’investisseur qui se voit devoir payer la réduction d’impôts.
Vous l’aurez compris, travailler avec un bon partenaire est essentiel dans votre opération de défiscalisation immobilière.
Étude de rentabilité du projet
La rentabilité est souvent un sujet secondaire lorsque l’on parle de projet d’immobilier défiscalisant, ce n’est pour nous absolument pas un sujet de second plan. La rentabilité d’un projet immobilier qu’il soit du locatif pur ou de l’immobilier défiscalisant est un réel sujet, une rentabilité faible peu déstabiliser l’équilibre patrimonial.
L’étude de rentabilité du bien doit être effectuée pour que cet élément soit pris en compte dans la prise de décision finale d’achat. Des projets entre 1% et 3% sont communs en défiscalisation, ce ne sont pas des projets à privilégier.
Il est également important de ne pas sous estimer le plafonnement des loyers sur certains dispositifs, ces plafonnements s’établissent entre 6 et 12 ans ce qui dégrade fortement le cash flow généré par le bien locatif.
Chez ACVM Patrimoine nous mettons un point d’honneur à concilier réduction d’impôts et opération immobilière rentable.
Prendre en compte l'impact patrimonial
Nous arrivons donc à l’impact patrimonial du projet, c’est-à-dire les conséquences indirectes que l’opération engendrera.
La conséquence directe que les sociétés de vente de défiscalisation mettent en avant est la réduction d’impôts, les conséquences indirecte ne sont absolument pas prise en compte en général.
L’impact patrimonial passe par exemple par la capacité d’épargne, la capacité d’endettement, mais également la rentabilité du projet, un projet qui ne génère pas assez de revenus par rapport à son prix d’achat peut mettre en péril l’équilibre du patrimoine.
L’engagement de conservation du bien qui concerne une bonne partie des dispositifs d’immobiliers défiscalisants peut être néfaste si un besoin de trésorerie intervient pendant la période d’engagement. Le fait de vendre le bien pendant cette période exige de rembourser le montant de réduction d’impôts dont vous avez bénéficié.
La défiscalisation immobilière n’est pas adaptée à tous les profils et toutes les situations, une véritable étude de faisabilité est à réaliser. chez ACVM Patrimoine nous apportons notre avis d’experts sur la cohérence ou non d’un tel projet. En analysant votre situation, vos objectifs à court et long terme, et en vous proposant de travailler avec nos partenaires de confiance que nous avons sélectionnés.
L'immobilier défiscalisant : notre avis d'expert
La défiscalisation immobilière est un outil patrimonial puissant s’il est maitrisé correctement.
De nombreux facteurs sont à prendre en compte, des éléments liés à votre situation actuelle d’investisseur ainsi que des éléments comparatifs de chaque projets. Le seul élément de réduction d’impôts n’est pas un indicateur suffisant d’un point de vu patrimonial pour investir dans une opération de défiscalisation immobilière.
Nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui prendra en compte votre situation personnelle. L’autre pilier du conseiller en gestion de patrimoine indépendant est qu’il aura accès à de nombreux partenaires spécialisés et accrédités.
