Loi Malraux
Patrimoine & fiscalité
au cœur de l'Histoire
Investissez dans la restauration d'immeubles anciens situés dans des sites patrimoniaux remarquables et bénéficiez d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 120 000 € — hors plafonnement des niches fiscales.
L'un des plus anciens
dispositifs de défiscalisation
immobilière de France
Instituée en 1962 par André Malraux, Ministre de la Culture, cette loi vise à encourager la restauration d'immeubles anciens situés dans des quartiers historiques protégés, tout en offrant aux investisseurs une réduction d'impôt sur le revenu particulièrement puissante.
Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation, la réduction Malraux ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. C'est l'un des rares leviers permettant de réduire massivement une forte charge fiscale.
Le principe en trois mots
Vous acquérez un immeuble ancien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR). Vous financez sa restauration complète sous la supervision d'un Architecte des Bâtiments de France. En contrepartie, l'État vous accorde une réduction d'impôt calculée directement sur le montant des travaux — et non sur leur valeur déductible de vos revenus.
Vous vous engagez ensuite à louer le bien nu pendant 9 ans, sans plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire. Vous constituez ainsi un patrimoine immobilier de caractère en plein cœur historique.
Deux taux selon
la protection patrimoniale
Depuis le 1er janvier 2025, seuls les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) sont éligibles. Le taux de réduction dépend du plan d'urbanisme qui couvre le secteur.
Les secteurs couverts par un PSMV approuvé correspondent aux anciens « secteurs sauvegardés » — le niveau de protection le plus élevé. L'Architecte des Bâtiments de France contrôle chaque aspect de la restauration pour garantir la conformité historique et architecturale du bâtiment.
Les secteurs couverts par un PVAP approuvé offrent un niveau de protection patrimoniale important mais légèrement moins contraignant que le PSMV. Le taux de 22 % s'applique également aux programmes de restauration déclarés d'utilité publique.
Hors plafonnement des niches fiscales
Contrairement à Pinel, Denormandie ou Jeanbrun, la réduction Malraux échappe au plafond global de 10 000 € par an. Elle peut donc s'additionner à d'autres dispositifs et offrir des économies fiscales considérables aux contribuables fortement imposés.
5 étapes de
l'acquisition à la réduction
Un investissement structuré et balisé, encadré par des professionnels agréés.
Acquisition
Vous achetez un immeuble ancien éligible dans un SPR — souvent via une VIR (Vente d'Immeuble à Rénover) proposée par un opérateur spécialisé.
Autorisation
Dépôt d'une Autorisation Spéciale de Travaux (AST) auprès de la préfecture, instruite par l'Architecte des Bâtiments de France.
Travaux
Restauration complète de l'immeuble sur 1 à 4 ans maximum. La réduction d'impôt est imputée chaque année au fil des paiements de travaux.
Mise en location
Mise en location nue dans les 12 mois suivant l'achèvement, pour 9 ans minimum, à titre de résidence principale du locataire. Loyer libre.
Patrimoine acquis
À l'issue des 9 ans, vous disposez d'un bien de centre-ville historique restauré, libre d'usage — revente, maintien en location, jouissance personnelle.
Exemples concrets
Trois profils d'investissement illustrant l'impact fiscal réel sur 4 ans.
Simulations données à titre indicatif. La réduction est imputée sur l'impôt sur le revenu au fur et à mesure du paiement des travaux. Tout excédent est reportable sur les 3 années suivantes (art. 199 tervicies CGI). Les performances et économies fiscales dépendent de la situation personnelle de chaque investisseur.
Ce qui ouvre droit
à la réduction fiscale
La restauration doit être complète et encadrée par un Architecte des Bâtiments de France. Les travaux partiels ne sont pas éligibles.
Structure & enveloppe extérieure
Réfection ou reconstitution des toitures, murs extérieurs, façades, ravalements. Tous les travaux imposés ou autorisés par les autorités patrimoniales sont éligibles.
Parties communes & réseaux
Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration des parties communes et parties privatives. Mise aux normes des réseaux (électricité, plomberie, chauffage…).
Honoraires & frais annexes
Honoraires d'architecte, frais d'adhésion aux associations foncières urbaines, indemnités d'éviction et frais de relogement provisoire des locataires en place.
Transformation & aménagement
Transformation de combles, greniers ou pièces annexes en surface habitable, sans modification du volume extérieur du bâtiment.
Caractéristiques
du dispositif
Un cadre fiscal et réglementaire stable, avec des droits acquis au moment de l'investissement qui ne peuvent pas être remis en cause par une modification ultérieure du dispositif.
Droits acquis garantis : une fois votre investissement engagé et les travaux validés, toute modification législative ultérieure (taux, zones, suppression du dispositif) n'affecte pas vos droits. Vous conservez le taux et les conditions en vigueur à la date de votre opération.
Le profil idéal de
l'investisseur Malraux
Ce dispositif s'adresse à des investisseurs ayant une forte pression fiscale et une vision patrimoniale à long terme.
Fortement imposé
La loi Malraux est particulièrement efficace à partir d'une tranche marginale d'imposition à 41 % ou 45 %. Plus vous payez d'impôts, plus le levier fiscal est puissant. Un contribuable payant 30 000 € d'IR par an efface en pratique plusieurs années d'impôt.
Sensible au patrimoine
Au-delà de l'aspect fiscal, l'investisseur Malraux est souvent attaché à la qualité architecturale et à la valeur patrimoniale des biens. Il cherche un actif rare, situé en hypercentre historique, avec une belle valeur de revente à terme.
Horizon de long terme
L'engagement de 9 ans de location implique de disposer des fonds mobilisés sur la durée. Ce dispositif convient aux investisseurs souhaitant consolider leur patrimoine sur le long terme et ne nécessitant pas de liquidité immédiate sur le bien.
Réduisez massivement
votre impôt sur le revenu
La loi Malraux est l'un des dispositifs les plus puissants pour les contribuables fortement imposés. Analysons ensemble votre situation fiscale pour déterminer si ce dispositif vous convient et identifier les meilleures opportunités patrimoniales.
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