Qu'est ce que le dispositif LMNP ?
Définition et principe du LMNP
On appelle LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) le dispositif fiscal qui permet à une personne physique de louer son bien immobilier en répondant aux normes du meublé à titre non professionnel. C’est un dispositif particulièrement attractif toujours considéré comme une niche fiscale en 2025.
Ce dispositif permet d’investir dans le locatif tout en bénéficiant d’une fiscalité locative pratiquement nulle, suivant l’option fiscale choisie. Les loyers générés par le bien soumis au régime LMNP ne sont pas considérés comme du foncier et donc fiscalisés comme des revenus fonciers, mais comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
L’avantage fiscale se matérialise par le choix de 2 options pour calculer la base imposable sur les loyers encaissés :
- Le régime du micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : C’est le régime simplifié du LMNP, un abattement de 50% est appliqué sur les loyers, seuls 50% des loyers sont soumis à l’imposition sur les revenus ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
- Le régime réel : Ce régime est plus complexe puisqu’il nécessite une comptabilité, dans ce régime, l’amortissement est utilisé. L’amortissement est le fait d’étaler le coût de l’investissement au cours de son utilisation. Concrètement, on applique une charge annuelle en face des loyers, cette charge est totalement fictive, aucun décaissement de trésorerie n’a lieu.
Le régime LMNP est assimilé à une entreprise puisque la location meublée est une activité commerciale, un numéro SIRET (identification d’entreprise) est appliqué au bien. Par ailleurs, vous serez redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) puisqu’une société est ouverte au titre du dispositif LMNP.
Certaines conditions permettent d’en être exonéré :
- la perception de loyers inférieurs ou égaux à 5000€
- la location occasionnelle de sa résidence principale ou secondaire
- la location d’une partie de sa résidence principale à un prix raisonnable pour que le locataire en fasse sa résidence principale.
C’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par un comptable dans la gestion de ces amortissements.
LMNP pour les non-résidents
Pour les non-résidents, la seule condition des revenus inférieurs à 23.000€ en location meublé s’applique puisque le contrôle des revenus globaux à l’étranger est plus compliqué.
Les prélèvements sociaux s’appliquent en revanche pour les non-résidents lors de la perception des loyers et lors de la cession du bien, concernant la plus value générée.
LES CONDITIONS DU LMNP
La première condition évidente pour profiter du dispositif LMNP est de respecter les règles d’aménagement du logement meublé, d’après le site du service public :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)
Les avantages du LMNP
Grâce au régime réel, les amortissements couvrent les loyers dans la majorité des cas ce qui permet de neutraliser complètement la fiscalité puis la base imposable est nulle.
2 facteurs jouent directement sur le rendement net d’un bien : la neutralité de la fiscalité et la majoration du loyer lié à l’ameublement du bien. Le bien peut également être proposé à la location courte durée ce qui augmente drastiquement les revenus annuels.
L’avantage majeur entre le LMNP et LMP (Loueur Meublé Professionnel) est visible lors de la cession du bien. Dans les 2 cas l’amortissement est imputable aux loyers en revanche dans le cadre du LMP, l’amortissement cumulé réalisé sur plusieurs années est imputable à la valeur nette comptable du bien (voire diminuée à 0 si l’amortissement est terminé). Ce qui augmente fortement la plus value générée par la cession du bien. L’abattement pour durée de détention du bien ne s’applique pas non plus puisque le dispositif LMP est rattaché aux règles de plus-value de bien des personnes morales.
Le dispositif LMNP est rattaché au dispositif de plus-value des personnes physiques, c’est-à-dire que l’imposition maximale des plus-values est de 19% (attention à ne pas oublier les prélèvements sociaux de 17.2%, dégressifs également en fonction de la durée de détention). L’abattement dégressif pour durée de détention du bien s’applique également.
L’avantage conséquent par rapport au LMP est que l’amortissement ne se reporte pas sur la valeur de base du bien pour le calcul de la plus-value, c’est a valeur d’achat du bien qui est prise en compte.
Le dispositif LMNP permet aussi bien de louer sur du long terme, un bail meublé sera nécessaire, que de louer sur du court terme via Airbnb par exemple.
Une stratégie mixte pourra être mise en place comme de la location étudiante sur 9 mois et 3 mois en courte durée via Airbnb pour maximiser le rendement locatif.
Le dispositif LMNP étant un dispositif rattaché à l’investissement immobilier, le financement d’un bien en LMNP est possible et même recommandé pour le développement de son patrimoine.
Le dispositif LMNP est-il optimal ?
LES DIFFÉRENCES ENTRE LE RÉGIME FONCIER ET LMNP
Le régime LMNP est une véritable niche fiscale, certes aucune réduction immédiate d’impôt sur le revenu n’est possible. En revanche, lorsque l’on effectue une comparaison avec le régime foncier (location nue) la différence de fiscalité est considérable.
Le régime foncier ne permet pas d’appliquer un amortissement du bien, même au réel. Le choix fiscal du loueur en foncier est simple, un abattement sur les loyers de 30% forfaitaire ou l’application du régime réel (déduction des charges liées au logement).
Ensuite, vient s’appliquer la fiscalité, les loyers annuels s’ajoutent aux revenus globaux du foyer fiscal, ce qui s’appuie directement sur la tranche marginale d’imposition du foyer. Par exemple, un foyer fiscal ayant une tranche marginale d’imposition à 30% verra les loyers en foncier fiscalisé à 30% + 17,2% de prélèvements sociaux.
Contre seulement 17,2% liés aux prélèvements sociaux pour le dispositif LMNP. La fiscalité a été neutralisée via le mécanisme des amortissements.
Auquel il est d’usage d’ajouter la majoration du loyer lié à l’ameublement du bien.
AVIS D'EXPERTS SUR LE RÉGIME LMNP
Le dispositif LMNP est un mécanisme fiscal immobilier que nous recommandons fortement à nos clients. Il réunit de nombreux avantages financiers, fiscaux et patrimoniaux.
L’amortissement est un outil essentiel de ce dispositif via le régime réel du LMNP. C’est le seul dispositif fiscal permettant de réunir le double avantage lié à l’amortissement, la neutralisation des loyers via des charges annuelles fictives ainsi que la non-application des amortissement lors de la revente du bien. Ce qui permet de profiter de la valeur d’achat du bien non décotée des amortissement pour le calcul de la plus-value ainsi que des abattements pour durée de détention uniquement disponible pour les personnes physiques.
Rajoutez à ce dispositif la possibilité du levier bancaire, ce qui en fait un outil fiscal essentiel dans l’accroissement de son patrimoine sans pour autant alourdir sa fiscalité.
