Plus-value immobilière d’une SCI démembrée : qui paie l’impôt en 2026 ?

Le démembrement de propriété appliqué aux parts d’une SCI est l’une des stratégies patrimoniales les plus puissantes pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal. Mais lorsque la SCI démembrée cède l’un de ses biens immobiliers, une question fiscale fondamentale se pose : qui, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, doit déclarer et payer la plus-value immobilière ? La réponse n’est pas intuitive et dépend de plusieurs facteurs — le régime fiscal de la SCI (IR ou IS), la nature du démembrement (viager ou temporaire), la rédaction des statuts et du contrat de démembrement, et la façon dont le prix de cession est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire. En droit fiscal français, la règle générale est que la plus-value est imposée au niveau des associés de la SCI — et en cas de démembrement, la répartition de l’imposition suit celle des droits économiques attachés à chaque qualité (usufruitier ou nu-propriétaire), sauf disposition contraire des statuts. Ce guide analyse précisément toutes les configurations possibles, avec des simulations chiffrées et des recommandations pratiques.

Par l’équipe ACVM Patrimoine — Conseillers en gestion de patrimoine
Publié le 1 août 2026 — Mis à jour le 1 août 2026
Temps de lecture estimé : 10 minutes

SCI démembrée 2026 | Plus-value immobilière | Usufruitier | Nu-propriétaire | Fiscalité | Transmission | CGP conseil

Avertissement : cet article présente des règles fiscales générales applicables en 2026. La fiscalité d’une SCI démembrée est complexe et dépend des spécificités de chaque situation (statuts, acte de démembrement, régime fiscal). Consultez impérativement un notaire, un avocat fiscaliste ou un CGP spécialisé avant toute décision de cession.

Dans cet article :

1. Rappel : le fonctionnement d’une SCI démembrée
2. Le régime fiscal de la SCI : IR ou IS, une distinction fondamentale
3. La plus-value dans une SCI à l’IR démembrée : le principe général
4. La répartition de la plus-value entre usufruitier et nu-propriétaire
5. Le calcul de la plus-value imposable en SCI à l’IR démembrée
6. Les abattements pour durée de détention : quelle date retenir ?
7. La plus-value dans une SCI à l’IS démembrée
8. Le cas du démembrement viager vs temporaire
9. Le rôle des statuts et de l’acte de démembrement
10. La répartition du prix de cession entre usufruitier et nu-propriétaire
11. Les stratégies pour optimiser la fiscalité lors d’une cession
12. Le cas de la SCI CA’ABI : illustration pratique
13. Les simulations chiffrées selon les configurations
14. Les pièges fiscaux à éviter absolument
15. Cas particuliers
16. Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine
17. Foire aux questions
18. En résumé

Rappel : le fonctionnement d’une SCI démembrée

Avant d’analyser la fiscalité de la plus-value, il est indispensable de rappeler précisément ce qu’est une SCI dont les parts sont démembrées — et les différentes formes que ce démembrement peut prendre.

Le démembrement de propriété : rappel des principes

Le démembrement de propriété consiste à dissocier les attributs de la pleine propriété entre deux titulaires distincts :

• L’usufruitier : titulaire de l’usufruit — il a le droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus), c’est-à-dire les revenus locatifs dans le cas d’une SCI. Il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.
• Le nu-propriétaire : titulaire de la nue-propriété — il est le propriétaire « en puissance » du bien, mais ne peut pas l’utiliser ni en percevoir les revenus pendant la durée de l’usufruit. Il a le droit de disposer de sa nue-propriété (la vendre ou la donner) mais pas de l’actif sous-jacent sans accord de l’usufruitier.

Les deux formes de démembrement en SCI

Dans le cadre d’une SCI, le démembrement peut porter sur :

• Les parts sociales de la SCI : les associés détiennent des parts démembrées — certains sont usufruitiers des parts (ex. les parents), d’autres sont nus-propriétaires (ex. les enfants). La SCI elle-même détient le bien en pleine propriété — c’est la propriété des parts qui est démembrée, pas celle du bien immobilier directement.
• Le bien immobilier détenu par la SCI : plus rare, la SCI peut elle-même être titulaire d’un usufruit ou d’une nue-propriété sur un immeuble. Ce cas présente des complexités spécifiques que nous n’abordons pas en détail dans ce guide.

Les deux types de démembrement selon la durée

• Démembrement viager : l’usufruit dure jusqu’au décès de l’usufruitier — la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez le nu-propriétaire sans droits de succession supplémentaires
• Démembrement temporaire : l’usufruit est constitué pour une durée déterminée (5, 10, 15 ans) — à l’échéance, la pleine propriété se reconstitue automatiquement. Souvent utilisé dans des stratégies de défiscalisation ou de transmission à court terme.

Pour comprendre le cadre juridique du démembrement en droit civil français, les articles 578 à 624 du Code civil définissent les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire — consultables sur Légifrance.gouv.fr.

Le régime fiscal de la SCI : IR ou IS, une distinction fondamentale

La réponse à la question « qui paie la plus-value ? » dépend en premier lieu du régime fiscal de la SCI — et les règles applicables sont radicalement différentes selon que la SCI relève de l’IR ou de l’IS.

La SCI à l’IR (transparence fiscale) — le cas le plus fréquent

La grande majorité des SCI familiales sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR) par principe de transparence fiscale — les revenus et les plus-values de la SCI ne sont pas imposés au niveau de la société mais directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs droits dans la SCI.

• La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier par la SCI est imposée chez les associés comme une plus-value immobilière des particuliers
• Taux d’imposition : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %
• Abattements pour durée de détention : 6 % par an au-delà de la 5ème année pour l’IR (exonération totale après 22 ans), 1,65 % par an pour les PS (exonération totale après 30 ans)
• Surtaxe sur les plus-values élevées (> 50 000 €) : de 2 à 6 % selon le montant

La SCI à l’IS

Une SCI ayant opté pour l’IS voit ses bénéfices (dont les plus-values immobilières) imposés au niveau de la société elle-même — à l’IS (15 % ou 25 %). Les associés ne sont imposés qu’à la distribution des bénéfices (dividendes soumis au PFU 30 %). Ce régime a des implications très différentes sur la plus-value — que nous traitons dans la section dédiée.

La plus-value dans une SCI à l’IR démembrée : le principe général

Dans une SCI à l’IR dont les parts sont démembrées, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est imposée au niveau des associés — mais comment se répartit-elle entre l’usufruitier des parts et le nu-propriétaire des parts ?

La position de l’administration fiscale

La doctrine fiscale administrative (BOFiP — Bulletin Officiel des Finances Publiques) précise que lorsque les parts d’une SCI à l’IR sont démembrées, la plus-value réalisée par la SCI lors de la cession d’un bien immobilier doit être répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits dans la SCI — déterminée selon le barème fiscal de l’usufruit prévu à l’article 669 du CGI.

Le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI)

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Application pratique

Pour une SCI dont les parts sont détenues à 50 % par des parents (usufruitiers) et 50 % par des enfants (nus-propriétaires), avec un parent usufruitier de 65 ans (valeur usufruit = 40 %, valeur NP = 60 %) :

• La SCI vend un bien et réalise une plus-value nette de 100 000 €
• Quote-part du parent usufruitier : 50 % des parts × 40 % (valeur usufruit) = 20 % de la plus-value → 20 000 €
• Quote-part de l’enfant nu-propriétaire : 50 % des parts × 60 % (valeur NP) = 30 % de la plus-value → 30 000 €
• Si l’autre parent est aussi associé à 50 % (pleine propriété) : 50 % × 100 % = 50 000 €
• Total : 20 000 + 30 000 + 50 000 = 100 000 € → la répartition est cohérente

La répartition de la plus-value entre usufruitier et nu-propriétaire

La répartition de la plus-value entre usufruitier et nu-propriétaire est le point le plus délicat et le plus souvent mal compris — plusieurs méthodes coexistent selon la situation.

Méthode 1 — La répartition selon le barème fiscal de l’usufruit (position administrative)

C’est la position de principe de l’administration fiscale française. La plus-value est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire au prorata de la valeur économique respective de leurs droits — déterminée selon le barème de l’article 669 du CGI appliqué à l’âge de l’usufruitier au moment de la cession.

Avantage : méthode simple, opposable à l’administration, peu risquée fiscalement.

Inconvénient : peut être défavorable si l’usufruitier est jeune (valeur usufruit élevée → plus-value importante chez l’usufruitier) et que la plus-value aurait été moins imposée chez le nu-propriétaire.

Méthode 2 — La répartition selon les statuts de la SCI

Si les statuts de la SCI prévoient expressément une répartition différente de la plus-value entre usufruitier et nu-propriétaire, cette répartition contractuelle peut être retenue — à condition qu’elle soit réelle et non fictive (risque d’abus de droit si la répartition ne correspond pas à la réalité économique du démembrement).

Avantage : permet d’optimiser la répartition en tenant compte des situations fiscales respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Risque : si la répartition est manifestement disproportionnée par rapport à la valeur économique des droits respectifs, l’administration fiscale peut invoquer l’abus de droit.

Méthode 3 — La plus-value intégralement chez l’usufruitier (position jurisprudentielle minoritaire)

Certains arrêts de cours d’appel ont considéré que la plus-value réalisée sur la cession d’un bien revient intégralement à l’usufruitier — car c’est lui qui percevait les fruits du bien et qui assume économiquement la gestion. Cette position est minoritaire et contestée — elle ne doit pas être retenue sans analyse préalable avec un avocat fiscaliste.

Méthode 4 — La répartition selon la quote-part de parts sociales

Certains praticiens considèrent que la plus-value doit être répartie selon la quote-part de parts sociales détenues — sans tenir compte du démembrement (c’est-à-dire que l’usufruitier et le nu-propriétaire de la même part supporteraient ensemble la plus-value afférente à cette part, comme s’ils étaient co-propriétaires indivisaires). Cette approche simplificatrice est perfectible et peut ne pas correspondre à la position administrative.

Le calcul de la plus-value imposable en SCI à l’IR démembrée

Le calcul de la plus-value imposable suit les règles générales des plus-values immobilières des particuliers — avec quelques spécificités liées à la SCI et au démembrement.

La formule de base

Plus-value brute = Prix de cession − Prix d’acquisition (corrigé)

• Prix de cession : prix de vente du bien, net des frais de cession (commission d’agence supportée par le vendeur)
• Prix d’acquisition corrigé : prix d’acquisition + frais d’acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels si supérieurs) + travaux non amortis (forfait de 15 % après 5 ans de détention ou montant réel sur justificatifs)

Le prix d’acquisition : quelle valeur retenir pour la SCI ?

Dans une SCI à l’IR ayant acquis le bien à sa constitution, le prix d’acquisition retenu est le prix d’apport initial du bien à la SCI (ou le prix d’acquisition si la SCI a acheté le bien). Si le bien a été apporté à la SCI par un associé, le prix d’apport (valeur déclarée dans les statuts lors de l’apport) est retenu comme prix d’acquisition de référence pour le calcul de la plus-value.

Un point délicat : la date d’acquisition et le démembrement

La date d’acquisition retenue pour le calcul des abattements pour durée de détention est la date à laquelle la SCI a acquis le bien — et non la date du démembrement des parts. Si la SCI détient le bien depuis 15 ans et que les parts ont été démembrées il y a 10 ans, c’est la durée de détention de 15 ans qui s’applique pour le calcul des abattements — à condition que la SCI soit restée propriétaire du bien pendant toute cette période.

Les abattements pour durée de détention : quelle date retenir ?

Les abattements pour durée de détention sont un levier fiscal majeur pour réduire la plus-value imposable — et leur calcul en SCI démembrée présente quelques spécificités.

Le barème des abattements pour durée de détention en 2026

Pour l’impôt sur le revenu (19 %) :

• Détention < 6 ans : aucun abattement
• De 6 à 21 ans : abattement de 6 %/an
• 22ème année : abattement de 4 %
• Au-delà de 22 ans : exonération totale d’IR

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :

• Détention < 6 ans : aucun abattement
• De 6 à 21 ans : abattement de 1,65 %/an
• 22ème année : abattement de 1,60 %
• De 23 à 30 ans : abattement de 9 %/an
• Au-delà de 30 ans : exonération totale de PS

La date de référence pour le calcul de la durée de détention

La durée de détention à retenir est celle de la SCI sur le bien immobilier cédé — et non celle des associés sur leurs parts sociales. Autrement dit :

• Si la SCI détient le bien depuis 20 ans, c’est 20 ans qui s’applique pour le calcul des abattements — que les associés actuels aient acquis leurs parts il y a 20 ans ou il y a 5 ans
• Le démembrement des parts n’affecte pas la durée de détention du bien par la SCI
• Si le bien a été apporté à la SCI par un associé, la durée retenue court à partir de la date d’acquisition initiale par l’associé apporteur (et non de la date d’apport à la SCI)

L’impact des abattements sur la fiscalité effective

Pour un bien détenu depuis 20 ans par la SCI :

• Abattement IR : 6 % × (20 − 5) = 90 % → taux IR effectif sur la plus-value = 19 % × 10 % = 1,9 %
• Abattement PS : 1,65 % × (20 − 5) = 24,75 % → taux PS effectif = 17,2 % × 75,25 % = 12,94 %
• Taux total effectif : 1,9 + 12,94 = 14,84 % vs 36,2 % sans abattement

La plus-value dans une SCI à l’IS démembrée

La SCI soumise à l’IS — volontairement ou par défaut si elle exerce une activité commerciale — présente une fiscalité de la plus-value radicalement différente.

Le traitement de la plus-value dans une SCI à l’IS

Dans une SCI à l’IS, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier est traitée comme un bénéfice ordinaire de la société — soumis à l’IS au taux applicable (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà). La question « qui paie la plus-value entre usufruitier et nu-propriétaire » ne se pose pas au même niveau — c’est la SCI elle-même qui paie l’IS sur la plus-value.

Les spécificités fiscales défavorables de la SCI à l’IS pour les plus-values immobilières

• Aucun abattement pour durée de détention : contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention — une SCI à l’IS qui vend un bien détenu depuis 25 ans paie l’IS sur la totalité de la plus-value
• Calcul de la plus-value différent : la plus-value est calculée par rapport à la valeur nette comptable du bien (prix d’acquisition − amortissements comptabilisés) — et non par rapport au prix d’acquisition historique. Si la SCI a comptabilisé des amortissements sur le bien (obligatoire en IS), la base de calcul est réduite → plus-value imposable plus élevée
• Double imposition potentielle : à la suite de l’IS sur la plus-value, si la SCI distribue le produit de cession, les associés paient encore le PFU 30 % sur les dividendes distribués

Conclusion sur la SCI à l’IS

La SCI à l’IS est généralement défavorable pour les plus-values immobilières à long terme — en raison de l’absence d’abattement pour durée de détention et de la base de calcul réduite par les amortissements. Pour un bien destiné à être cédé à terme avec une plus-value significative, la SCI à l’IR est structurellement plus avantageuse.

Le cas du démembrement viager vs temporaire

La nature du démembrement (viager ou temporaire) influence la répartition de la plus-value et mérite une analyse spécifique.

Démembrement viager : la situation la plus courante

Dans un démembrement viager (usufruit jusqu’au décès de l’usufruitier), la valeur de l’usufruit est déterminée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI — fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de son usufruit est faible et plus la plus-value lui attribuable est modeste.

Exemple : usufruitier de 75 ans (valeur usufruit = 30 %) + nu-propriétaire (valeur NP = 70 %). Pour une plus-value de 100 000 € :

• Part imposable de l’usufruitier : 30 % × 100 000 = 30 000 €
• Part imposable du nu-propriétaire : 70 % × 100 000 = 70 000 €

Démembrement temporaire : la valeur économique prime

Dans un démembrement temporaire (usufruit pour une durée déterminée), la valeur de l’usufruit est calculée différemment — elle correspond à la valeur actuelle des revenus que l’usufruitier percevra pendant la durée restante de l’usufruit. Cette valeur n’est pas celle du barème fiscal de l’article 669 du CGI (qui vise le démembrement viager) — elle doit être calculée économiquement.

L’administration fiscale admet que pour les démembrements temporaires, la valeur de l’usufruit peut être calculée sur la base d’un taux de capitalisation des revenus pendant la durée restante — une méthode qui peut conduire à des résultats très différents du barème fiscal viager.

Le cas particulier de la fin d’usufruit avant la cession

Si l’usufruit temporaire prend fin avant la cession du bien par la SCI (reconstitution de la pleine propriété chez le nu-propriétaire devenu plein propriétaire), la plus-value est intégralement imposée chez le plein propriétaire — le démembrement n’a plus d’impact sur la répartition fiscale. Cette configuration est fréquente dans les stratégies de SCI avec démembrement temporaire.

Le rôle des statuts et de l’acte de démembrement

Les statuts de la SCI et l’acte de démembrement des parts jouent un rôle déterminant dans la répartition de la plus-value — et leur rédaction soignée est indispensable pour éviter les conflits et optimiser la fiscalité.

Ce que doivent prévoir les statuts

Pour une SCI dont les parts sont démembrées, les statuts doivent idéalement préciser :

• La répartition des droits de vote : qui vote en assemblée générale — l’usufruitier, le nu-propriétaire, ou les deux selon les décisions ? La loi prévoit des règles supplétives mais les statuts peuvent les aménager
• La répartition des résultats courants : les revenus locatifs reviennent à l’usufruitier en principe — les statuts peuvent confirmer ou modifier cette règle
• La répartition du prix de cession : lors d’une vente d’un immeuble par la SCI, comment est réparti le produit entre usufruitier et nu-propriétaire ? Cette clause est cruciale et souvent absente dans les statuts de SCI familiales rédigés rapidement
• Le sort de l’usufruit en cas de cession de l’actif social : si la SCI vend son bien immobilier, le produit de cession placé dans la trésorerie de la SCI reste-t-il soumis au démembrement ? Ou l’usufruit porte-t-il uniquement sur le bien immobilier initial ?

L’absence de clause sur le prix de cession : un risque réel

Si les statuts ne prévoient pas la répartition du prix de cession entre usufruitier et nu-propriétaire, un conflit peut naître lors de la vente du bien : l’usufruitier souhaitera percevoir la valeur capitalisée de ses revenus futurs perdus (le « prix » de son usufruit), le nu-propriétaire revendiquera la totalité du prix. Ce conflit, fréquent dans les SCI familiales, peut bloquer la cession et générer des contentieux coûteux.

La répartition du prix de cession entre usufruitier et nu-propriétaire

La répartition du produit de la vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est une question distincte de la répartition de la plus-value — et les deux ne coïncident pas nécessairement.

La règle générale : le prix reste dans la SCI

Lorsque la SCI vend un bien immobilier, le produit de la vente entre dans la trésorerie de la SCI — il ne sort pas automatiquement de la société. Ce produit peut être :

• Conservé dans la SCI (placé en trésorerie, réinvesti dans un autre bien)
• Distribué aux associés sous forme de dividendes ou de remboursement de compte courant

Si le produit est distribué, il revient aux associés selon leurs droits dans la SCI — et c’est là que la question de la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire se pose.

La clause de report d’usufruit sur le prix

Une clause essentielle à prévoir dans les statuts ou l’acte de démembrement : le report d’usufruit sur le prix de cession. Cette clause stipule que lorsque la SCI vend un bien sur lequel portait un usufruit, l’usufruit se reporte automatiquement sur le prix de vente — qui reste soumis au démembrement dans la SCI. Concrètement, le produit de vente reste dans la trésorerie de la SCI et le démembrement se poursuit sur cette trésorerie (l’usufruitier a droit aux revenus générés par ce capital placé, le nu-propriétaire en est propriétaire).

La clause de cantonnement de l’usufruit

À l’inverse, une clause de cantonnement peut limiter l’usufruit au seul bien immobilier initial — et prévoir qu’en cas de vente de ce bien, l’usufruit s’éteint et le produit revient intégralement au nu-propriétaire (devenu plein propriétaire). Cette clause simplifie la gestion après cession mais peut générer un conflit avec l’usufruitier qui perd son droit aux revenus futurs.

Les stratégies pour optimiser la fiscalité lors d’une cession

Plusieurs stratégies permettent de réduire la fiscalité globale de la plus-value lors de la cession d’un bien par une SCI démembrée.

Stratégie 1 — Attendre l’extinction de l’usufruit avant de céder

Si l’usufruit est viager et que l’usufruitier est âgé, attendre le décès de l’usufruitier permet :

• La reconstitution de la pleine propriété chez les nus-propriétaires sans droits de succession
• La cession du bien en pleine propriété par les héritiers — avec une date d’acquisition potentiellement réactualisée (valeur au décès de l’usufruitier)
• Une plus-value réduite si la valeur du bien a peu progressé entre le décès de l’usufruitier et la cession

Stratégie 2 — Maximiser la durée de détention pour bénéficier des abattements

Les abattements pour durée de détention s’appliquent à la SCI à l’IR — attendre au minimum 22 ans (exonération totale d’IR) ou 30 ans (exonération totale d’IR + PS) pour une plus-value nulle ou minime. Cette stratégie est pertinente si le bien a été acquis par la SCI il y a plus de 15 ans.

Stratégie 3 — Optimiser la répartition via les statuts

Si l’usufruitier est à une TMI plus élevée que le nu-propriétaire, les statuts peuvent prévoir une répartition de la plus-value favorisant le nu-propriétaire — réduisant la charge fiscale globale du foyer. Cette optimisation doit rester dans des limites économiquement cohérentes pour éviter le risque d’abus de droit.

Stratégie 4 — La cession des parts plutôt que du bien

Plutôt que de vendre le bien immobilier depuis la SCI (plus-value immobilière), vendre les parts de la SCI génère une plus-value mobilière (sur cession de valeurs mobilières) — soumise au PFU de 30 % (ou barème IR avec abattement de 40 % pour les dividendes mais pas pour les PV mobilières). Cette stratégie peut être fiscalement avantageuse dans certaines situations et permet à l’acheteur d’acquérir le bien indirectement. Elle présente des implications juridiques et fiscales complexes nécessitant une analyse approfondie.

Le cas de la SCI CA’ABI : illustration pratique

Pour illustrer concrètement les règles exposées, prenons l’exemple d’une SCI type dont nous accompagnons les associés — une SCI à l’IR dont les parts sont démembrées entre une mère usufruitière et ses enfants nus-propriétaires.

Présentation de la situation

• SCI familiale à l’IR créée il y a 18 ans
• Bien immobilier (maison locative) acquis par la SCI à sa création pour 180 000 €
• Valeur actuelle estimée du bien : 320 000 €
• Parts détenues : mère (usufruitière, 68 ans) + 2 enfants (nus-propriétaires, 40 et 43 ans)
• Répartition des parts : mère 100 % de l’usufruit + enfants 100 % de la nue-propriété (en indivision)
• Statuts : silencieux sur la répartition du prix de cession

Calcul de la plus-value brute

• Prix de cession estimé : 320 000 €
• Prix d’acquisition corrigé : 180 000 + 7,5 % (forfait frais) + 15 % (forfait travaux, détention > 5 ans) = 180 000 + 13 500 + 27 000 = 220 500 €
• Plus-value brute : 320 000 − 220 500 = 99 500 €

Application des abattements (18 ans de détention)

• Abattement IR (6 % × 13 ans) = 78 % → PV nette IR = 99 500 × 22 % = 21 890 €
• Abattement PS (1,65 % × 13 ans) = 21,45 % → PV nette PS = 99 500 × 78,55 % = 78 157 €

Répartition entre usufruitière et nus-propriétaires

Valeur usufruit (mère, 68 ans) = 40 % | Valeur NP (enfants) = 60 %

• Part de la mère (usufruitière) : 40 %
• Part des enfants (nus-propriétaires) : 60 % (30 % chacun)

Calcul de l’impôt par associé

Mère (usufruitière, 40 %) :

• PV nette IR : 21 890 × 40 % = 8 756 € → IR 19 % = 1 664 €
• PV nette PS : 78 157 × 40 % = 31 263 € → PS 17,2 % = 5 377 €
• Total impôt mère : 7 041 €

Chaque enfant (nu-propriétaire, 30 %) :

• PV nette IR : 21 890 × 30 % = 6 567 € → IR 19 % = 1 248 €
• PV nette PS : 78 157 × 30 % = 23 447 € → PS 17,2 % = 4 033 €
• Total impôt par enfant : 5 281 €

Impôt total sur la plus-value : 7 041 + 5 281 + 5 281 = 17 603 € sur une plus-value brute de 99 500 €

Taux effectif global : 17,7 % (vs 36,2 % sans abattement)

Consultez notre article sur la transmission de patrimoine via SCI 2026.

Les simulations chiffrées selon les configurations

Configuration 1 — SCI à l’IR, détention 10 ans, usufruitier 55 ans

Données : plus-value brute 200 000 €, prix d’acquisition 300 000 €, prix de cession 500 000 €.

• Abattement IR (6 % × 5 ans) = 30 % → PV nette IR = 200 000 × 70 % = 140 000 €
• Abattement PS (1,65 % × 5 ans) = 8,25 % → PV nette PS = 200 000 × 91,75 % = 183 500 €
• Valeur usufruit (55 ans) = 50 % | NP = 50 %
• Usufruitier : IR 19 % × (140 000 × 50 %) + PS 17,2 % × (183 500 × 50 %) = 13 300 + 15 781 = 29 081 €
• Nu-propriétaire : même montant = 29 081 €
• Total : 58 162 € sur 200 000 € de plus-value → taux effectif 29,1 %

Configuration 2 — SCI à l’IR, détention 25 ans, usufruitier 72 ans

Données : plus-value brute 400 000 €.

• Abattement IR : > 22 ans → exonération totale d’IR
• Abattement PS (9 % × 3 ans = 27 %, + abattements précédents) → base PS réduite
• Calcul PS : abattement total PS pour 25 ans = 1,65 % × 16 + 1,60 % + 9 % × 3 = 26,4 + 1,6 + 27 = 55 % → PV nette PS = 400 000 × 45 % = 180 000 €
• Valeur usufruit (72 ans) = 30 % | NP = 70 %
• IR total : 0 €
• PS usufruitier : 17,2 % × (180 000 × 30 %) = 17,2 % × 54 000 = 9 288 €
• PS nu-propriétaire : 17,2 % × (180 000 × 70 %) = 17,2 % × 126 000 = 21 672 €
• Total : 30 960 € sur 400 000 € de plus-value → taux effectif 7,7 % seulement

Les pièges fiscaux à éviter absolument

• Ne pas prévoir dans les statuts la répartition du prix de cession : l’absence de clause sur la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire est le piège le plus fréquent dans les SCI familiales. Lorsque la vente du bien se présente, un conflit peut naître entre l’usufruitier (qui veut être indemnisé de la perte de ses revenus futurs) et le nu-propriétaire (qui revendique la totalité du prix). Ce conflit peut bloquer la vente pendant des années et générer des contentieux judiciaires coûteux. Faire rédiger une clause de report d’usufruit ou une clause de cantonnement dès la constitution de la SCI ou dès le démembrement des parts est indispensable.
• Confondre la date de détention de la SCI et la date de détention des parts : la durée de détention retenue pour les abattements est celle de la SCI sur le bien — pas celle des associés sur leurs parts. Un associé qui acquiert des parts d’une SCI détenant un bien depuis 20 ans bénéficie des abattements calculés sur 20 ans — ce qui peut être un avantage significatif lors de la revente. À l’inverse, un bien apporté récemment à une SCI ancienne repart à zéro pour la durée de détention.
• Oublier la surtaxe sur les plus-values élevées : une plus-value nette après abattements dépassant 50 000 € est soumise à une surtaxe progressive de 2 à 6 %. Dans le cas d’une SCI démembrée, cette surtaxe s’applique au niveau de chaque associé — sur sa quote-part de plus-value nette. Si la quote-part de l’usufruitier dépasse 50 000 €, il est soumis à la surtaxe.
• Ne pas anticiper la reconstitution de la pleine propriété et son impact fiscal : lorsque l’usufruit viager s’éteint au décès de l’usufruitier et que la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire, la date d’acquisition retenue pour un futur calcul de plus-value est la date d’acquisition initiale de la nue-propriété — et non la date de reconstitution de la pleine propriété. C’est un avantage majeur : la durée de détention court depuis l’acquisition initiale de la NP.

Cas particuliers

Cas de la SCI dont le seul bien est vendu — dissolution et liquidation

Si la SCI ne détient qu’un seul bien immobilier et que ce bien est vendu, la SCI n’a plus d’objet — elle doit être dissoute et liquidée. La dissolution génère des formalités supplémentaires (assemblée générale de dissolution, publicité légale, liquidation amiable) et peut avoir des implications fiscales spécifiques sur le boni de liquidation distribué aux associés. La plus-value de cession reste imposée au niveau des associés selon les règles habituelles, mais la dissolution impose une planification juridique et fiscale préalable avec un notaire ou un avocat.

Cas de l’usufruitier décédé avant la vente du bien

Si l’usufruitier viager décède avant que la SCI n’ait vendu son bien, la pleine propriété se reconstitue chez les nus-propriétaires sans droits de succession supplémentaires (c’est précisément l’avantage du démembrement viager). Dès lors, la cession du bien par la SCI génère une plus-value imposée intégralement chez les associés devenus pleins propriétaires. La date d’acquisition retenue est toujours celle de l’acquisition initiale du bien par la SCI — la reconstitution de la pleine propriété n’affecte pas le calcul des abattements pour durée de détention.

Cas de la vente des parts de SCI plutôt que du bien

Si les associés préfèrent vendre leurs parts de SCI plutôt que de faire vendre le bien par la SCI, la plus-value réalisée est une plus-value mobilière (et non immobilière) — soumise au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS), sans abattement pour durée de détention. Ce régime peut être moins favorable que la plus-value immobilière pour les biens détenus depuis longtemps (abattements importants en SCI IR). Mais la cession des parts simplifie la transaction pour l’acquéreur et peut permettre une négociation sur le prix. Dans tous les cas, une analyse comparative des deux options (cession du bien vs cession des parts) est indispensable avant toute décision.

Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine

La fiscalité de la plus-value dans une SCI démembrée est l’une des questions les plus complexes du droit fiscal patrimonial — et elle mérite une analyse précise et personnalisée, car les enjeux financiers sont souvent significatifs. Plusieurs dizaines de milliers d’euros d’impôt peuvent être économisés avec une stratégie bien pensée — ou, à l’inverse, perdus en raison d’erreurs dans la rédaction des statuts ou dans le timing de la cession.

Notre recommandation en 5 points :

1. Vérifiez les statuts de votre SCI — contiennent-ils une clause de répartition du prix de cession entre usufruitier et nu-propriétaire ? Si non, faites-les modifier par un notaire avant toute vente
2. Calculez précisément la durée de détention du bien par la SCI — et estimez le montant des abattements applicables. Si la détention approche de 22 ans (exonération IR) ou 30 ans (exonération totale), retarder la vente peut générer une économie fiscale considérable
3. Identifiez la TMI respective de l’usufruitier et du nu-propriétaire — si l’une est significativement plus faible que l’autre, les statuts peuvent prévoir une répartition de la plus-value plus avantageuse fiscalement pour le foyer (dans les limites du raisonnable)
4. Étudiez l’alternative cession des parts vs cession du bien — selon l’ancienneté du bien et les profils fiscaux des associés, l’une ou l’autre option peut être plus avantageuse
5. Prenez rendez-vous avec ACVM Patrimoine pour une analyse complète de votre SCI démembrée et une simulation précise de la fiscalité applicable selon les différents scénarios de cession

Consultez nos articles sur la SCI IR vs IS 2026, la transmission de patrimoine via SCI et la SCPI démembrée 2026.

Foire aux questions

Dans une SCI démembrée, est-ce l’usufruitier ou le nu-propriétaire qui doit déclarer la plus-value immobilière ?

Dans une SCI à l’IR dont les parts sont démembrées, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier doit être déclarée et payée par les deux — l’usufruitier et le nu-propriétaire — chacun pour sa quote-part respective. Il ne s’agit pas d’une alternative mais d’une répartition proportionnelle à la valeur économique de leurs droits respectifs. Le principe retenu par l’administration fiscale française est que la plus-value est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits respectifs, déterminée par application du barème fiscal de l’article 669 du CGI. Ce barème est fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la cession : si l’usufruitier a 65 ans, la valeur de son usufruit est de 40 % et la valeur de la nue-propriété est de 60 %. Sur une plus-value nette de 100 000 €, l’usufruitier déclare donc 40 000 € de plus-value et le nu-propriétaire 60 000 €. Chacun remplit sa propre déclaration de plus-value immobilière (imprimé 2048-IMM ou via le notaire instrumentant la vente) et paye l’impôt correspondant à sa quote-part. La déclaration est généralement effectuée par le notaire lors de la vente — il calcule et prélève l’impôt sur chaque associé proportionnellement à ses droits. Il est donc important que les associés aient préalablement clarifié avec le notaire les modalités de répartition de la plus-value et que les statuts de la SCI soient clairs sur ce point.

Quelle date d’acquisition retenir pour calculer les abattements pour durée de détention dans une SCI démembrée ?

La date d’acquisition à retenir pour le calcul des abattements pour durée de détention dans une SCI démembrée est la date à laquelle la SCI a acquis le bien immobilier — et non la date du démembrement des parts sociales. Ce point est fondamental et souvent source de confusion. La durée de détention est celle de la SCI sur l’immeuble, indépendamment des changements d’associés ou des opérations de démembrement intervenues sur les parts sociales. Si la SCI a acheté un immeuble en 2004 et que les parts ont été démembrées en 2015, c’est la durée de détention depuis 2004 (soit 22 ans en 2026) qui s’applique pour le calcul des abattements — ce qui ouvre droit à l’exonération totale d’IR sur la plus-value. Il existe cependant une exception importante : si le bien a été apporté à la SCI par un associé lors de sa constitution (apport en nature), la date d’acquisition retenue est la date à laquelle l’associé apporteur avait initialement acquis le bien — et non la date d’apport à la SCI. Cette règle de « transparence » pour les apports initiaux est favorable aux SCI constituées avec un bien immobilier déjà détenu depuis plusieurs années par les associés fondateurs. Enfin, si les parts de la SCI ont été vendues ou données après la constitution, la date d’acquisition des parts par le nouvel associé n’affecte pas la durée de détention du bien par la SCI — les abattements restent calculés sur la durée de détention par la SCI.

Que se passe-t-il fiscalement si l’usufruitier décède avant la vente du bien par la SCI ?

Le décès de l’usufruitier viager avant la vente du bien par la SCI a plusieurs conséquences juridiques et fiscales importantes, et il est indispensable de les anticiper dans la stratégie patrimoniale. Sur le plan juridique, le décès de l’usufruitier entraîne l’extinction automatique de l’usufruit viager — la pleine propriété se reconstitue immédiatement et de plein droit chez le nu-propriétaire des parts. Cette reconstitution de la pleine propriété n’est pas une transmission — elle est inhérente à la nature même de la nue-propriété — et elle s’effectue sans droits de succession supplémentaires. C’est précisément l’un des grands avantages du démembrement viager des parts : le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de droits de mutation supplémentaires (au-delà de ceux payés lors de la donation initiale des parts). Sur le plan fiscal pour la future plus-value, si la SCI vend le bien immobilier après le décès de l’usufruitier (les nus-propriétaires étant devenus pleins propriétaires), la plus-value est intégralement imposée chez les associés pleins propriétaires. La date d’acquisition retenue pour le calcul des abattements reste la date d’acquisition initiale du bien par la SCI — la reconstitution de la pleine propriété au décès de l’usufruitier n’affecte pas le calcul des abattements pour durée de détention. C’est un point très avantageux : si le bien est détenu par la SCI depuis 20 ans, les abattements correspondant à 20 ans s’appliquent — que le décès de l’usufruitier soit intervenu récemment ou non. La date d’acquisition de la nue-propriété par les nus-propriétaires n’est pas non plus la date retenue — c’est toujours la date d’acquisition du bien par la SCI qui prévaut.

Vaut-il mieux vendre le bien depuis la SCI ou vendre les parts de la SCI démembrée ?

La comparaison entre vendre le bien depuis la SCI et vendre les parts de la SCI démembrée est une question stratégique importante qui dépend de plusieurs facteurs — et la réponse n’est pas universelle. Vendre le bien depuis la SCI génère une plus-value immobilière soumise aux règles des plus-values immobilières des particuliers (SCI à l’IR) — avec les abattements pour durée de détention progressifs, l’exonération totale d’IR après 22 ans et de PS après 30 ans. Pour un bien ancien avec une forte plus-value et une longue durée de détention, ce régime est très favorable. En revanche, vendre le bien depuis la SCI implique de gérer le produit de cession restant dans la SCI et la question de la dissolution de la société si c’était le seul bien. Vendre les parts de la SCI (cession des parts sociales par les associés) génère une plus-value mobilière soumise au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) — sans abattement pour durée de détention. Pour un bien détenu depuis moins de 5 ans ou avec une plus-value faible, ce régime peut être comparable ou légèrement défavorable vs la cession directe du bien. Pour un bien détenu depuis plus de 10-15 ans avec des abattements significatifs, la cession directe du bien est généralement plus favorable. Du côté de l’acquéreur, acheter les parts de SCI peut être moins attractif car il hérite de la SCI et de son passé (potentiels contentieux, charges non provisionnées). En pratique, la cession des parts est utilisée quand l’acquéreur accepte une décote sur le prix (en échange de la reprise de la structure) ou quand le vendeur a des raisons fiscales spécifiques de privilégier la plus-value mobilière. Une simulation comparative avec un CGP et un notaire est indispensable avant de décider.

En résumé

• Principe général (SCI à l’IR démembrée) : la plus-value est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur économique de leurs droits respectifs — déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du CGI (fonction de l’âge de l’usufruitier). Chacun déclare et paie sa quote-part de plus-value séparément.
• Exemple : usufruitier 65 ans (40 %) + nu-propriétaire (60 %) : sur 100 000 € de plus-value nette → usufruitier imposé sur 40 000 € + nu-propriétaire imposé sur 60 000 €.
• Les abattements pour durée de détention : calculés sur la durée de détention du bien par la SCI (pas sur la durée du démembrement). Exonération totale IR après 22 ans, totale IR + PS après 30 ans.
• SCI à l’IS : pas de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire — c’est la SCI qui paie l’IS sur la plus-value. Aucun abattement pour durée de détention. Régime généralement défavorable pour les plus-values à long terme.
• Rôle des statuts : indispensable de prévoir une clause de répartition du prix de cession (report d’usufruit ou cantonnement) pour éviter les conflits entre usufruitier et nu-propriétaire lors de la vente.
• Stratégies d’optimisation : attendre l’extinction de l’usufruit viager, maximiser la durée de détention pour les abattements, optimiser la répartition via les statuts, étudier la cession des parts vs cession du bien.
• Pièges à éviter : statuts silencieux sur la répartition du prix, confusion durée de détention SCI vs durée démembrement parts, oubli de la surtaxe sur PV élevées, non-anticipation de la reconstitution de la pleine propriété au décès.
• Notre conseil : vérifier les statuts, calculer précisément la durée de détention, identifier les TMI respectives, étudier les alternatives de cession, rendez-vous gratuit ACVM Patrimoine pour simulation complète.

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