Le déficit foncier est l’un des mécanismes fiscaux les plus prisés par les investisseurs immobiliers.
Mais comment fonctionne-t-il et comment peut-il optimiser vos impôts ?
Découvrez dans cet article tout ce que vous devez savoir sur le fonctionnement du déficit foncier, ses avantages, ses conditions, et ses limites.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Définition du déficit foncier
Le fonctionnement du déficit foncier est le fait, pour un propriétaire d’un logement loué, de générer plus de charges que de revenus.
Pour en bénéficier il faut avoir opté pour le régime d’imposition réel. Ce régime est obligatoire à partir de 15 000 euros de revenus fonciers.
Si vous êtes en déficit foncier, cette part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut être déduite de votre revenu global imposable et ainsi vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu.
Le revenu global est composé des revenus fonciers et des autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite, etc.).
Objectifs principaux du déficit foncier
Ce dispositif encourage l’investisseur à faire des travaux dans le logement qu’il loue afin de le maintenir en bon état pour le locataire. En contrepartie, il augmente ses charges et réduit son imposition.
Depuis 2022, les propriétaires de logements qualifiés de passoires énergétiques, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) les classent en F et G, se voient imposer des restrictions. A savoir le gel des loyers, l’obligation de réaliser un audit énergétique avant de mettre le bien en vente, et surtout à terme, l’interdiction de proposer ces biens à la location:
- à compter du 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450kWh d’énergie finale par m² et par an
- à compter de 2025 les logements classés G
- à compter de 2028 les logements classés F
- à compter de 2034 les logements classés E
Ces mesures vont obliger les propriétaires de ces logements à faire des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer le DPE.
La bonne nouvelle est que le potentiel de réduction d’impôts est doublé pour ce type de travaux. La déductibilité du déficit foncier appliquée au revenu brut global passe de 10 700€ à 21 400€ si les travaux ont pour but la rénovation énergétique.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier se calcule en déduisant du revenu foncier des charges :
- les frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, etc.,
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
- les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
- les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
- l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
- les primes d’assurance,
- les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un prêt immobilier.
Si ces charges sont supérieures aux revenus fonciers, il y a un déficit foncier.
Le déficit foncier est imputable dans la limite d’un plafond de 10 700 euros par an.
Ce plafond est doublé pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique donc 21 400€.
Vous pouvez reporter et déduire l’excédent de déficit foncier pendant 6 ans de votre revenu et pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
Point d’attention : À savoir que les charges liées aux intérêts d’emprunt sont seulement déductibles de vos revenus fonciers. Elles ne peuvent impacter votre revenu global.
Conditions pour bénéficier du déficit foncier
Afin de bénéficier du déficit foncier, plusieurs conditions doivent être réunies:
- Le bien doit être loué nu et donc déclaré au régime réel ce qui exclut le régime micro foncier et la location meublé
- Le bien doit être à usage d’habitation pour le locataire
- Suite à l’imputation d’un déficit foncier, le bien doit être obligatoirement loué pendant les 3 ans qui suivent.
D’autre part, tous les travaux ne sont pas éligibles à ce dispositif. C’est le cas des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement.
Avantages du déficit foncier
Ce dispositif offre plusieurs avantages:
- Une réduction d’impôt immédiate en venant impacter à la baisse le revenu global
- Ce qui peut permettre d’impacter significativement l’impôt sur le revenu
- Le report des déficits excédentaires permet d’optimiser sa fiscalité sur plusieurs années
Le déficit foncier ne permet pas seulement d’optimiser sa fiscalité et il serait dommage de l’aborder seulement pour cet avantage.
En effet, les travaux effectués permettent de valoriser le bien tout en le rendant plus attractif sur le marché locatif.
Inconvénients et limites du déficit foncier
Cependant, dans tout avantage il y a aussi des inconvénients à prendre en compte :
- Un plafonnement de l’imputation annuelle sur le revenu global de 10 700 euros
- Le déficit foncier s’applique seulement au régime réel ce qui exclut les revenus de locations meublées
- Le risque de redressement fiscal en cas de non respect de l’engagement de location de 3 ans suite à l’imputation du déficit
- Il y a un décalage entre le moment des travaux et celui de l’avantage fiscal, ce qui induit une avance de fonds.
Étapes pour optimiser le déficit foncier
Identifier les biens éligibles
Privilégier les biens nécessitant des travaux pour maximiser le déficit.
Vous l’aurez compris, il y a plusieurs étapes à respecter pour optimiser le déficit foncier.
Tout d’abord, il est important de privilégier l’acquisition d’un bien nécessitant des travaux. Vous pouvez réaliser des simulations fiscales en amont afin de vérifier l’éligibilité des travaux mais aussi le potentiel impact sur votre fiscalité. D’autant que les sommes engagées peuvent être importantes.
Il est tout aussi important de bien conserver les justificatifs de dépenses en cas de contrôle fiscal.
Nous vous conseillons de faire appel à un expert afin d’optimiser votre déclaration fiscale.
Cas pratique : Utilisation du déficit foncier
Exemple 1 : Réduction de l’IR avec un bien locatif ancien
Nous prenons l’exemple de l’achat d’un bien ancien qui ne génère pas de loyer pour l’instant, nécessitant 20 000 euros de travaux.
L’année de réalisation des travaux vous pouvez déduire 10 700 euros de votre revenu global.
Les 9 300 euros d’excédent pourront être reportés l’année suivante sur les revenus fonciers. Si les 9300€ couvrent l’intégralité des revenus fonciers, avec un excédent, cet excédent sera reportable l’année suivante.
L’excédent est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.
Exemple 2 : Optimisation fiscale sur plusieurs années
Investisseur avec plusieurs biens locatifs et une stratégie de travaux réguliers.
Un investisseur qui possède plusieurs biens locatifs, peut optimiser sa stratégie fiscale sur plusieurs années en planifiant des travaux chaque année dans un bien différent.
Ainsi en faisant régulièrement des travaux dans ses biens, il optimise son déficit foncier et le report d’excédent sur les années suivantes. Et ce afin de réduire régulièrement son imposition, mais aussi ne pas perdre l’avantage de ses reports.
Conclusion sur le déficit foncier
Le déficit foncier est un puissant levier fiscal pour les investisseurs immobiliers, mais il demande une planification rigoureuse et une gestion soignée.
Il faut donc bien choisir et définir sa stratégie patrimoniale sur le long terme afin de ne pas se retrouver coincé dans un dispositif qui ne répondrait qu’à une solution immédiate.
Car comme souvent en gestion de patrimoine, il n’y a pas de solution miracle et il est important d’essayer de se projeter le plus loin possible afin d’optimiser ses objectifs patrimoniaux.
Le manque de liquidité d’un bien immobilier oblige à bien définir ses objectifs avant de se lancer et d’investir avec le bon dispositif. D’où l’importance de consulter un expert en gestion de patrimoine ou fiscalité pour maximiser les bénéfices de ce dispositif dans votre stratégie d’investissement.