Dispositif de défiscalisation sélectionné
Dispositif Jeanbrun
Investir dans le locatif,
autrement
Le successeur du Pinel, en vigueur depuis le 21 février 2026 :
un mécanisme d’amortissement fiscal annuel de 3,5 % à 5,5 %,
applicable sur tout le territoire français, sans zonage — et hors plafond des niches fiscales.
Amortissement 3,5 % à 5,5 %/an
Hors plafond niches fiscales
Tout le territoire France
Art. 47 LF 2026 · Loi n° 2026-103
Le nouveau cadre fiscal
de l’investissement locatif
en France
Porté par Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, et intégré à la loi de finances pour 2026
(loi n° 2026-103 du 19 février 2026), ce dispositif remplace définitivement le Pinel,
disparu fin 2024. Il s’inscrit dans le plan national « Relance Logement » dont l’objectif
est d’atteindre 2 millions de logements d’ici 2030.
Le changement de philosophie est radical : là où le Pinel offrait une réduction d’impôt
forfaitaire sur le prix d’achat, le Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal annuel
déductible de vos revenus fonciers — et imputable directement sur votre revenu global.
Un levier durable, modulable, et hors plafonnement des niches fiscales.
Pinel → réduction d’impôt directe et limitée dans le temps.
Jeanbrun → amortissement fiscal annuel sur toute la durée de l’engagement (9 ans minimum),
imputable sur le revenu global et hors plafond des niches fiscales de 10 000 €/an.
Le principe en trois points
Vous achetez un logement neuf (ou ancien fortement rénové) et vous le louez nu à
titre de résidence principale pendant 9 ans, en respectant des plafonds de loyer
et de ressources selon le niveau choisi (intermédiaire, social, très social).
En contrepartie, vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers — et de votre
revenu global — un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition. Plus votre
loyer est modéré, plus votre taux d’amortissement est élevé.
Aucun zonage obligatoire : le dispositif s’applique partout en France métropolitaine
et en outre-mer, dans les immeubles collectifs neufs ou anciens rénovés.
5,5 %amortissement annuel max.
Amortissement annuel max.
12k€
Plafond annuel (très social)
9ans
Engagement locatif minimal
2028
Date limite d’acquisition
Les taux d’amortissement
selon le niveau de loyer
L’assiette d’amortissement est fixée à 80 % du prix d’acquisition (hors terrain).
Le taux annuel varie selon la nature du bien et le niveau de loyer pratiqué.
| Catégorie de location | Nature du bien | Taux annuel | Plafond annuel | Réduction de loyer vs marché |
|---|---|---|---|---|
| LOC 1 — Intermédiaire Classes moyennes exclues du parc social |
Neuf / VEFA | 3,5 % | 8 000 €/an | Loyer modéré (plafond LLI) |
| LOC 2 — Social Ménages à revenus modestes |
Neuf / VEFA | 4,5 % | 10 000 €/an | Loyer ≈ –25 % vs marché libre |
| LOC 3 — Très social Ménages à très faibles revenus |
Neuf / VEFA | 5,5 % | 12 000 €/an | Loyer ≈ –45 % vs marché libre |
| LOC 1 / LOC 2 | Ancien rénové (travaux ≥ 30 % du prix · DPE A ou B) |
3 – 4 % | 10 700 €/an | Selon niveau de loyer choisi |
Comment se calcule l’amortissement ? Pour un appartement neuf acheté 250 000 €,
l’assiette amortissable est de 200 000 € (80 %). En location sociale (4,5 %),
l’amortissement annuel est de 9 000 €. Sur 9 ans, c’est 81 000 € déduits de vos revenus imposables.
À une TMI de 41 %, l’économie fiscale atteint 3 690 €/an, soit plus de 33 000 € sur la durée de l’engagement.
Si les plafonds annuels sont dépassés, l’excédent est définitivement perdu (non reportable).
De l’acquisition
à l’avantage fiscal
Un parcours administratif structuré, avec des jalons clairs de l’achat à la déclaration annuelle.
1
Acquisition
Achat d’un logement neuf (VEFA) ou ancien à rénover, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Résidence en immeuble collectif uniquement.
2
Convention ANAH
Signature d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat qui fixe votre niveau de loyer (LOC1/2/3) et les conditions de ressources des locataires.
3
Mise en location
Location nue obligatoire dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition, à titre de résidence principale, pendant 9 ans minimum.
4
Déclaration annuelle
Chaque année, vous déclarez vos revenus fonciers via la 2044 ou 2044 spéciale, en intégrant l’amortissement Jeanbrun. Le déficit est imputé sur le revenu global.
4 innovations majeures
par rapport au Pinel
🗺️
Pas de zonage — tout le territoire
Contrairement au Pinel, limité aux zones A bis, A et B1, le Jeanbrun s’applique partout en France métropolitaine et en outre-mer. Les villes moyennes, les bassins d’emploi et les communes en développement sont désormais accessibles.
→ Vastement plus d’opportunités immobilières
📉
Amortissement imputable sur le revenu global
Innovation majeure : le déficit foncier créé par l’amortissement Jeanbrun est imputable directement sur votre revenu global (et non seulement sur vos revenus fonciers). Cela renforce considérablement l’efficacité pour les contribuables fortement imposés.
→ Réduction de la base imposable totale
⚡
Hors plafond des niches fiscales
Le mécanisme d’amortissement Jeanbrun étant une déduction d’assiette (et non une réduction d’impôt classique), il se situe hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an. Il peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
→ Cumul possible avec PER, Girardin, Malraux…
📐
Déficit foncier renforcé pour l’ancien
Pour les biens anciens avec rénovation énergétique (passage en DPE A ou B), le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé : 21 400 €/an jusqu’au 31 décembre 2027, contre 10 700 € en droit commun.
→ Particulièrement puissant pour la rénovation lourde
Exemples concrets
Trois profils d’investissement pour visualiser l’économie fiscale sur 9 ans. Base : TMI de 41 %.
LOC 1 — Location intermédiaire
3,5 %
Bien neuf · 250 000 € · Assiette 200 000 €
Amortissement annuel7 000 €
Plafond annuel8 000 €
Économie fiscale/an (TMI 41 %)2 870 €
Économie totale sur 9 ans~25 830 €
Loyer libre vs plafonnéLoyer modéré
LOC 2 — Location sociale
4,5 %
Bien neuf · 250 000 € · Assiette 200 000 €
Amortissement annuel9 000 €
Plafond annuel10 000 €
Économie fiscale/an (TMI 41 %)3 690 €
Économie totale sur 9 ans~33 210 €
Loyer vs marché libre–25 % env.
LOC 3 — Location très sociale
5,5 %
Bien neuf · 250 000 € · Assiette 200 000 €
Amortissement annuel11 000 €
Plafond annuel12 000 €
Économie fiscale/an (TMI 41 %)4 510 €
Économie totale sur 9 ans~40 590 €
Loyer vs marché libre–45 % env.
Simulations données à titre indicatif, basées sur un bien neuf de 250 000 € et une TMI de 41 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux).
Les économies effectives dépendent de votre situation personnelle, du montant du loyer, de la zone géographique et des charges réelles.
Si l’amortissement dépasse le plafond annuel, l’excédent est définitivement perdu. Consultez votre conseiller avant tout engagement.
Caractéristiques
du dispositif
Le dispositif Jeanbrun est opérationnel depuis le 21 février 2026 pour les acquisitions
réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Les décrets d’application fixant notamment les plafonds
de loyers par commune ont été publiés au Journal Officiel du 31 janvier 2026.
Références légales : Article 47 de la loi de finances pour 2026
(loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au JO n° 0043 du 20 février 2026).
Décision du Conseil Constitutionnel n° 2026-901 DC du 19 février 2026.
Mécanisme fiscal
Amortissement (déduction d’assiette)
Taux d’amortissement
3,5 % / 4,5 % / 5,5 % (neuf) · 3–4 % (ancien)
Base amortissable
80 % du prix d’acquisition (hors terrain)
Plafond annuel (neuf)
8 000 € (LOC1) · 10 000 € (LOC2) · 12 000 € (LOC3)
Imputation sur revenu global
Oui — innovation majeure vs Pinel
Plafonnement niches fiscales
NON — hors plafond 10 000 €/an
Durée d’engagement
9 ans minimum, continu
Type de location
Nue · Résidence principale du locataire
Mise en location
Dans les 12 mois suivant l’achèvement
Zonage
Aucun — tout le territoire français
Biens éligibles
Collectif neuf (VEFA) · Ancien rénové ≥ 30 %
Maisons individuelles
Exclues (collectif uniquement)
DPE requis (neuf)
A ou B (normes RE2020)
DPE requis (ancien)
A ou B après travaux
Nb de biens par foyer fiscal
2 maximum
Fenêtre d’application
21 février 2026 → 31 décembre 2028
Jeanbrun vs Pinel
ce qui a changé
Comprendre les différences structurelles pour apprécier les opportunités — et les contraintes — du nouveau dispositif.
🔴 Ce que le Pinel ne faisait pas / faisait mal
Limité aux zones A bis, A, B1 — les villes moyennes exclues
Réduction d’impôt soumise au plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an)
Pas d’imputation possible sur le revenu global — limité aux revenus fonciers
Favorisait la survalorisation des biens par les promoteurs (+ 15 à 40 %)
Taux fixe sans modulation selon l’effort social du bailleur
🔵 Ce que le Jeanbrun apporte
Applicable sur tout le territoire, y compris zones B2 et C
Hors plafonnement des niches fiscales — cumul possible avec d’autres dispositifs
Déficit imputable sur le revenu global : efficace même sans revenus fonciers existants
Taux modulé selon le niveau de loyer : plus le loyer est social, plus l’avantage est élevé
Logique d’amortissement durable : l’avantage se construit sur toute la durée de détention
Le profil idéal de
l’investisseur Jeanbrun
Le dispositif est particulièrement efficace pour les contribuables avec une TMI de 30 % ou plus, désireux de se constituer un patrimoine immobilier de façon fiscalement optimisée.
💼
Contribuable à TMI élevée
Plus votre taux marginal d’imposition est élevé (30 %, 41 %, 45 %), plus chaque euro
d’amortissement déduit génère une économie importante. À TMI de 41 %, un amortissement
de 9 000 € représente 3 690 € d’impôt économisé par an.
🏗️
Investisseur dans le neuf ou la rénovation
Le dispositif s’adresse à ceux qui souhaitent acquérir un bien dans un immeuble collectif
neuf (VEFA) ou ancien avec rénovation lourde. Les maisons individuelles sont exclues.
C’est une opportunité de constituer un patrimoine immobilier de qualité énergétique.
🌍
Projet en dehors des zones tendues
L’absence de zonage est un atout majeur pour les investisseurs qui ciblent des villes
moyennes, des bassins d’emploi dynamiques hors des grandes métropoles,
là où les prix d’acquisition sont plus accessibles et la demande locative soutenue.
16 jan. 2026
Adoption définitive du dispositif par le Parlement dans le cadre du PLF 2026
19 fév. 2026
Promulgation de la loi n° 2026-103 · Décision du Conseil Constitutionnel n° 2026-901 DC
20 fév. 2026
Publication au Journal Officiel n° 0043 · Arrêté des plafonds de loyers par commune (JO du 31 janv.)
21 fév. 2026
Entrée en vigueur opérationnelle · Première date d’acquisition éligible
31 déc. 2028
Date limite d’acquisition pour bénéficier du dispositif · Prolongation possible non confirmée
Plafond annuel non reportable
Si votre amortissement dépasse le plafond annuel fixé par catégorie, l’excédent est définitivement perdu. Contrairement à certains dispositifs, il ne peut pas être reporté sur les années suivantes.
Réintégration à la revente
Les amortissements déduits au titre du Jeanbrun sont réintégrés pour le calcul de la plus-value imposable à la revente. La fiscalité de sortie doit être anticipée, même si les abattements pour durée de détention s’appliquent.
Engagement strict de 9 ans
Tout manquement aux conditions (loyer trop élevé, logement vacant, location meublée, revente avant terme) entraîne la réintégration de tous les amortissements précédemment déduits dans les revenus imposables.
Risque de survalorisation des biens neufs
Comme avec le Pinel, certains promoteurs peuvent intégrer l’avantage fiscal dans le prix de vente. Une comparaison rigoureuse avec les prix du marché est indispensable avant tout investissement.
Loyers plafonnés — rendement locatif réduit
Le loyer modéré (–25 % à –45 % vs marché libre) réduit le rendement locatif brut. L’économie fiscale doit plus que compenser cet écart pour que l’opération soit globalement rentable.
Régime réel obligatoire
Le dispositif est incompatible avec le régime micro-foncier. L’investisseur doit relever du régime réel d’imposition des revenus fonciers, ce qui implique une comptabilité plus rigoureuse des charges.
Simulons ensemble
votre projet Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun offre de réelles opportunités fiscales — mais son efficacité dépend
de la qualité du bien, de sa localisation et de votre situation personnelle.
Prenons le temps de construire ensemble une simulation précise et personnalisée.
Document à caractère commercial et informatif. Les informations présentées sont basées sur la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47) et les décrets d’application disponibles à la date de rédaction.
Ce document ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal. Les simulations sont données à titre indicatif et ne préjugent pas des résultats effectifs qui dépendent de votre situation personnelle.
Avant toute décision d’investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine agréé et vérifiez la conformité du bien sélectionné.
Sources : VINCI Immobilier, Valority, Defiscalisation.immo, France-épargne, Hagnéré Patrimoine, Tabordet Avocat, Patrimoine Magazine, CISN Immobilier (2026).
ACVM Patrimoine · acvm-patrimoine.fr