Qu'est ce que le déficit foncier ?
Définition et cadre légal du déficit foncier
Le déficit foncier est encadré par l’article 156 du Code Général des Impôts, un déficit foncier est tout simplement une perte générée par les charges déductibles plus importantes que les loyers au cours d’une année de location.
Le déficit foncier est un avantage fiscal créé pour encourager la rénovation des biens immobiliers. Il permet de réduire son imposition l’année des travaux ainsi que de reporter le surplus de charges sur les loyers des 10 années suivantes.
Le fonctionnement du déficit foncier
Le principe du déficit foncier est assez simple, l’ensemble des travaux liés à la rénovation, l’entretien ou l’amélioration d’un logement sont déductibles des revenus fonciers. (Attention : les travaux d’agrandissements ne sont pas déductibles)
Lorsque ces charges dépassent les loyers, on parle de déficit, ce déficit est reportable jusqu’à 10.700€ en déduction des revenus imposables. La somme des travaux dépassant ces 10.700€, est reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Ce qui permet de neutraliser la fiscalité des revenus fonciers (fortement imposables) pendant 10 ans.
Exemple de déficit foncier :
Monsieur X souhaite rénover son appartement entre 2 baux, il investit 35.000€ en travaux de rénovation, les travaux durent plusieurs mois, il ne donc louer que 6 mois complets dans l’année N des travaux. Il encaisse 5.000€ de loyers.
Le résultat financier de la location de l’appartement est négatif : 5000€ – 35.000€ = – 30.000€
Monsieur X pourra reporter 10.700€ en déduction de son revenu net global, sur les 30.000€ restants.
30.000€ – 10.700€ = 19.300€, il reste 19.300€ de déficit concernant les travaux effectués, ils seront reportables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Dans la pratique, Monsieur X loue son bien 10.000€/an, il pourra les reporter 2 ans. Pendant 2 ans, Monsieur X ne paiera aucun impôts sur ses loyers encaissé
Les charges déductibles en déficit foncier
Les charges déductibles dans le cadre du déficit foncier ne sont pas uniquement liées aux travaux réalisés, il existe d’autres charges déductibles tout comme certaines charges liées aux travaux non déductibles.
Voici la liste des charges déductibles des revenus fonciers :
- Les frais de gestions et d’administrations du bien
- Les primes d’assurances
- Les charges non récupérables auprès du locataire
- Les travaux d’amélioration du bien
- Les travaux de rénovation du bien
- Les travaux d’entretien du bien
- Les intérêts d’emprunt : Attention, les intérêts sont déductibles des revenus foncier uniquement (reportables dur 10 ans) et non du revenus globaux
Doublement du déficit foncier à 21 400€
Le doublement du déficit foncier a été mis en place à partir du 1er janvier 2023 pour favoriser les rénovation énergétiques des logements.
En réalisant des travaux de rénovation énergétiques, il sera possible de déduire jusqu’à 21 400€ de son revenu global. 2 conditions sont nécessaires pour bénéficier de ce doublement du déficit foncier :
- Rénover un logement dont le DPE est classé en E, F ou G avec pour objectif de le transformer en logement classé D, C, B ou A.
- Réaliser les travaux de rénovation énergétiques avant le 31 décembre 2025
- Remplacement ou ajout d’un chauffage, utilisant les énergies renouvelables
- Remplacement des fenêtres ou des portes (ouvertures donnant sur l’extérieur)
- Ajout d’isolation intérieure ou extérieure
Les conditions à respecter pour bénéficier du déficit foncier
Le déficit foncier est un réel levier de réduction d’impôts, le législateur a donc posé des limites pour encadrer ce régime fiscal immobilier. Il existe 2 types de conditions pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, la première concerne les charges déductibles ainsi que le types de travaux réalisés, nous avons détaillé cette partie en amont dans cet article. Le seconde condition concerne les caractéristiques du bien et du dispositif, voici les 4 conditions du déficit foncier :
- Nature du bien : Le déficit foncier s’applique uniquement sur les biens nus.
- Engagement de location : Le bien doit être loué au minimum 3 ans après la fin des travaux
- Plafond de déduction : Le plafond de déduction sur les revenus globaux est de 10.700€ (21.400€ si rénovation énergétique) par an pendant 6 ans et 10 ans uniquement sur les revenus fonciers.
- Cas de non éligibilité : Il n’est pas possible de louer le biens à un membre du foyer fiscal
