Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels et de supprimer le report des amortissements non déduits. Rien n’est voté à ce stade, et la commission des finances a déjà proposé d’en exclure la location meublée à l’année. Ce guide fait le point sur le texte, chiffre son impact sur deux profils d’investisseurs et indique ce qu’il est utile de faire dès maintenant.
Par Alexis Collet, conseiller en gestion de patrimoine — ACVM Patrimoine (ORIAS 25003281)
Publié le 30 octobre 2026 — Mis à jour le 30 octobre 2026
L’essentiel en 30 secondes
- L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 plafonnerait l’amortissement des locaux en LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme).
- Les amortissements non déduits à partir de 2027 seraient perdus ; le stock existant resterait utilisable jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
- La commission des finances a adopté le 8 octobre un amendement excluant du plafond les meublés loués avec un bail de résidence principale, un bail mobilité ou à des étudiants, mais il doit encore être adopté en séance.
- Dans notre premier exemple, le texte initial ajouterait environ 1 030 € d’impôt par an ; dans le second, plus de 6 300 € par an une fois le stock d’amortissements épuisé.
- Les revenus LMNP supportent déjà 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026, contre 17,2 % pour la location nue.
Sommaire
- Où en est le texte ?
- Ce que prévoit l’article 7
- Ce qui a déjà changé en 2025 et 2026
- Simulation 1 : un appartement meublé loué à l’année
- Simulation 2 : deux meublés et un stock d’amortissements
- Qui est concerné, qui ne l’est pas
- Que faire dès maintenant ?
- Questions fréquentes
Où en est le texte ?
Le plafonnement de l’amortissement LMNP n’est pas voté : il figure à l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, qui doit encore être débattu en séance, voté par les deux assemblées puis promulgué, et dont le contenu peut évoluer à chaque étape.
| Date | Étape | Portée pour le LMNP |
|---|---|---|
| 1er octobre 2026 | Dépôt du projet (n° 3210) | Article 7 : plafonnement et fin du report |
| 8 octobre 2026 | Commission des finances | Deux amendements adoptés sur l’article 7 |
| 9 octobre 2026 | Rejet de la première partie en commission | La séance repart du texte du gouvernement |
| 3 novembre 2026 (prévu) | Vote de la première partie à l’Assemblée | Premier vote sur l’article 7 |
| Novembre et décembre 2026 | Vote d’ensemble, Sénat, commission mixte paritaire | Le texte peut encore changer |
Source : dossier législatif de l’Assemblée nationale. Calendrier indicatif, susceptible d’évoluer. Le budget pour 2026 n’avait été promulgué qu’en février 2026.
Point important : la commission des finances ayant rejeté l’ensemble de la première partie le 9 octobre, la discussion en séance porte sur le texte initial du gouvernement. Les amendements adoptés en commission ne s’appliqueront que s’ils sont de nouveau adoptés en séance. Le texte et son suivi sont accessibles sur le dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027 sur le site de l’Assemblée nationale. Cet article sera mis à jour après les votes.
Ce que prévoit l’article 7
L’article 7 du projet modifie l’article 39 C du CGI pour la location meublée non professionnelle au régime réel : l’amortissement des locaux serait plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer, les amortissements non déduits ne seraient plus reportables à partir de 2027, et un régime transitoire encadrerait l’utilisation du stock existant.
| Point | Règles actuelles | Texte du gouvernement | Commission (8 octobre) |
|---|---|---|---|
| Amortissement des locaux, location à l’année | Pas de plafond chiffré ; plan d’amortissement par composants | 2,5 % par an, 7 000 € par foyer | Exclusion des baux de résidence principale, baux mobilité et locations étudiantes |
| Meublé de tourisme | Mêmes règles d’amortissement | 1,5 % par an, 5 000 € par foyer | Plus d’amortissement pour les biens acquis à partir du 1er janvier 2027 |
| Amortissements non déduits | Reportables sans limite de durée | Perdus pour les exercices clos à partir de 2027 | Pas de modification connue |
| Stock reporté au 31 décembre 2026 | Utilisable sans limite de durée | Utilisable jusqu’en 2036, dans la limite de 50 % du résultat après amortissements de l’année | Pas de modification connue |
| Résidences étudiantes et seniors, EHPAD | Règles générales | Hors plafond, mais fin du report applicable | — |
Sources : projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7 ; amendements n° I-CF1588 et I-CF776 adoptés en commission des finances le 8 octobre 2026. Le plafond de 7 000 € est atteint à partir de 280 000 € de valeur amortissable des locaux.
Le plafond de taux est un maximum : un loueur dont le plan d’amortissement aboutit déjà à moins de 2,5 % par an ne serait concerné que par le plafond de 7 000 €. Le mobilier n’est pas visé par le plafond, qui ne porte que sur les locaux. Le texte peut être consulté sur la page du projet de loi n° 3210 sur le site de l’Assemblée nationale.
Ce qui a déjà changé en 2025 et 2026
Le projet de 2027 s’ajoute à deux réformes déjà en vigueur : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les revenus LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 %.
- Plus-value à la revente : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable, hors résidences de services (étudiants, seniors, établissements pour personnes âgées). Voir notre article sur le LMNP en 2026.
- Prélèvements sociaux : les revenus de location meublée non professionnelle sont désormais soumis à 18,6 %, alors que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %, selon la fiche service-public.gouv.fr sur les prélèvements sociaux.
- Meublés de tourisme : le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés a été durci en 2024, avec un seuil et un abattement réduits.
Simulation 1 : un appartement meublé loué à l’année
Pour un appartement meublé loué à l’année dont le bâti vaut 255 000 €, le texte initial ramènerait l’amortissement déductible de 9 500 € à 7 375 € par an : le résultat imposable passerait de 500 € à 2 625 € et l’impôt d’environ 240 € à 1 280 € par an pour un foyer imposé à 30 %, sauf si l’exclusion votée en commission est confirmée.
Le profil
Un couple imposé à 30 % possède un appartement acheté 300 000 €, dont 255 000 € de bâti amortissable (terrain exclu), loué meublé à l’année. Loyers : 15 000 € par an. Charges hors amortissement (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) : 5 000 €. Le plan actuel amortit le bâti sur 30 ans (8 500 € par an) et le mobilier pour 1 000 € par an.
| Poste | Règles actuelles | Texte du gouvernement |
|---|---|---|
| Résultat avant amortissements | 10 000 € | 10 000 € |
| Amortissement du bâti | 8 500 € | 6 375 € (2,5 %) |
| Amortissement du mobilier | 1 000 € | 1 000 € |
| Résultat imposable | 500 € | 2 625 € |
| Impôt (30 %) et prélèvements sociaux (18,6 %) | ≈ 243 € | ≈ 1 276 € |
| Surcoût annuel | — | ≈ 1 033 € |
Hypothèses de l’article, CSG déductible non prise en compte. Si l’amendement excluant les baux de résidence principale est adopté définitivement, ce bien resterait aux règles actuelles.
Le LMNP resterait intéressant dans ce cas : l’essentiel du loyer reste couvert par les charges et l’amortissement. Mais l’avantage se réduit, et chaque année la part du résultat imposable augmente à mesure que les intérêts d’emprunt diminuent.
Exemple illustratif, établi selon les règles fiscales en vigueur au 30 octobre 2026, le texte du projet de loi de finances pour 2027 tel que déposé, et les hypothèses indiquées. Il ne constitue pas un conseil personnalisé.
Votre situation est différente ?
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Simulation 2 : deux meublés et un stock d’amortissements
Pour un investisseur qui détient plusieurs meublés de valeur élevée, le plafond de 7 000 € par foyer pèse beaucoup plus : dans notre exemple, l’impôt annuel passerait d’environ 1 940 € à 4 130 € tant que le stock d’amortissements peut être utilisé, puis à environ 8 260 € une fois ce stock épuisé.
C’est le profil le plus exposé parmi les investisseurs que nous accompagnons. Un couple imposé à 30 % détient deux appartements meublés loués à l’année, dont le bâti représente 600 000 € au total. Loyers : 36 000 € par an ; charges hors amortissement : 10 000 € ; résultat avant amortissements : 26 000 €. Le plan actuel amortit le bâti à 20 000 € par an et le mobilier à 2 000 € ; un stock de 40 000 € d’amortissements non déduits est reporté au 31 décembre 2026.
| Poste | Règles actuelles | Texte initial, avec stock | Texte initial, stock épuisé |
|---|---|---|---|
| Amortissement du bâti | 20 000 € | 7 000 € (plafond) | 7 000 € (plafond) |
| Amortissement du mobilier | 2 000 € | 2 000 € | 2 000 € |
| Résultat après amortissements de l’année | 4 000 € | 17 000 € | 17 000 € |
| Imputation du stock (50 % du résultat) | — | 8 500 € | 0 € |
| Résultat imposable | 4 000 € | 8 500 € | 17 000 € |
| Impôt et prélèvements (48,6 %) | ≈ 1 944 € | ≈ 4 131 € | ≈ 8 262 € |
Hypothèses de l’article. Avec 8 500 € imputés par an, le stock de 40 000 € serait épuisé en un peu moins de cinq ans. Impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 18,6 %, CSG déductible non prise en compte.
Le surcoût atteint environ 2 190 € par an au début, puis environ 6 320 € par an une fois le stock utilisé. Pour ce profil, le plafond par foyer est plus pénalisant que le plafond de taux, car il ne tient pas compte du nombre de biens. Si les deux appartements sont loués avec des baux de résidence principale et que l’amendement de la commission est définitivement adopté, ils resteraient toutefois aux règles actuelles.
Exemple illustratif, établi selon les règles fiscales en vigueur au 30 octobre 2026, le texte du projet de loi de finances pour 2027 tel que déposé, et les hypothèses indiquées. Il ne constitue pas un conseil personnalisé.
Qui est concerné, qui ne l’est pas
Le plafonnement viserait les loueurs en meublé non professionnels au régime réel ; il ne concernerait ni les loueurs professionnels, ni les loueurs au micro-BIC qui ne pratiquent pas d’amortissement, et les résidences de services en seraient exclues, tandis que les amendements de la commission pourraient en écarter la location meublée à l’année.
- Concernés par le texte initial : les loueurs non professionnels au régime réel, en particulier ceux qui détiennent des biens de valeur élevée ou plusieurs biens.
- Non concernés : les loueurs professionnels (LMP), les loueurs au micro-BIC, et pour le plafond seulement, les résidences étudiantes, seniors et établissements pour personnes âgées.
- Peut-être exclus : les meublés loués avec un bail de résidence principale, un bail mobilité ou à des étudiants, si l’amendement est adopté en séance et maintenu jusqu’au texte final.
- Plus exposés : les meublés de tourisme, avec un plafond plus bas, voire la suppression de l’amortissement pour les biens acquis à partir de 2027 selon l’amendement de la commission.
Que faire dès maintenant ?
Tant que le texte n’est pas voté, il n’y a pas lieu de prendre de décision précipitée ; il est en revanche utile de faire le point sur son plan d’amortissement, son stock reportable et le type de baux, puis de chiffrer les options selon les différentes versions possibles du texte.
- Faire l’inventaire : valeur amortissable des locaux, taux actuel, stock d’amortissements reportés au 31 décembre 2026.
- Vérifier le type de bail : bail de résidence principale, bail mobilité, location étudiante ou saisonnière. C’est le critère qui pourrait faire basculer le bien hors du plafond.
- Chiffrer deux scénarios : le texte initial et le texte amendé, sur plusieurs années.
- Ne pas vendre dans l’urgence : la plus-value tient désormais compte des amortissements déduits ; une vente se décide sur des chiffres. Voir vendre un bien locatif ou le garder.
- Comparer les alternatives : location nue, société, SCPI. Voir SCI ou SARL de famille, la revente d’un bien amorti en SCI à l’IS et notre page SCPI.
Questions fréquentes
Le plafonnement de l’amortissement LMNP est-il voté ?
Non. Il figure à l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, en cours d’examen au Parlement. Son contenu peut encore évoluer jusqu’au vote définitif.
À partir de quand s’appliquerait-il ?
D’après le texte initial, aux exercices clos à partir de 2027. Pour un loueur dont l’exercice suit l’année civile, ce serait l’exercice 2027, déclaré en 2028.
Mes amortissements en report sont-ils perdus ?
Selon le texte initial, non : le stock reporté au 31 décembre 2026 resterait utilisable jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat de chaque année. Ce sont les amortissements non déduits à partir de 2027 qui seraient perdus.
Le statut LMNP est-il supprimé ?
Non. Le texte réduit l’avantage lié à l’amortissement, il ne supprime pas le statut.
La location meublée à l’année est-elle concernée ?
Dans le texte initial, oui. La commission des finances a voté un amendement pour l’exclure, qui doit encore être adopté en séance et maintenu dans le texte final.
Faut-il passer en location nue ?
Pas systématiquement. La location nue supporte 17,2 % de prélèvements sociaux contre 18,6 % en LMNP, mais elle ne permet pas d’amortir le bien de la même façon. La comparaison se fait sur chiffres, bien par bien.
En résumé
Le projet de loi de finances pour 2027 réduirait l’avantage fiscal du LMNP au régime réel : amortissement des locaux plafonné à 2,5 % et 7 000 € par foyer, fin du report des amortissements non déduits, régime transitoire jusqu’en 2036. Rien n’est voté, et la location meublée à l’année pourrait être exclue. Les investisseurs détenant des biens de valeur élevée ou plusieurs meublés sont les plus exposés. Le bon réflexe : faire l’inventaire de sa situation et chiffrer les scénarios, sans décision précipitée. Nous vous accompagnons au Puy-en-Velay, à Lyon, à Grenoble, à Voiron, à Annecy ou en visioconférence, et lors d’un bilan patrimonial.
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