40 %
décote
à l'achat du bien
0 €
frottement fiscal
Qu'est-ce que la nue propriété ?
La nue propriété provient de la division de la pleine propriété en 2 parties :
- Usufruit : propriétaire du bien démunie du droit d’usage
- Nue-propriété : droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les fruits
L’usufruit rejoint la nue-propriété à la fin de la période définie. Le nue-propriétaire devient donc le plein propriétaire, il en obtient le droit de vente, usage, percevoir les revenus. Lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété, aucun frottement fiscal n’intervient.
Quel est le principe de l'investissement en nue propriété ?
Lorsqu’un investissement est réalisé en nue-propriété, vous achetez comme son nom l’indique la nue-propriété uniquement du bien. L’usufruit est quant à lui cédé à une société de gestion locative qui en bénéficiera pendant une période établie au préalable dans le contrat (en général 15 à 20 ans). Le nue-propriétaire ne perçoit donc aucun loyer de la location faite par la société de gestion.
Ce qui fait de la nue-propriété un investissement de plus en plus demandé est la décote importante du bien lors de son achat : entre 30% et 50% de sa valeur sur le marché.
Le nue-propriétaire achète un bien avec une décote, il ne peut en avoir l’usage quelconque pendant la durée du contrat, à l’échéance du contrat l’usufruit rejoint la nue-propriété. Il en devient donc l’unique plein propriétaire sans aucun frottement fiscal, il récupère la décote du bien ainsi que dans la majorité des cas une plus-value liée à l’augmentation du marché immobilier entre la date d’achat et la fin du contrat.
La société de gestion a l’obligation de restituer le bien dans la même condition qu’à la livraison du bien à la fin du contrat. Le bien sera donc remit en état par la société de gestion, sans aucun frais demandés au nue-propriétaire.
Les avantages et inconvénients de la nue propriété
LES POINTS FORTS
La nue-propriété est un dispositif d’investissement immobilier non conventionnel, il ne répond pas aux mêmes besoin que du locatif nu ou meublé.
En effet, aucun loyer n’est encaissé pendant 15 à 20 ans (durée prévue dans le contrat initial) ce qui ne permet pas de rembourser les mensualités d’emprunt si l’effet de levier est utilisé.
La décote du bien compense ce manque à gagner annuel, ce qui nous amène au premier avantage majeur de l’investissement en nue propriété, l’achat d’un bien de -30% à -50% de sa valeur de marché.
Le second avantage qui en découle est du fait de la transmission, donner un bien démembré est bien plus intéressant qu’un bien en pleine propriété d’un point de vue fiscal. Le bien transmis de son vivant possède déjà une valeur décotée, ce qui permet d’alléger la fiscalité par rapport à la valeur du bien en pleine propriété.
Le donataire percevra un bien en nue-propriété sous contrat, à la fin du contrat il recevra l’usufruit, il retrouvera la valeur complète du bien sans aucun frottement fiscal. Le fait d’effectuer une donation directement en nue-propriété permet de baisser la valeur fiscale du bien transmis et donc d’alléger la fiscalité du bien transmis.
La nue-propriété permet de ne pas alourdir sa fiscalité pendant toute la période du démembrement (période définie dans le contrat), pas de loyer perçu donc aucune fiscalité supplémentaire. De plus, les charges et taxes liés à la détention du bien ne sont dues par le nue-propriétaire mais par l’usufruitier (ici la société de gestion locative), tout comme l’entretien du bien.
Toujours au niveau de l’imposition, le nue-propriétaire n’est pas redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière c’est à l’usufruitier de déclarer le bien à l’IFI. Ce qui n’augmente pas l’assiette taxable de l’IFI pour le patrimoine du nue-propriétaire.
Le dernier avantage et non des moindre est la perception de revenus complémentaires à la fin de la période du contrat d’usufruit temporaire. Un bien en pleine propriété peut être loué, vendu ou donné, notre conseil est de mettre en location ce bien via le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour ne pas alourdir son assiette fiscale. Ce qui générera des revenus complémentaires neutres fiscalement.
En résumé, l’investissement en nue-propriété c’est :
- Profiter d'une décote de 30% à 50% du bien
- Profiter d'une fiscalité alléger pour une donation du vivant
- L'ensemble des charges liées au bien sont dues par l'usufruitier
- Le bien en nue propriété n'est pas soumis à l'IFI
- Recevoir en fin de contrat un bien comme neuf
- Percevoir des revenus complémentaire à l'échéance du contrat
LES LIMITES DE LA NUE PROPRIÉTÉ
Le premier point de limite de l’investissement en nue-propriété est l’absence de loyer pendant une longue période de 15 à 20 ans. C’est la raison principale qui refroidit de nombreux investisseurs dans ce modèle.
Le second point est la faible liquidité du bien pendant la période de détention en nue-propriété, un bien démembré est beaucoup moins recherché qu’un bien en pleine propriété mais avec une décote conséquente. Cet investissement ne doit pas mettre en difficulté l’investisseur sur plusieurs années, ce doit être un choix économiquement viable, l’investissement en nue-propriété est fortement intéressant d’un point de vue patrimonial lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété à la fin du contrat.
Le dernier risque est lié à la société de gestion locative, le contrat stipule que le bien doit être remis en étant neuf à fin du contrat. Le risque étant la mauvaise gestion locative de la société et donc une dégradation du bien. Ce risque est certes présent, néanmoins il est parfaitement maitrisable, le choix de la société mettant à disposition l’investissement en nue-propriété est primordiale.
Chez ACVM Patrimoine, nous prenons mettons ce risque au coeur de nos critères de recherches de projets de nue-propriétés. Nous travaillons uniquement avec des organismes sérieux, présents sur ce marché depuis plus de 20 ans.
A qui s'adresse la nue propriété ?
Vous l’aurez compris, la nue-propriété n’est pas un dispositif immobilier adapté à tous les foyers.
Premièrement des revenus confortables sont nécessaires ou une situation patrimoniale établie, pour ne pas se retrouver dans le besoin de revendre le bien pendant la période de démembrement.
Ensuite, le financement du projet, 2 choix s’offrent à l’investisseur, le paiement cash ou le financement bancaire. Dans le premier cas, d’importantes liquidités sont nécessaires, dans le second cas une importante capacité d’épargne est nécessaire pour couvrir les mensualité de crédit sans aucun revenus en face.
Dans les 2 cas, être bien conseillé est primordial pour ne pas se lancer dans un engagement de 15 à 20 ans qui pourrait être un poids d’un point de vue de l’équilibre patrimonial.
Chez ACVM Patrimoine, nous proposons de la nue-propriété uniquement pour des foyers disposant d’une forte capacité d’épargne ou ayant déjà de nombreux bien immobiliers dans le but de ne pas alourdir la fiscalité locative et l’IFI. Nous réalisons une étude prévisionnelle pour vérifier la bonne capacité d’investissement du foyer fiscal dans ce type de bien et ne le mettre en difficulté.
Lorsque la nue-propriété est réfléchie et adapté au foyer fiscale, c’est un placement remarquablement efficace, puisqu’il répond à de nombreuses problématiques patrimoniales :
- Aucune fiscalité supplémentaire pendant la période du démembrement
- Développement du patrimoine immobilier sans augmenter l'IFI
- Transmission du bien de son vivant
- Revenus complémentaires à la fin de l'usufruit temporaire
