Lorsque l’immobilier familial est logé dans une société civile immobilière, donner aux enfants la nue-propriété des parts permet de transmettre en payant des droits calculés sur une fraction seulement de leur valeur, tout en gardant les revenus et, si les statuts sont bien rédigés, la maîtrise des décisions. Ce guide explique le mécanisme avec les règles de 2026, chiffre deux situations et passe en revue les clauses qui garantissent le contrôle.
Par Alexis Collet, conseiller en gestion de patrimoine — ACVM Patrimoine (ORIAS 25003281)
Publié le 27 octobre 2026 — Mis à jour le 27 octobre 2026
L’essentiel en 30 secondes
- En donnant la nue-propriété des parts et en gardant l’usufruit, on ne paie des droits que sur la valeur de la nue-propriété : 50 % de la valeur entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans (article 669 du CGI).
- Dans notre exemple, un couple de 62 et 60 ans transmet une SCI de 800 000 € à deux enfants pour environ 4 400 € de droits, contre environ 72 800 € en pleine propriété.
- Les dettes de la SCI réduisent la valeur des parts : pour un immeuble de 1 million d’euros financé en partie à crédit, les droits passent d’environ 76 400 € à 28 400 € dans notre second exemple.
- Par défaut, l’usufruitier vote l’affectation des bénéfices et le nu-propriétaire les autres décisions ; les statuts peuvent confier davantage de votes à l’usufruitier et maintenir le parent gérant.
- À l’extinction de l’usufruit, les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits ; les abattements de 100 000 € se renouvellent tous les 15 ans.
Sommaire
- Le principe : donner la nue-propriété des parts, garder l’usufruit
- Combien vaut la nue-propriété transmise
- Simulation 1 : transmettre une SCI de 800 000 € à deux enfants
- Conserver le contrôle : vote, gérance et statuts
- Simulation 2 : l’effet de l’emprunt de la SCI
- Revenus, impôts et charges après la donation
- Les points de vigilance
- Les étapes d’une donation de parts démembrées
- Questions fréquentes
Le principe : donner la nue-propriété des parts, garder l’usufruit
Démembrer les parts d’une SCI consiste à donner aux enfants la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit : les parents gardent les revenus et, selon les statuts, une large part des décisions, tandis que les enfants deviendront pleins propriétaires au décès de l’usufruitier, sans droits supplémentaires à payer.
La SCI apporte deux avantages par rapport à la donation d’un bien détenu en direct. D’abord, les parts se divisent facilement : on peut donner progressivement, par tranches, en utilisant les abattements au fil du temps. Ensuite, la société s’organise par ses statuts : gérance, règles de vote, conditions d’entrée de nouveaux associés. C’est cette organisation qui permet de transmettre sans perdre la maîtrise du patrimoine. Pour comparer avec la donation d’un bien en direct, voir la donation avec réserve d’usufruit d’un bien immobilier.
Combien vaut la nue-propriété transmise
Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier au jour de la donation, appliqué à la valeur des parts, elle-même égale à la valeur des biens de la SCI diminuée de ses dettes.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété (base des droits) |
|---|---|---|
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Source : article 669 du code général des impôts (Légifrance). Barème appliqué par tranche de dix ans, selon l’âge révolu au jour de la donation.
Plus la donation est faite tôt, plus la base taxable est faible : chaque décennie ajoute dix points à la valeur de la nue-propriété. Le barème figure à l’article 669 du code général des impôts sur Légifrance.
Quant à la valeur des parts, elle correspond en principe à la valeur réelle des biens de la société, diminuée de ses dettes (emprunts, comptes courants d’associés). Une décote pour illiquidité ou pour restrictions statutaires peut parfois être appliquée, à condition d’être justifiée et documentée, idéalement par une évaluation professionnelle. Après abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, la base taxable supporte le barème en ligne directe, de 5 % à 45 %, décrit sur la page impots.gouv.fr sur le calcul des droits de donation.
Simulation 1 : transmettre une SCI de 800 000 € à deux enfants
Pour un couple de 62 et 60 ans qui détient à parts égales une SCI de 800 000 €, donner la nue-propriété de toutes les parts à deux enfants coûte environ 4 400 € de droits, contre environ 72 800 € pour une donation en pleine propriété, grâce à la décote liée à l’âge et aux abattements de chaque parent.
Le profil
Un couple marié, Monsieur 62 ans, Madame 60 ans, chacun détenant la moitié des parts d’une SCI familiale à l’impôt sur le revenu, dont l’actif net (biens moins dettes) vaut 800 000 €. Deux enfants majeurs, sans donation depuis quinze ans. Chaque parent donne à chaque enfant la nue-propriété de la moitié de ses parts.
| Poste, par enfant | Pleine propriété | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Reçu du père (62 ans) | 200 000 € | 120 000 € (60 %) |
| Reçu de la mère (60 ans) | 200 000 € | 100 000 € (50 %) |
| Base taxable après abattements de 100 000 € par parent | 100 000 € + 100 000 € | 20 000 € + 0 € |
| Droits par enfant | ≈ 36 389 € | ≈ 2 194 € |
| Droits pour les deux enfants | ≈ 72 777 € | ≈ 4 389 € |
Barème en ligne directe : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €. Droits sur 100 000 € taxables : 404 € + 404 € + 573 € + 20 % × 84 068 € = 18 194 €. Droits sur 20 000 € : 404 € + 404 € + 573 € + 20 % × 4 068 € = 2 194 €. Hors frais de notaire.
L’économie dépasse 68 000 €. Les parents conservent les loyers et, avec des statuts adaptés, la gestion de la société. Contrepartie : la donation est irrévocable, et les abattements sont consommés pour quinze ans. Une deuxième vague de donations pourra intervenir plus tard, sur des parts conservées ou sur d’autres biens.
Exemple illustratif, établi selon les règles fiscales en vigueur au 27 octobre 2026 et les hypothèses indiquées. Il ne constitue pas un conseil personnalisé.
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Conserver le contrôle : vote, gérance et statuts
Par défaut, l’usufruitier vote sur l’affectation des bénéfices et le nu-propriétaire sur les autres décisions, mais tous deux participent aux décisions collectives ; les statuts ou une convention peuvent confier à l’usufruitier le vote sur les autres décisions, et la gérance, confiée au parent, lui laisse la gestion quotidienne.
Depuis la loi du 19 juillet 2019, l’article 1844 du Code civil prévoit que l’usufruitier et le nu-propriétaire ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives, que le vote revient au nu-propriétaire sauf pour l’affectation des bénéfices, réservée à l’usufruitier, et qu’ils peuvent convenir que l’usufruitier votera pour les autres décisions. Les statuts peuvent aussi aménager cette répartition.
| Décision | Règle par défaut | Ce que l’on peut prévoir |
|---|---|---|
| Affectation des bénéfices | Usufruitier | Ce droit ne peut pas lui être retiré |
| Autres décisions (travaux, emprunt, comptes) | Nu-propriétaire | Vote confié à l’usufruitier par les statuts ou par convention |
| Gestion courante | Gérant | Parent nommé gérant, pouvoirs étendus, conditions de révocation encadrées |
| Entrée de nouveaux associés | Selon les statuts | Clause d’agrément, y compris pour les conjoints des enfants |
| Participation aux assemblées | Usufruitier et nu-propriétaire | Droit qui ne peut pas être supprimé |
Source : article 1844 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019. Les limites précises des aménagements statutaires relèvent de la jurisprudence et se vérifient avec le notaire.
En pratique, trois leviers garantissent le contrôle : la nomination du parent comme gérant, avec des conditions de révocation exigeantes ; l’extension statutaire des droits de vote de l’usufruitier ; une clause d’agrément pour toute cession de parts. La jurisprudence rappelle que les aménagements ne peuvent pas priver l’usufruitier de la possibilité de contester une décision qui porterait atteinte à son droit de jouissance. La rédaction des statuts se fait avec le notaire, avant ou au moment de la donation.
Simulation 2 : l’effet de l’emprunt de la SCI
Lorsque la SCI a financé son bien à crédit, la valeur de ses parts est diminuée du capital restant dû : pour un immeuble de 1 million d’euros avec 400 000 € d’emprunt, la donation de la nue-propriété des parts coûte environ 28 400 € de droits, contre environ 76 400 € pour la donation de la nue-propriété du même immeuble détenu en direct.
C’est une situation fréquente parmi les familles que nous accompagnons : un parent veuf de 66 ans, deux enfants, une SCI propriétaire d’un immeuble de rapport estimé à 1 000 000 €, avec un prêt bancaire dont il reste 400 000 € à rembourser.
| Poste | Parts de la SCI | Immeuble en direct |
|---|---|---|
| Valeur transmise en pleine propriété | 600 000 € (1 000 000 € − 400 000 € de dette) | 1 000 000 € |
| Nue-propriété (60 % à 66 ans) | 360 000 € | 600 000 € |
| Base taxable par enfant, après abattement | 80 000 € | 200 000 € |
| Droits pour les deux enfants | ≈ 28 389 € | ≈ 76 389 € |
Droits par enfant : 1 381 € + 20 % × 64 068 € = 14 194 € (parts) ; 1 381 € + 20 % × 184 068 € = 38 194 € (immeuble). Barème en ligne directe 2026, hors frais de notaire.
La différence s’explique par la dette : dans la SCI, elle diminue la valeur des parts transmises ; en direct, elle reste à la charge du parent, sauf donation avec charge. Cette mécanique est légitime lorsque l’emprunt est réel et répond à un vrai projet immobilier. Les modalités de remboursement du prêt et d’affectation des résultats doivent être organisées avec le notaire, car le remboursement du capital profite à terme aux nus-propriétaires.
Exemple illustratif, établi selon les règles fiscales en vigueur au 27 octobre 2026 et les hypothèses indiquées. Il ne constitue pas un conseil personnalisé.
Revenus, impôts et charges après la donation
Après la donation, l’usufruitier perçoit les revenus de la SCI et en supporte l’imposition ; il reste en principe redevable de l’impôt sur la fortune immobilière sur la pleine valeur des parts, et la répartition des charges entre usufruitier et nus-propriétaires gagne à être fixée par les statuts.
- Revenus : dans une SCI à l’impôt sur le revenu, la quote-part de résultat revient à l’usufruitier, imposée au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, taux maintenu en 2026 selon la fiche service-public.gouv.fr sur les prélèvements sociaux.
- IFI : en cas de réserve d’usufruit, l’usufruitier déclare en principe la pleine valeur, au-delà du seuil de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net.
- Charges : le Code civil distingue l’entretien, à la charge de l’usufruitier, et les grosses réparations, à la charge du nu-propriétaire ; dans une SCI, les statuts peuvent organiser cette répartition.
- Comptes courants : les sommes prêtées par les parents à la SCI restent leur créance et entreront dans leur succession ; leur sort se planifie.
Les points de vigilance
La donation de parts démembrées est un outil efficace, à condition d’anticiper la vente éventuelle du bien, la valorisation des parts, la situation conjugale des enfants, le rappel fiscal des donations sur quinze ans et le risque de requalification d’un montage dépourvu de justification autre que fiscale.
- Vente du bien par la SCI : le sort du prix entre usufruitier et nus-propriétaires (remploi, quasi-usufruit) doit être prévu dans les statuts ou une convention.
- Valorisation : une valeur sous-estimée ou une décote injustifiée peut être rectifiée par l’administration.
- Enfants mariés : une clause d’exclusion de communauté et la clause d’agrément protègent les parts en cas de divorce.
- Équité entre enfants : la donation-partage fige les valeurs et limite les contestations, voir donation-partage ou donation simple.
- Retour conventionnel : une clause permet aux parents de récupérer les parts si un enfant décède avant eux.
- Cohérence du montage : la SCI doit avoir une réalité (gestion, comptes, assemblées) ; un montage purement artificiel peut être remis en cause.
Les étapes d’une donation de parts démembrées
La démarche se déroule en cinq étapes : un bilan patrimonial et familial, l’évaluation des parts, la rédaction ou l’adaptation des statuts, l’acte de donation chez le notaire, puis le suivi dans le temps, en particulier pour planifier les donations suivantes à l’échéance des quinze ans.
- Bilan : objectifs, revenus nécessaires aux parents, situation des enfants, autres actifs. Voir notre page bilan patrimonial.
- Évaluation des parts : valeur des biens, dettes, éventuelle décote justifiée.
- Statuts : gérance, répartition des votes, agrément, sort du prix en cas de vente.
- Acte de donation chez le notaire, en donation simple ou en donation-partage, avec les clauses de protection.
- Suivi : assemblées annuelles, revalorisation, nouvelles donations à l’échéance des quinze ans.
Questions fréquentes
Les enfants nus-propriétaires peuvent-ils vendre leurs parts ?
Ils peuvent céder leur nue-propriété, mais une clause d’agrément permet aux associés de s’opposer à l’entrée d’un tiers. Les statuts encadrent ainsi les cessions.
Les parents peuvent-ils rester gérants ?
Oui. La gérance est indépendante de la détention des parts. Les statuts peuvent nommer le parent gérant et encadrer les conditions de sa révocation.
Que se passe-t-il au décès des parents ?
L’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans droits de succession sur cette extinction. Si un usufruit réversible au profit du conjoint a été prévu, il se poursuit au profit du survivant.
Faut-il créer une SCI uniquement pour transmettre ?
La SCI a un coût (création, comptabilité, obligations juridiques) et doit avoir une réalité de gestion. Elle se justifie lorsqu’elle facilite la gestion collective et la transmission progressive d’un patrimoine immobilier.
Peut-on donner progressivement ?
Oui. Les parts se donnent par tranches, ce qui permet d’utiliser les abattements de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans.
Qui paie l’impôt sur les loyers après la donation ?
L’usufruitier, qui perçoit le résultat de la SCI. Les enfants nus-propriétaires ne sont pas imposés sur ces revenus.
En résumé
Démembrer les parts d’une SCI permet de transmettre l’immobilier familial en payant des droits sur la seule valeur de la nue-propriété, diminuée des dettes de la société, tout en conservant les revenus. Le contrôle se garde par les statuts : gérance, vote de l’usufruitier, agrément. Une évaluation sérieuse des parts, des clauses protectrices et un calendrier de donations sur plusieurs périodes de quinze ans en font un outil de transmission puissant et durable.
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