Dispositif Malraux 2026 : fonctionnement, conditions et réduction d’impôt (guide complet)

Le dispositif Malraux (art. 199 tervicies du CGI) permet en 2026 de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans — soit jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt totale. Entièrement hors plafonnement des niches fiscales, sans condition de loyer ni de ressources du locataire, cumulable avec le déficit foncier : la loi Malraux est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus puissant disponible pour les contribuables à TMI 41 % et 45 %. Guide complet, exemples chiffrés et comparatif.

Par l’équipe ACVM Patrimoine — Conseillers en gestion de patrimoine
Publié le 15 mai 2026 — Mis à jour le 15 mai 2026
Temps de lecture estimé : 9 minutes

Loi Malraux 2026 | Défiscalisation immobilière | Réduction d’impôt | Hors niches fiscales | Site patrimonial | Travaux restauration | TMI élevée

Dans cet article :

1. Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?
2. Les zones éligibles en 2026 : SPR, PSMV et PVAP
3. Les taux de réduction d’impôt et le plafond des travaux
4. Les conditions à respecter
5. Tableau comparatif : Malraux vs déficit foncier vs Monuments Historiques
6. Exemples chiffrés selon votre profil
7. Avantages du dispositif Malraux
8. Les risques et précautions à connaître
9. Comment investir en loi Malraux : procédure étape par étape
10. Cas particuliers
11. Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine
12. Foire aux questions
13. En résumé

Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?

Instauré par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 à l’initiative d’André Malraux, alors ministre des Affaires culturelles, le dispositif Malraux est l’un des plus anciens outils de défiscalisation immobilière du droit fiscal français. Son objectif initial — préserver le patrimoine architectural et urbain français en incitant les propriétaires à restaurer des immeubles anciens — reste pleinement d’actualité en 2026.

Régi par l’article 199 tervicies du Code général des impôts, il permet aux contribuables résidant fiscalement en France d’obtenir une réduction d’impôt directe calculée sur le montant des dépenses de restauration engagées sur des immeubles situés dans des zones de protection patrimoniale définies par l’État.

Contrairement au Pinel — qui s’éteignait fin 2024 — ou au Denormandie qui disparaîtra fin 2027, la loi Malraux est un dispositif permanent inscrit dans le droit commun. Elle n’est pas soumise aux aléas des lois de finances annuelles, ce qui en fait un outil patrimonial stable sur le long terme.

Son atout majeur : la réduction d’impôt obtenue par un investissement en loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Pour les contribuables dont le plafond de niches est déjà saturé par d’autres dispositifs (emploi à domicile, FCPI, etc.), c’est un avantage décisif. Découvrez notre page dédiée à l’optimisation fiscale pour comprendre comment intégrer Malraux dans une stratégie globale.

Les zones éligibles en 2026 : SPR, PSMV et PVAP

Pour bénéficier du dispositif Malraux, le bien immobilier doit obligatoirement être situé dans une zone de protection patrimoniale reconnue par l’État. En 2026, le périmètre d’éligibilité a été recentré par rapport aux années précédentes.

Les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) — taux 30 % ou 22 %

Les Sites Patrimoniaux Remarquables sont les zones principales d’application du dispositif Malraux en 2026. Créés par la loi du 7 juillet 2016 relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et du Patrimoine, ils regroupent les anciens secteurs sauvegardés, les ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural et Paysager) et les AVAP (Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).

Deux sous-catégories coexistent, avec des taux de réduction différents :

• SPR avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé → taux de réduction : 30 %. Ce sont les zones de protection maximale, correspondant aux anciens secteurs sauvegardés des centres historiques les plus remarquables (Lyon, Paris, Bordeaux, Strasbourg, etc.).
• SPR avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé → taux de réduction : 22 %. Ces zones correspondent aux anciennes ZPPAUP et AVAP, couvrant un périmètre patrimonial plus large mais avec un niveau de protection légèrement inférieur.

Fin des zones QAD et NPNRU au 31/12/2024

Le texte légal prévoyait que l’éligibilité via les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et via les quartiers NPNRU « habitat ancien dégradé » était limitée jusqu’au 31 décembre 2024. En pratique, après cette date, on ne peut plus compter sur ces localisations comme porte d’entrée « nouvelle » au dispositif Malraux. En 2026, l’entrée dans le dispositif est donc exclusivement possible via les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PSMV ou PVAP approuvé.

Conclusion pratique pour 2026 : le dispositif Malraux est recentré sur les immeubles situés dans les centres historiques les mieux protégés de France. C’est une garantie de qualité patrimoniale et de potentiel de valorisation à long terme.

Les taux de réduction d’impôt et le plafond des travaux

Les taux applicables en 2026

Le dispositif Malraux 2026 donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration à hauteur de 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé, et de 22 % pour les immeubles situés dans un SPR avec PVAP approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Le plafond de dépenses et la réduction maximale

Le montant total des travaux éligibles est plafonné à 400 000 € sur 4 ans consécutifs, ce qui correspond à une réduction maximale de 88 000 € (22 %) ou 120 000 € (30 %). Ce plafond de 400 000 € s’entend pour l’ensemble de l’opération sur 4 années — il est donc possible d’investir des montants différents chaque année, dans la limite globale de 400 000 € sur la période.

Le report de la réduction sur 3 ans

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses éligibles et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année. Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes. Cette possibilité de report sur 3 ans est particulièrement précieuse pour les investisseurs dont l’impôt annuel est inférieur à la réduction générée par les travaux.

Les conditions à respecter

Le bénéfice du dispositif Malraux est conditionné au respect d’un ensemble d’obligations précises, dont le non-respect entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu.

Conditions relatives au bien

• Le bien doit être situé dans un SPR avec PSMV ou PVAP approuvé (voir section précédente)
• Il doit s’agir d’un immeuble ancien destiné à l’habitation, faisant l’objet d’une restauration complète — pas d’un simple entretien ou d’une amélioration partielle
• Les travaux doivent concerner à la fois les parties privatives et les parties communes de l’immeuble
• Seuls les travaux de réhabilitation et de restauration sont éligibles — les travaux d’agrandissement et de construction neuve ne le sont pas

Conditions relatives aux travaux

• Les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), qui délivre son accord sur la conformité des travaux au caractère historique du bien
• Une autorisation administrative préalable est obligatoire (permis de construire ou déclaration préalable) avant tout démarrage des travaux
• Les travaux éligibles comprennent notamment : démolition imposée par le permis, reconstitution de toiture, restauration des façades et murs extérieurs, transformation de locaux commerciaux en logements, honoraires d’architecte liés à l’opération
• Les intérêts d’emprunt n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt Malraux mais restent déductibles des revenus fonciers

Conditions relatives à la location

• Le bien restauré doit être loué nu (non meublé) pendant une durée minimale de 9 ans
• La location doit être à usage de résidence principale du locataire
• Le locataire doit entrer dans les lieux au plus tard dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Une période de vacances de 12 mois est autorisée durant la période d’engagement.
• Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un ascendant ou descendant
• Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire n’est imposé — contrairement au Pinel ou au Denormandie

Conditions relatives au contribuable

• Être domicilié fiscalement en France au sens de l’article 4B du CGI
• Être propriétaire du bien ou associé d’une société non soumise à l’IS (SCI à l’IR) qui détient le bien
• Joindre à la déclaration de revenus une note détaillant l’identité, l’adresse du bien, sa localisation en SPR, le permis de construire et le montant des dépenses — formulaire 2044-EB ou 2044-M

Tableau comparatif : Malraux vs déficit foncier vs Monuments Historiques

Critère	Loi Malraux	Déficit foncier	Monuments Historiques
Type d’avantage	Réduction d’impôt directe	Déduction du revenu global	Déduction du revenu global
Taux / Avantage	22 % à 30 % des travaux	TMI × travaux	100 % des travaux déductibles
Plafond travaux	400 000 € sur 4 ans	10 700 € ou 21 400 €/an	Illimité
Hors niches fiscales	✅ Oui	✅ Oui (fraction travaux)	✅ Oui
Plafond de loyer	❌ Aucun	❌ Aucun	❌ Aucun
Engagement de location	9 ans	3 ans	3 ans
Ticket d’entrée	150 000 € et +	50 000 € et +	300 000 € et +
Profil idéal	TMI 41-45 %, niches saturées	TMI 30-41 %, travaux importants	TMI 45 %, très forte imposition

Exemples chiffrés selon votre profil

Exemple 1 — Cadre dirigeant à TMI 41 %, SPR avec PSMV (30 %)

Situation : Frédéric, 46 ans, directeur général d’une PME, TMI 41 %, impôt annuel de 38 000 €. Il investit dans une opération Malraux en Site Patrimonial Remarquable avec PSMV dans le Vieux-Lyon. Prix d’acquisition : 180 000 €. Travaux de restauration : 220 000 € sur 3 ans.

Calcul de la réduction d’impôt : 220 000 € × 30 % = 66 000 € de réduction d’impôt totale, soit 22 000 €/an pendant 3 ans. Impôt résiduel annuel : 38 000 € − 22 000 € = 16 000 €/an pendant 3 ans.

Loyers perçus après travaux : estimation 12 000 €/an (surface 80 m², loyer 1 250 €/mois sans plafond imposé). Rendement global de l’opération optimisé par l’absence de contrainte de loyer — Frédéric peut louer au prix du marché.

Conclusion : Frédéric économise 66 000 € d’impôt sur 3 ans, acquiert un bien de caractère dans un quartier historique valorisant, et perçoit des revenus locatifs libres de plafond pendant 9 ans.

Exemple 2 — Profil maximum : TMI 45 % et IFI, SPR avec PSMV (30 %)

Situation : Hélène, 53 ans, chef d’entreprise, TMI 45 %, impôt annuel de 72 000 €, assujettie à l’IFI. Elle investit dans une opération Malraux en SPR avec PSMV à Bordeaux. Acquisition : 200 000 €. Travaux : 280 000 € sur 3 ans (plafond 400 000 € non atteint).

Calcul : 280 000 € × 30 % = 84 000 € de réduction d’impôt totale sur 3 ans, soit 28 000 €/an. Impôt résiduel : 72 000 € − 28 000 € = 44 000 €/an. La réduction est intégralement absorbée chaque année — aucun report nécessaire. Entièrement hors plafonnement des niches fiscales.

Avantage IFI : la valeur vénale du bien est à déclarer à l’IFI. En revanche, la stratégie de financement à crédit permet de déduire le capital restant dû de la base IFI, réduisant mécaniquement l’assiette taxable pendant la durée du prêt.

Conclusion : 84 000 € d’économie fiscale sur 3 ans, bien de prestige en centre historique, loyers sans contrainte de plafond. L’opération combine défiscalisation massive et constitution d’un actif patrimonial d’exception.

Exemple 3 — Investisseur via SCPI Malraux, ticket d’entrée réduit

Situation : Marc, 40 ans, ingénieur, TMI 30 %, impôt annuel de 9 500 €. Il ne dispose pas du capital nécessaire pour une opération en direct mais souhaite accéder au dispositif Malraux. Il investit 30 000 € dans une SCPI fiscale Malraux.

Calcul : Travaux représentant 60 % de l’investissement (hypothèse courante pour les SCPI Malraux) : 18 000 €. Réduction d’impôt à 22 % : 18 000 € × 22 % = 3 960 €. Impôt résiduel : 9 500 € − 3 960 € = 5 540 €. La réduction est absorbée sur 1 à 2 ans selon l’étalement des travaux.

Conclusion : La SCPI Malraux permet d’accéder au dispositif avec un ticket d’entrée de 15 000 à 30 000 €, sans les contraintes de gestion d’un immeuble en direct. Idéal pour les investisseurs à TMI 30 % ou 41 % qui souhaitent diversifier leur défiscalisation sans s’engager dans une opération lourde.

Avantages du dispositif Malraux

• Hors plafonnement des niches fiscales : la réduction Malraux ne s’impute pas sur les 10 000 € annuels de plafond global. Elle est entièrement cumulable avec d’autres niches fiscales actives (emploi à domicile, FCPI, etc.).
• Réduction d’impôt jusqu’à 120 000 € : le plafond de 400 000 € de travaux sur 4 ans au taux de 30 % génère jusqu’à 120 000 € de réduction — un levier fiscal exceptionnel pour les contribuables fortement imposés.
• Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire : contrairement au Pinel, au Jeanbrun ou au Denormandie, vous louez au prix du marché et sans condition sur les revenus de votre locataire. Ce point est particulièrement avantageux dans les centres historiques où les loyers de marché sont élevés.
• Report de la réduction sur 3 ans : si la réduction excède l’impôt de l’année, l’excédent est reportable sur les 3 années suivantes — aucune perte d’avantage fiscal.
• Dispositif permanent : contrairement au Pinel ou au Denormandie qui s’éteignent à une date fixée, la loi Malraux est inscrite dans le droit commun sans date de fin annoncée.
• Constitution d’un patrimoine d’exception : investir dans un immeuble situé en site patrimonial remarquable, c’est acquérir un bien rare, souvent en centre historique, avec un potentiel de valorisation supérieur à l’immobilier standard sur le long terme.
• Cumulable avec le déficit foncier : la loi Malraux peut être cumulée avec le mécanisme du déficit foncier sur certaines charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété), générant une double optimisation fiscale. Découvrez notre page déficit foncier pour comprendre ce mécanisme complémentaire.

Les risques et précautions à connaître

• Ticket d’entrée élevé : une opération Malraux en direct représente généralement un investissement total (acquisition + travaux) de 150 000 € à 500 000 €. Ce dispositif n’est pas accessible à tous les profils d’investisseurs.
• Risque travaux : les chantiers de restauration de bâtiments anciens sont par nature complexes — découvertes de réseaux, contraintes architecturales, délais liés aux autorisations ABF. Un dépassement de budget ou un retard de livraison peut impacter la rentabilité de l’opération.
• Risque locatif : l’obligation de mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux impose de sélectionner des biens dans des villes dynamiques avec une demande locative soutenue. Un bien difficile à louer expose à une remise en cause de l’avantage fiscal.
• Fin du double avantage fiscal VIR : jusqu’au 19 janvier 2025, l’administration permettait un double avantage fiscal pour les biens Malraux acquis en VIR — la réduction d’impôt sur les travaux et une réduction de la plus-value taxable en cas de revente. La réponse ministérielle Frassa revient sur cette position et précise que le montant des travaux ne peut plus être inclus dans le prix d’acquisition pour calculer la plus-value. Ce point réduit l’attrait fiscal de la revente par rapport à l’ancien régime.
• Qualité de l’opérateur décisive : les opérations Malraux sont souvent commercialisées par des opérateurs spécialisés qui gèrent l’ensemble du chantier. La qualité de cet opérateur — solidité financière, expérience dans la restauration patrimoniale, réseau d’ABF — est déterminante dans la réussite de l’opération.
• Engagement de 9 ans non modifiable : la revente avant 9 ans entraîne la remise en cause totale de la réduction d’impôt perçue. Cet engagement doit être compatible avec votre horizon patrimonial et vos projets futurs.

Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital. Les revenus locatifs et la valorisation future du bien ne sont pas garantis.

Comment investir en loi Malraux : procédure étape par étape

1. Vérification de l’éligibilité fiscale : calculez votre impôt annuel et vérifiez que vous disposez d’une capacité fiscale suffisante pour absorber la réduction Malraux sur 1 à 4 ans. Si votre impôt est inférieur à la réduction annuelle générée, le report sur 3 ans sera activé. Consultez notre page bilan patrimonial pour évaluer votre situation.
2. Identification de l’opération : sélection d’un programme Malraux avec un opérateur reconnu, dans un SPR avec PSMV (taux 30 %) ou PVAP (taux 22 %). Vérifiez la localisation précise du bien, la nature des travaux prévus et le calendrier de livraison.
3. Vérification des autorisations : le permis de construire ou la déclaration préalable doit être obtenu avant tout démarrage des travaux. L’accord de l’Architecte des Bâtiments de France sur les travaux projetés est obligatoire.
4. Signature de l’acte d’acquisition : chez le notaire, en direct ou via un Contrat de Vente en l’État Futur de Restauration (VEFR) si l’opérateur prend en charge les travaux. Dans ce cas, vérifiez soigneusement les modalités de garantie des travaux et les délais contractuels.
5. Suivi du chantier : les travaux se déroulent sous la supervision de l’ABF. Conservez l’ensemble des factures, appels de fonds et documents attestant du paiement des dépenses — ils constituent la base de calcul de votre réduction d’impôt et seront demandés par l’administration fiscale.
6. Déclaration fiscale : joindre à votre déclaration de revenus le formulaire 2044-EB ou 2044-M, accompagné de la note détaillant l’identité du contribuable, l’adresse du bien, sa localisation en SPR, le permis de construire et le montant des dépenses payées dans l’année.
7. Mise en location dans les 12 mois : trouver un locataire et signer un bail de location nue pour au minimum 9 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. La location doit être à titre de résidence principale.

Cas particuliers

Cas d’une détention via une SCI à l’IR

Lorsque l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (ex. SCI à l’IR), chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt sur le montant de sa quote-part de dépenses, retenue dans la limite de 400 000 € pour une période de 4 ans. Les associés doivent s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location. Cette modalité est souvent utilisée dans les opérations Malraux familiales où plusieurs membres de la famille souhaitent investir conjointement dans un immeuble de caractère. Découvrez notre page sur la transmission de patrimoine pour explorer cette option.

Cas d’un investissement via une SCPI fiscale Malraux

Les SCPI fiscales Malraux permettent d’accéder au dispositif avec un ticket d’entrée réduit (à partir de 15 000 € selon les véhicules). La société de gestion sélectionne les immeubles, pilote les travaux de restauration en lien avec les ABF et gère la location. En contrepartie, les frais de gestion sont plus élevés que pour une SCPI de rendement classique, et la liquidité reste limitée. Cette modalité est particulièrement adaptée aux investisseurs qui souhaitent accéder à la défiscalisation Malraux sans les contraintes et le ticket d’entrée d’une opération en direct.

Cas du cumul Malraux + déficit foncier

Il est possible de cumuler la réduction Malraux (sur les travaux de restauration) avec le déficit foncier (sur les charges de fonctionnement : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière). Ce cumul, parfois appelé « Malraux optimisé au déficit foncier », permet une double optimisation fiscale : réduction d’impôt Malraux sur les travaux d’un côté, et imputation du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € de l’autre. Ce montage nécessite une comptabilité rigoureuse pour distinguer les charges éligibles à chaque mécanisme — un accompagnement par un CGP est indispensable.

Cas d’un investisseur qui n’absorbe pas toute la réduction en une année

Si votre impôt annuel est inférieur à la réduction générée par les travaux Malraux, le reliquat est automatiquement reporté sur les 3 années suivantes. Par exemple, si vous générez 28 000 € de réduction Malraux pour une année où votre impôt n’est que de 20 000 €, les 8 000 € non absorbés sont reportés sur l’année suivante. Ce mécanisme de report est particulièrement utile pour les investisseurs dont les revenus varient d’une année à l’autre. Il est important de planifier le calendrier de paiement des travaux en fonction de vos prévisions d’impôt pour maximiser l’absorption annuelle de la réduction.

Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine

La loi Malraux est, en 2026, le dispositif de défiscalisation immobilière le plus puissant pour les contribuables à TMI 41 % et 45 % dont le plafond de niches fiscales est déjà saturé. Sa combinaison d’avantages — réduction massive hors niches fiscales, aucun plafond de loyer, patrimoine de qualité — en fait un outil d’exception qui répond à une problématique très spécifique.

Notre recommandation est claire : la loi Malraux n’est pertinente que si trois conditions sont simultanément réunies :

• TMI de 41 % minimum — en dessous, le rapport entre la contrainte (9 ans d’engagement, ticket élevé, délais travaux) et l’avantage fiscal peut être défavorable par rapport à d’autres dispositifs comme le déficit foncier ou le dispositif Jeanbrun.
• Capacité d’investissement de 150 000 € minimum — en dessous, la SCPI Malraux est plus adaptée qu’une opération en direct.
• Absence de projet immobilier ou patrimonial majeur dans les 9 prochaines années — l’engagement de location doit être compatible avec votre horizon patrimonial global.

Si ces trois conditions sont réunies, la loi Malraux mérite une analyse approfondie dans le cadre d’un bilan patrimonial global. Elle s’inscrit naturellement aux côtés d’un PER pour les versements déductibles, d’une assurance-vie pour la capitalisation, et d’un investissement en SCPI pour les revenus complémentaires. Découvrez comment valoriser votre patrimoine avec une stratégie multi-dispositifs.

Prenez rendez-vous avec ACVM Patrimoine pour analyser si le dispositif Malraux est adapté à votre situation fiscale et patrimoniale, et identifier le programme le plus cohérent avec vos objectifs.

Foire aux questions

Quel est le montant maximum de réduction d’impôt avec la loi Malraux en 2026 ?

Le montant maximum de réduction d’impôt obtenu grâce au dispositif Malraux est de 120 000 €, pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé — zones bénéficiant du taux maximal de 30 %. Ce maximum est atteint en engageant le plafond total de dépenses éligibles de 400 000 € (400 000 € × 30 % = 120 000 €). Ce plafond de 400 000 € s’apprécie sur une période de 4 années consécutives — il n’est donc pas obligatoire d’engager la totalité des travaux en une seule année. Pour les biens situés dans un SPR avec PVAP (taux de 22 %), la réduction maximale est de 88 000 € (400 000 € × 22 %). Si la réduction excède l’impôt dû dans une année donnée, l’excédent est reportable sur les 3 années suivantes — aucune perte d’avantage fiscal n’est possible de ce fait.

La loi Malraux est-elle soumise au plafonnement des niches fiscales en 2026 ?

Non. C’est l’un des atouts majeurs du dispositif Malraux : la réduction d’impôt qu’il génère est entièrement exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Cela signifie que même si vous bénéficiez déjà d’autres avantages fiscaux (emploi à domicile, investissement dans des FCPI/FCPR, crédit d’impôt pour garde d’enfants, etc.) qui ont saturé votre plafond annuel de 10 000 €, la réduction Malraux s’impute en plus sur votre impôt, sans aucune limitation liée à ces autres dispositifs. C’est précisément pour cette raison que la loi Malraux est particulièrement adaptée aux contribuables dont le plafond de niches est déjà pleinement utilisé et qui cherchent un levier de défiscalisation supplémentaire puissant. Ce privilège est partagé par peu de dispositifs — essentiellement Malraux, les Monuments Historiques et le déficit foncier (pour la fraction hors intérêts d’emprunt imputable sur le revenu global).

Quelles zones sont éligibles à la loi Malraux en 2026 ?

En 2026, le dispositif Malraux s’applique exclusivement aux immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) approuvés. Deux sous-catégories existent : les SPR dotés d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé — qui donnent droit au taux de 30 % — et les SPR dotés d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé — qui donnent droit au taux de 22 %. Les SPR avec PSMV correspondent généralement aux centres historiques les plus remarquables des grandes villes françaises : Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Avignon, Bayonne, Sarlat, Dinan, etc. Les zones QAD (Quartiers Anciens Dégradés) et NPNRU « habitat ancien dégradé » ne sont plus éligibles pour les nouvelles opérations depuis le 31 décembre 2024. Pour vérifier si un bien est situé en zone éligible, vous pouvez consulter le portail de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) de votre région ou la mairie de la commune concernée.

Quelle est la durée d’engagement de location en loi Malraux 2026 ?

La loi Malraux impose un engagement de location nue de 9 ans minimum à compter de la date d’achèvement des travaux de restauration. Pendant cette période, le bien doit être loué à usage de résidence principale du locataire — la location meublée n’est pas éligible. Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux — tout retard au-delà de cette date peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal. Une période de vacance de 12 mois est toutefois autorisée durant les 9 ans d’engagement, pour permettre le changement de locataire. À l’issue des 9 ans, vous êtes libre de revendre le bien, de continuer à le louer ou d’en changer l’affectation — sans aucune contrainte fiscale supplémentaire liée au dispositif Malraux (sous réserve des règles de droit commun sur les plus-values immobilières).

Peut-on cumuler la loi Malraux avec d’autres dispositifs de défiscalisation en 2026 ?

Oui, dans certaines limites. La loi Malraux peut être cumulée avec le déficit foncier sur les charges de fonctionnement non éligibles à la réduction Malraux (intérêts d’emprunt, charges de copropriété courantes, frais de gestion, taxe foncière). Ce cumul permet une double optimisation — réduction Malraux sur les travaux et déduction de déficit foncier sur les charges. Elle est également cumulable avec le PER (déduction des versements du revenu imposable), l’assurance-vie et les SCPI de rendement — qui sont des supports complémentaires dans une stratégie patrimoniale globale. En revanche, les dépenses de travaux prises en compte pour la réduction Malraux ne peuvent pas être déduites simultanément des revenus fonciers au titre du déficit foncier — il n’y a pas de double imputation sur les mêmes travaux.

En résumé

• Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux : selon la zone SPR (PVAP ou PSMV), dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans — soit jusqu’à 120 000 € de réduction totale.
• Entièrement hors plafonnement des niches fiscales : la réduction Malraux s’impute en plus des autres avantages fiscaux actifs, sans aucune concurrence avec le plafond de 10 000 €/an.
• Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire : vous louez au prix du marché, contrairement au Pinel, au Jeanbrun ou au Denormandie.
• Zones éligibles recentrées en 2026 : exclusivement les SPR avec PSMV (30 %) ou PVAP (22 %) — fin des zones QAD/NPNRU depuis le 31/12/2024.
• Engagement de location nue de 9 ans : mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, à titre de résidence principale.
• À retenir : la loi Malraux est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus puissant en 2026 pour les contribuables à TMI 41-45 % — mais son ticket d’entrée élevé et son engagement de 9 ans en font un outil réservé aux investisseurs avec une capacité financière et un horizon patrimonial adaptés.
• Notre conseil : ne choisissez jamais un programme Malraux uniquement pour l’avantage fiscal — la qualité du bien, la dynamique locative de la ville et la solidité de l’opérateur sont des critères au moins aussi importants que le taux de réduction.

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La loi Malraux est un outil puissant, mais sa pertinence dépend entièrement de votre TMI, de votre capacité d’investissement, de votre horizon patrimonial et de votre appétit pour l’immobilier de caractère. Un mauvais choix de programme ou une opération mal structurée peut réduire significativement l’avantage fiscal réel.

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