16.05.202616.05.2026Investissements immobiliers, Optimisation fiscalealexis colletNo Comments

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne en 2026 environ 186 000 foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Barème progressif de 0 % à 1,5 % inchangé, abattement de 30 % sur la résidence principale, réduction de 75 % sur les dons plafonnée à 50 000 €, plafonnement global à 75 % des revenus. La loi de finances 2026 a écarté la transformation en « impôt sur la fortune improductive » — le périmètre reste strictement immobilier. Guide complet : calcul, biens exonérés, dettes déductibles et 7 stratégies légales pour réduire votre IFI.

Par l’équipe ACVM Patrimoine — Conseillers en gestion de patrimoine
Publié le 16 mai 2026 — Mis à jour le 16 mai 2026
Temps de lecture estimé : 9 minutes

Dans cet article :

Qu’est-ce que l’IFI et qui est concerné en 2026 ?
Le barème de l’IFI 2026 : tranches et taux
Quels biens entrent dans l’assiette IFI ?
Les biens exonérés de l’IFI en 2026
Les dettes déductibles de l’IFI
L’abattement de 30 % sur la résidence principale
La décote pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€
Exemples chiffrés de calcul de l’IFI 2026
7 stratégies légales pour réduire son IFI en 2026
Les risques et erreurs fréquentes
Comment déclarer son IFI : procédure étape par étape
Cas particuliers
Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine
Foire aux questions
En résumé

Qu’est-ce que l’IFI et qui est concerné en 2026 ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) le 1er janvier 2018. Contrairement à l’ISF qui taxait l’ensemble du patrimoine net (immobilier, financier, mobilier de valeur, objoux, etc.), l’IFI est strictement limité au patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle. Actions, obligations, PEA, assurance-vie en unités de compte non immobilières, liquidités — aucun de ces actifs n’entre dans l’assiette IFI.

L’IFI concerne tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Au 1er janvier 2024, environ 186 000 foyers étaient redevables de l’IFI pour un produit fiscal de 2,2 milliards d’euros — près de 50 000 foyers de plus qu’en 2022, signe que la hausse mécanique des prix de l’immobilier fait basculer chaque année de nouveaux foyers dans la zone taxable sans que le seuil ne soit indexé sur l’inflation depuis 2018.

Nouveauté LF 2026 : la loi de finances pour 2026 a écarté l’idée d’un « impôt sur la fortune improductive » qui aurait élargi l’assiette aux liquidités et placements financiers à faible rendement. Le périmètre IFI reste donc strictement immobilier. Le barème, le seuil et les abattements demeurent inchangés par rapport à 2025. La vigilance reste de mise sur les débats parlementaires à venir — plusieurs amendements évoqués en 2025 visaient un élargissement qui pourrait ressurgir lors d’un prochain PLF.

Découvrez notre page bilan patrimonial pour évaluer précisément votre assiette IFI et identifier les leviers d’optimisation disponibles.

Le barème de l’IFI 2026 : tranches et taux

Le barème IFI 2026 est progressif, identique au barème de l’ancien ISF. Il s’applique sur le patrimoine net taxable total, et non uniquement sur la fraction dépassant le seuil de 1,3 M€. Dès lors que vous êtes imposable à l’IFI, le calcul commence à 800 000 € — subtilité qui surprend souvent les nouveaux redevables.

Fraction du patrimoine net taxable	Taux	IFI marginal par tranche
Jusqu’à 800 000 €	0 %	0 €
De 800 000 € à 1 300 000 €	0,50 %	2 500 €
De 1 300 000 € à 2 570 000 €	0,70 %	8 890 €
De 2 570 000 € à 5 000 000 €	1,00 %	24 300 €
De 5 000 000 € à 10 000 000 €	1,25 %	62 500 €
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %	Illimité

Important : le barème s’applique sur chaque tranche individuellement — vous ne payez pas 1,5 % sur l’ensemble de votre patrimoine dès que vous dépassez 10 millions d’euros. Seule la fraction supérieure à 10 M€ est taxée à 1,5 %. Pour un patrimoine net taxable de 2 000 000 € : IFI = (2 500 + 4 900) = 7 400 € (0,5 % × 500 000 + 0,7 % × 700 000).

Quels biens entrent dans l’assiette IFI ?

L’IFI porte sur tous les biens et droits immobiliers non affectés à l’activité professionnelle, détenus directement ou indirectement au 1er janvier 2026.

Biens détenus en direct

Résidence principale (avec abattement de 30 %)
Résidences secondaires et biens de villégiature
Biens immobiliers locatifs nus ou meublés
Terrains à bâtir et terrains agricoles
Droits de superficie, d’usufruit ou de nue-propriété (selon les cas)
Monuments historiques non ouverts au public

Biens détenus indirectement via des sociétés

Parts de SCI : à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers taxables
Parts de SCPI : à hauteur de la fraction immobilière du portefeuille
Parts d’OPCI : à hauteur de la fraction immobilière
Participations dans des sociétés détenant de l’immobilier non professionnel (SAS, SARL, etc.) : à hauteur de la fraction immobilière nette des passifs afférents

Ce qui n’entre PAS dans l’assiette IFI

Liquidités, comptes bancaires, PEA, compte-titres
Contrats d’assurance-vie (sauf la fraction investie en SCPI ou OPCI)
Obligations, actions de sociétés opérationnelles
PER, PERCO, contrats Madelin
Or, bijoux, œuvres d’art, montres de luxe
Biens professionnels sous conditions

Les biens exonérés de l’IFI en 2026

L’immobilier professionnel

Les biens immobiliers directement affectés à l’activité professionnelle principale du contribuable sont exonérés de l’IFI. Pour les chefs d’entreprise, cela concerne les locaux utilisés dans l’exercice de leur activité, à condition que cette activité soit exercée à titre principal et que le bien soit nécessaire à l’exploitation. Cette exonération est précieuse mais strictement encadrée — l’affectation professionnelle doit être réelle et documentée. Notre page accompagnement du chef d’entreprise détaille les conditions spécifiques aux dirigeants.

Les bois, forêts et groupements forestiers

Les bois et forêts bénéficient d’une exonération partielle de 75 % de leur valeur sous conditions (engagement d’exploitation pendant 30 ans). Les parts de groupements forestiers (GFA) bénéficient d’un régime similaire.

Les parts de groupements agricoles (GFA)

Les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) bénéficient d’une exonération partielle de 75 % sous conditions de location à long terme à un exploitant agricole et de durée de détention minimale.

La nue-propriété

En cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui supporte l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien — le nu-propriétaire n’a en principe rien à déclarer. Investir en nue-propriété de SCPI ou d’immobilier direct permet donc de sortir mécaniquement ces actifs de la base IFI pendant toute la durée du démembrement. Découvrez notre page nue-propriété et notre article sur les SCPI démembrées pour comprendre cette stratégie.

Les dettes déductibles de l’IFI

Le patrimoine immobilier net taxable est égal à la valeur brute des biens imposables, diminuée des dettes déductibles. Ces dettes doivent être existantes au 1er janvier 2026, à la charge d’un membre du foyer fiscal IFI, et afférentes à des actifs imposables.

Dettes déductibles principales

Capital restant dû sur les emprunts immobiliers : emprunt d’acquisition, emprunt de travaux, emprunt de réparation — tous déductibles à hauteur du capital restant dû au 1er janvier.
Taxe foncière due au 1er janvier : la taxe foncière afférente aux biens imposables est déductible.
Dépenses de travaux non encore payées : les factures de travaux engagés mais non encore réglées au 1er janvier peuvent être déductibles sous conditions.

Dettes non déductibles

Dettes afférentes à des biens exonérés (immobilier professionnel)
Emprunts contractés auprès de membres du foyer fiscal
Emprunts in fine dont les intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers
Dettes afférentes à des biens détenus indirectement dont le passif dépasse l’actif immobilier

Stratégie levier : maintenir un endettement immobilier significatif au 1er janvier réduit mécaniquement la base taxable à l’IFI. Pour un bien de 1 500 000 € avec un capital restant dû de 500 000 €, la base taxable est ramenée à 1 000 000 € — en dessous du seuil d’assujettissement. Cette stratégie d’endettement optimisé est particulièrement efficace pour les patrimoines proches du seuil de 1,3 M€.

L’abattement de 30 % sur la résidence principale

La résidence principale du foyer fiscal continue de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier 2026. Ce point a une incidence concrète pour les foyers proches du seuil, car il modifie la base nette taxable retenue pour savoir si l’on entre ou non dans l’impôt.

Conditions à respecter pour bénéficier de l’abattement :

Le bien doit être effectivement occupé à titre de résidence principale par le foyer fiscal au 1er janvier 2026
L’abattement ne s’applique qu’à un seul bien par foyer fiscal — en cas d’imposition commune, un seul immeuble du couple peut en bénéficier
La résidence principale détenue via une SCI de gestion ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % selon la doctrine administrative

Exemple concret : une résidence principale évaluée à 1 500 000 € entre dans l’assiette IFI pour 1 500 000 € × 70 % = 1 050 000 €. Si c’est le seul bien immobilier du foyer, ce patrimoine net taxable de 1 050 000 € est inférieur au seuil de 1 300 000 € — aucun IFI n’est dû.

La décote pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€

Une décote s’applique pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, afin d’atténuer l’effet de seuil. Son montant est calculé selon la formule : 17 500 − (1,25 × montant du patrimoine net taxable).

Cette décote garantit une progressivité à l’entrée dans l’IFI :

Pour un patrimoine net taxable de 1 300 000 € : décote = 17 500 − (1,25 × 1 300 000) = 17 500 − 1 625 000 < 0 → pas de décote (patrimoine juste au seuil)
Pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 € : IFI brut avant décote = 2 500 + 0,7 % × 50 000 = 2 850 €. Décote = 17 500 − (1,25 × 1 350 000) … ce mécanisme dégressif s’applique uniquement dans la fourchette 1,3-1,4 M€.

En pratique, la décote permet d’éviter qu’un foyer dont le patrimoine dépasse légèrement 1 300 000 € soit immédiatement soumis à une hausse d’impôt brutale liée à l’activation du barème complet.

Exemples chiffrés de calcul de l’IFI 2026

Exemple 1 — Couple propriétaire d’une résidence principale et d’un appartement locatif

Patrimoine brut : résidence principale 1 200 000 € + appartement locatif 800 000 € = 2 000 000 €.

Abattement RP : 1 200 000 € × 30 % = 360 000 €.

Capital restant dû sur le crédit de l’appartement locatif : 200 000 €.

Patrimoine net taxable : 2 000 000 − 360 000 − 200 000 = 1 440 000 €.

IFI calculé : 0,5 % × 500 000 + 0,7 % × 140 000 = 2 500 + 980 = 3 480 €.

Exemple 2 — Patrimoine immobilier de 3 000 000 € net taxable

Calcul détaillé :

0 % × 800 000 € = 0 €
0,5 % × 500 000 € = 2 500 €
0,7 % × 430 000 € (de 1 300 000 € à 1 730 000 €… jusqu’à 2 570 000 €) = … 0,7 % × 1 270 000 € = 8 890 €
1 % × 430 000 € (de 2 570 000 € à 3 000 000 €) = 4 300 €

IFI total : 2 500 + 8 890 + 4 300 = 15 690 €

Réduction par don : un don de 20 920 € à un organisme d’utilité publique génère une réduction d’IFI de 20 920 € × 75 % = 15 690 € → IFI ramené à 0 €.

Exemple 3 — Médecin libéral, patrimoine 5 000 000 €, stratégie multi-leviers

Situation initiale : Dr. Perrin, patrimoine immobilier net taxable 5 000 000 €. IFI brut théorique : 2 500 + 8 890 + 24 300 + (1,25 % × 0) = 35 690 €.

Stratégie d’optimisation :

Conversion de 500 000 € de SCPI en pleine propriété vers SCPI en nue-propriété (10 ans) → sortie de 500 000 € de la base IFI → réduction IFI de 500 000 × 1 % = 5 000 €
Don de 40 000 € à une fondation reconnue d’utilité publique → réduction IFI de 40 000 × 75 % = 30 000 €
IFI résiduel : 35 690 − 5 000 − 30 000 = 690 €

Conclusion : La combinaison démembrement SCPI + don IFI permet de ramener un IFI de 35 690 € à 690 € — une économie de 35 000 € avec des stratégies parfaitement légales.

7 stratégies légales pour réduire son IFI en 2026

Stratégie 1 — Les dons à des organismes d’utilité publique

C’est la stratégie la plus simple et la plus immédiate. Les dons réalisés au profit d’organismes reconnus d’utilité publique génèrent une réduction d’IFI de 75 % du montant du don, plafonnée à 50 000 € de réduction (soit un don maximal de 66 667 €). Les dons doivent être effectués entre la date limite de déclaration IFI 2025 et la date limite de déclaration IFI 2026. Un don de 20 000 € génère une réduction d’IFI de 15 000 € — l’État finance donc 75 % du don.

Stratégie 2 — Le démembrement de propriété

Donner la nue-propriété de biens immobiliers ou de parts de SCPI à ses enfants fait sortir ces actifs de la base IFI du donateur (qui conserve l’usufruit). Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer à l’IFI — c’est l’usufruitier qui supporte l’IFI sur la valeur en pleine propriété. Cette stratégie combine réduction d’IFI et anticipation de transmission à fiscalité optimisée. Elle est particulièrement efficace via les SCPI en nue-propriété : achat de la nue-propriété avec décote de 20 à 48 % selon la durée, et sortie intégrale de l’assiette IFI pendant toute la durée du démembrement.

Stratégie 3 — L’optimisation de l’endettement

Le capital restant dû sur les emprunts immobiliers est déductible de la base IFI. Financer ses acquisitions immobilières à crédit plutôt qu’en fonds propres réduit mécaniquement le patrimoine net taxable. Pour un patrimoine immobilier brut de 2 000 000 € avec 600 000 € de capital restant dû, la base taxable est ramenée à 1 400 000 € — une réduction de base de 600 000 € qui génère une économie d’IFI de 600 000 × 0,7 % = 4 200 €/an.

Stratégie 4 — La réorientation vers des actifs hors IFI

Réorienter une partie du patrimoine immobilier vers des supports non immobiliers (assurance-vie en unités de compte non immobilières, PEA, obligations) permet de sortir mécaniquement ces capitaux de l’assiette IFI. Vendre un bien locatif et réinvestir le produit sur un PEA ou une assurance-vie en actions réduit l’assiette IFI tout en conservant un potentiel de rendement. Cette stratégie doit s’inscrire dans une vision globale — la fiscalité des plus-values à la revente doit être anticipée.

Stratégie 5 — Le plafonnement à 75 % des revenus

L’IFI additionné à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus nets de l’année précédente. Au-delà, le mécanisme de plafonnement réduit l’IFI d’autant. Ce dispositif protège principalement les retraités aux revenus modestes dont le patrimoine immobilier est important — par exemple, un rentier immobilier aux revenus annuels de 30 000 € avec un IFI de 25 000 € et un IR de 8 000 € peut demander le plafonnement si la somme (33 000 €) dépasse 75 % de 30 000 € = 22 500 €.

Stratégie 6 — L’investissement en private equity et actifs non immobiliers

Réorienter une partie du capital vers le private equity (FCPR, FPCI, fonds de capital-investissement) ou vers des obligations d’entreprise permet de maintenir un potentiel de rendement élevé tout en sortant les actifs de l’assiette IFI. Ces supports n’entrent pas dans la base IFI — contrairement aux SCPI ou parts de SCI. Les produits structurés à sous-jacent non immobilier répondent à la même logique.

Stratégie 7 — La qualification en biens professionnels

Certains biens immobiliers peuvent être qualifiés de biens professionnels et sortis de l’assiette IFI, sous conditions strictes. Un dirigeant qui exerce son activité principale dans ses locaux professionnels détenus en direct peut les exclure de l’IFI. Pour les holdings animatrices, des règles spécifiques permettent d’exclure la fraction immobilière des biens professionnels détenus par la société. Ces qualifications doivent être sécurisées avec l’aide d’un conseiller patrimonial et d’un avocat fiscaliste. Découvrez notre accompagnement dédié aux chefs d’entreprise.

Les risques et erreurs fréquentes

Sous-évaluation des biens : la valeur vénale déclarée doit correspondre au prix de cession probable dans des conditions normales de marché au 1er janvier. Une sous-évaluation significative expose à un redressement fiscal avec pénalités pouvant atteindre 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.
Oublier les biens détenus indirectement : les parts de SCPI, parts de SCI, et participations dans des sociétés détenant de l’immobilier doivent être intégrées dans l’assiette IFI à hauteur de leur fraction immobilière. L’oubli de ces biens est l’une des erreurs les plus fréquentes lors des contrôles.
Déduire des dettes non éligibles : les emprunts contractés auprès de membres du foyer fiscal, les crédits in fine sous certaines conditions, les dettes afférentes à des biens exonérés ne sont pas déductibles. Les déduire expose à un redressement.
Mal appliquer l’abattement sur la résidence principale : l’abattement de 30 % s’applique uniquement à la résidence principale effectivement occupée — pas à une résidence secondaire, même si vous y passez du temps. La résidence principale détenue via une SCI de gestion ne bénéficie pas de l’abattement selon la doctrine administrative.
Ne pas déclarer les biens détenus à l’étranger : les résidents fiscaux français sont imposés à l’IFI sur leur patrimoine immobilier mondial. Un bien détenu en Espagne, en Italie ou aux États-Unis doit figurer dans la déclaration IFI, sous réserve des conventions fiscales bilatérales permettant d’imputer l’impôt étranger équivalent.
Oublier le statut d’expatrié rapatrié : les expatriés rapatriés bénéficient d’une exonération sur les biens étrangers pendant 5 ans, à condition d’avoir été non-résidents les 5 années précédant le retour. Oublier de mentionner ce statut sur la déclaration prive l’investisseur de cette exonération.

Comment déclarer son IFI : procédure étape par étape

Évaluez votre patrimoine immobilier au 1er janvier 2026 : listez tous vos biens immobiliers (directs et indirects via sociétés), évaluez chaque bien à sa valeur vénale au 1er janvier, appliquez l’abattement de 30 % sur la résidence principale.
Identifiez et valorisez les dettes déductibles : capital restant dû sur chaque emprunt immobilier au 1er janvier, taxe foncière due, éventuels travaux engagés non encore payés.
Calculez votre patrimoine net taxable : actifs bruts − dettes déductibles. Si le résultat est inférieur à 1 300 000 €, vous n’êtes pas redevable de l’IFI.
Appliquez le barème progressif sur votre patrimoine net taxable selon les 6 tranches présentées ci-dessus.
Vérifiez la décote si votre patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
Appliquez les réductions : réduction pour dons (75 % dans la limite de 50 000 €), plafonnement à 75 % des revenus si applicable.
Remplissez le formulaire 2042-IFI annexé à votre déclaration de revenus, avec le détail de chaque bien, sa valeur, les dettes déductibles et les réductions demandées.
Déposez votre déclaration en ligne entre le 21 mai et le 4 juin 2026 selon votre département de résidence. La déclaration par internet est obligatoire si vous disposez d’une connexion et résidez en France.

Cas particuliers

Cas des SCPI dans l’assiette IFI

Les parts de SCPI détenues en direct entrent dans l’assiette IFI à hauteur de leur fraction immobilière — généralement entre 85 % et 100 % de la valeur des parts selon la composition du portefeuille de la SCPI. En revanche, les SCPI logées dans une assurance-vie entrent également dans l’assiette IFI pour leur fraction immobilière — la logique est identique. Une stratégie fréquente consiste à convertir des SCPI en pleine propriété vers des SCPI en nue-propriété pour les sortir de l’assiette IFI pendant la durée du démembrement.

Cas d’un bien détenu via une SCI

Les parts de SCI entrent dans l’assiette IFI à hauteur de la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la société, diminuée des dettes de la SCI afférentes à ces biens, au prorata de la participation de l’associé. Une décote de minorité peut être appliquée sur la valeur des parts dans certains cas (participation minoritaire, clauses d’agrément dans les statuts) — mais cette décote doit être justifiée et documentée pour être acceptée en cas de contrôle.

Cas des non-résidents fiscaux en France

Les non-résidents fiscaux français ne sont imposables à l’IFI que sur leur patrimoine immobilier situé en France — à l’exclusion des biens détenus à l’étranger. En revanche, les résidents fiscaux français sont imposés sur leur patrimoine immobilier mondial. Les conventions fiscales bilatérales entre la France et d’autres pays peuvent prévoir des mécanismes d’imputation de l’impôt étranger équivalent sur l’IFI français dû au titre des biens étrangers.

Cas d’un bien en indivision

Chaque indivisaire déclare sa quote-part de la valeur du bien en indivision à l’IFI. Une décote d’indivision peut être appliquée sur la valeur de la quote-part — généralement de 10 à 20 % — pour tenir compte des contraintes de gestion et de cession imposées par l’état d’indivision. Cette décote doit être justifiée et cohérente avec la situation réelle de l’indivision.

Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine

L’IFI est un impôt sur le stock de patrimoine immobilier — il taxe chaque année la détention, indépendamment de tout revenu généré. Pour un contribuable dont le patrimoine immobilier génère un rendement locatif de 3 %, payer 1 % d’IFI représente un tiers du rendement brut consacré à l’impôt. L’optimisation de l’IFI n’est donc pas un luxe — c’est une condition de rentabilité à long terme d’un patrimoine immobilier significatif.

Notre approche s’articule autour de quatre axes complémentaires :

Diversifier vers des actifs hors IFI : assurance-vie en UC actions, PEA, private equity, obligations — ces supports offrent des rendements potentiellement attractifs sans entrer dans l’assiette IFI.
Utiliser le démembrement pour sortir des actifs de la base : nue-propriété de SCPI, donation de nue-propriété aux enfants — deux stratégies combinant réduction d’IFI et optimisation successorale.
Maximiser les dons IFI : la réduction à 75 % est parmi les plus puissantes disponibles en droit fiscal français — et elle peut annuler entièrement l’IFI pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 3 M€ avec un don bien calibré.
Optimiser l’endettement : conserver un endettement immobilier significatif au 1er janvier permet de réduire mécaniquement la base taxable chaque année.

Ces stratégies doivent être pensées globalement et coordonnées avec votre situation IR, votre horizon patrimonial et vos objectifs de transmission. Découvrez nos stratégies de valorisation patrimoniale ou prenez rendez-vous avec ACVM Patrimoine pour un bilan IFI personnalisé.

Foire aux questions

Quel est le seuil de l’IFI en 2026 et comment est-il calculé ?

Le seuil d’assujettissement à l’IFI reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026 — inchangé depuis la création de l’IFI en 2018. Ce seuil s’apprécie sur le patrimoine net taxable du foyer fiscal IFI, c’est-à-dire la valeur vénale de l’ensemble des biens et droits immobiliers non professionnels détenus directement ou indirectement, diminuée des dettes déductibles existantes au 1er janvier. L’abattement de 30 % sur la résidence principale s’applique avant le calcul du patrimoine net taxable — ce qui peut faire passer un foyer en dessous du seuil. Une subtilité importante : si votre patrimoine net taxable dépasse le seuil de 1 300 000 €, le calcul de l’IFI commence à 800 000 € et non à 1 300 000 €. Le seuil de 1,3 M€ sert uniquement à déterminer si vous êtes imposable ou non — dès que vous l’êtes, l’impôt s’applique sur l’intégralité du patrimoine au-dessus de 800 000 €.

L’assurance-vie est-elle soumise à l’IFI en 2026 ?

Partiellement. L’assurance-vie en elle-même n’est pas un actif immobilier — elle n’entre donc pas dans l’assiette IFI dans sa globalité. Cependant, la fraction des unités de compte investies en SCPI, OPCI ou fonds immobiliers entre dans l’assiette IFI à hauteur de sa valeur représentative d’actifs immobiliers. En pratique, si votre contrat d’assurance-vie est investi à 100 % en fonds euros ou en ETF actions, il est totalement hors IFI. Si 30 % de votre contrat est investi en SCPI (valeur 100 000 €), et que ces SCPI ont une fraction immobilière de 90 %, alors 90 000 € entrent dans votre assiette IFI. Cette règle incite à distinguer dans votre allocation les UC immobilières (intégrées à l’IFI) des UC financières (hors IFI). Un arbitrage de vos SCPI en assurance-vie vers des ETF actions peut réduire votre base IFI tout en maintenant un potentiel de performance.

Comment réduire son IFI grâce aux dons en 2026 ?

Les dons à des organismes reconnus d’utilité publique (fondations, associations d’intérêt général habilitées) génèrent une réduction d’IFI de 75 % du montant du don, dans la limite d’une réduction maximale de 50 000 €. Pour atteindre la réduction maximale de 50 000 €, il faut donner 66 667 € (50 000 / 75 %). Les dons doivent être effectués entre la date limite de déclaration de l’IFI 2025 et la date limite de déclaration de l’IFI 2026 — c’est-à-dire entre juin 2025 et juin 2026. Pour un IFI de 15 690 € (patrimoine net taxable de 3 000 000 €), un don de 20 920 € permet d’annuler intégralement l’impôt (20 920 × 75 % = 15 690 €). La réduction IFI est bien plus avantageuse que la réduction IR sur les dons (66 % seulement) — c’est pourquoi les contribuables assujettis à l’IFI privilégient généralement les dons IFI aux dons IR pour soutenir les organismes de leur choix.

Les SCPI entrent-elles dans l’assiette de l’IFI en 2026 ?

Oui, les parts de SCPI détenues en direct entrent dans l’assiette IFI. Leur valeur est retenue à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers dans le portefeuille de la SCPI — généralement entre 85 % et 100 % selon la composition du portefeuille. La société de gestion de la SCPI communique chaque année à ses associés la fraction de la valeur des parts à déclarer à l’IFI. Il en va de même pour les parts de SCPI logées dans une assurance-vie — elles entrent dans l’assiette IFI pour leur fraction immobilière, même au sein d’un contrat d’assurance-vie. Pour réduire l’impact IFI des SCPI, deux stratégies sont possibles : convertir des parts en pleine propriété vers la nue-propriété (le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI), ou arbitrer vers des unités de compte non immobilières (ETF, obligations) dans votre assurance-vie. Ces arbitrages doivent être analysés dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale pour ne pas déséquilibrer votre allocation.

Quand et comment déclarer l’IFI en 2026 ?

La déclaration IFI 2026 se fait en même temps que la déclaration de revenus, via le formulaire annexe 2042-IFI et ses annexes. Elle porte sur votre patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026. Les dates limites de déclaration en ligne s’échelonnent du 28 mai au 4 juin 2026 selon votre département de résidence (les déclarations papier doivent être déposées avant le 22 mai 2026). La déclaration par internet est obligatoire si vous disposez d’une connexion et résidez en France. Le formulaire 2042-IFI comprend plusieurs sections : liste détaillée des biens immobiliers et de leur valeur, dettes déductibles, exonérations, réductions d’impôt (dons). Si votre patrimoine immobilier net dépasse 2 570 000 €, vous devez également joindre des annexes détaillant la composition de votre patrimoine et les modalités de valorisation retenues. En cas de doute sur l’évaluation d’un bien ou sur les dettes déductibles, consultez votre conseiller en gestion de patrimoine avant le dépôt.

En résumé

Seuil inchangé à 1 300 000 € net taxable au 1er janvier 2026 — environ 186 000 foyers concernés, en hausse mécanique chaque année du fait de la non-indexation du seuil sur l’inflation.
Barème progressif de 0 % à 1,5 % inchangé en 2026 — calcul qui commence à 800 000 € dès lors que le seuil de 1,3 M€ est dépassé.
Abattement de 30 % sur la résidence principale — peut faire passer un foyer en dessous du seuil d’assujettissement.
Décote pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€ : 17 500 − (1,25 × patrimoine net taxable).
Dons : réduction de 75 % plafonnée à 50 000 € — la stratégie la plus simple pour réduire ou annuler son IFI jusqu’à 3 M€ de patrimoine.
À retenir : la LF 2026 a écarté la transformation en « impôt sur la fortune improductive » — le périmètre reste strictement immobilier, mais le seuil non indexé fait chaque année de nouveaux redevables.
Notre conseil : ne subissez pas l’IFI — anticipez-le avec une stratégie combinant démembrement, dons et diversification vers des actifs hors assiette, structurée avec votre CGP dès le mois de janvier de chaque année.

Réduisez votre IFI avec un bilan patrimonial personnalisé

L’IFI est un impôt annuel récurrent qui pèse directement sur la rentabilité nette de votre patrimoine immobilier. Sans stratégie d’optimisation, il peut représenter 1 à 1,5 % supplémentaire de charge annuelle sur des actifs immobiliers dont le rendement brut avoisine souvent 3 à 5 %. Anticiper l’IFI dès le début de l’année est la seule façon de le maîtriser efficacement.

ACVM Patrimoine vous propose un bilan patrimonial complet pour calculer précisément votre IFI 2026, identifier les leviers de réduction adaptés à votre situation (dons, démembrement, endettement, diversification hors IFI) et intégrer l’optimisation IFI dans une stratégie patrimoniale globale cohérente.

Prendre rendez-vous avec un conseiller ACVM →