Taxe d’habitation 2026 : qui paie quoi et comment déclarer ?

Taxe d’habitation 2026 : supprimée sur les résidences principales depuis 2023, elle reste due sur les résidences secondaires, les logements meublés non affectés à l’habitation principale et les logements vacants. Déclaration obligatoire avant le 1er juillet 2026, amende de 150 € par bien en cas d’omission, majoration jusqu’à 60 % en zones tendues : voici ce que chaque propriétaire doit savoir avant l’échéance de décembre.

Par l’équipe ACVM Patrimoine — Conseillers en gestion de patrimoine
Publié le 1er mai 2026 — Mis à jour le 1er mai 2026
Temps de lecture estimé : 8 minutes

Taxe d’habitation 2026 | Résidence secondaire | Logement vacant | Fiscalité immobilière | Déclaration impôts | TLV THLV | Optimisation fiscale

Dans cet article :

1. Taxe d’habitation 2026 : ce qui a changé et ce qui reste dû
2. Qui paie la taxe d’habitation en 2026 ?
3. Comment est calculée la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
4. Exemples chiffrés selon votre situation
5. Les cas d’exonération à connaître
6. Logements vacants : TLV, THLV et la réforme 2027
7. Comment déclarer : procédure étape par étape
8. Cas particuliers
9. Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine
10. Foire aux questions
11. En résumé

Taxe d’habitation 2026 : ce qui a changé et ce qui reste dû

La taxe d’habitation a longtemps été l’un des impôts locaux les plus répandus en France, touchant la quasi-totalité des ménages. Sa suppression progressive, engagée à partir de 2018, a abouti à une exonération totale pour les résidences principales au 1er janvier 2023. En 2026, cette suppression est définitive et sans condition de revenus : vous n’avez rien à payer pour le logement que vous occupez à titre principal, quelle que soit votre situation fiscale.

Mais la taxe d’habitation n’a pas disparu pour autant. Elle s’est simplement recentrée sur trois catégories de biens : les résidences secondaires, les logements meublés non affectés à l’habitation principale, et les logements vacants dans certaines communes. Pour les propriétaires concernés, les règles restent complexes et les enjeux financiers réels — d’autant que 2026 introduit de nouvelles obligations déclaratives.

Par ailleurs, la loi de finances pour 2026 acte une réforme structurelle de la fiscalité sur les logements vacants : la TLV et la THLV seront fusionnées dans une taxe unique — la TVLH — à compter du 1er janvier 2027. En attendant, les règles actuelles s’appliquent encore pleinement cette année.

Qui paie la taxe d’habitation en 2026 ?

La règle de base est simple : la taxe d’habitation est due par la personne qui dispose du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Peu importe que vous soyez propriétaire, usufruitier ou locataire — c’est l’occupation effective à cette date qui détermine le redevable.

Propriétaires de résidences secondaires

Vous êtes propriétaire d’un appartement en bord de mer, d’un chalet à la montagne ou d’une maison de famille que vous n’occupez pas à titre principal ? Vous êtes redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) au titre de 2026. Cela vaut également pour les dépendances immédiates du logement : garage, parking privatif, cave attenante ou non.

Locataires d’une résidence secondaire

Si vous louez un logement meublé à l’année qui constitue pour vous une résidence secondaire (parce que votre résidence principale est ailleurs), vous recevrez un avis de taxe d’habitation à votre nom pour ce bien. C’est bien vous, et non le propriétaire, qui devez acquitter cet impôt.

Propriétaires de logements vacants

Si votre bien est inoccupé et non meublé, vous n’êtes pas soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires — mais vous pouvez être redevable de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), selon la zone géographique du bien et la durée de vacance.

Comment est calculée la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires repose sur deux éléments : la valeur locative cadastrale du bien, déterminée par l’administration fiscale, et le taux d’imposition voté par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

La formule est la suivante :

Taxe d’habitation = Valeur locative cadastrale nette × Taux communal

La valeur locative cadastrale fait l’objet d’une revalorisation annuelle automatique en fonction de l’inflation. En 2026, cette revalorisation suit l’indice des prix à la consommation harmonisé, ce qui signifie que les bases d’imposition sont légèrement supérieures à celles de 2025.

Les taux varient significativement selon les communes, avec une moyenne nationale autour de 20 %. Dans les communes situées en zone tendue (plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements), une majoration peut être appliquée. Cette majoration peut atteindre 60 % du montant initial, ce qui peut doubler la facture pour certains propriétaires dans des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Annecy.

Exemples chiffrés selon votre situation

Exemple 1 — Appartement en zone non tendue

Situation : Marc, 52 ans, est propriétaire d’un appartement de 60 m² dans une commune touristique de Corrèze. Valeur locative cadastrale nette : 3 200 €. Taux communal : 18 %. Aucune majoration applicable.

Calcul : 3 200 € × 18 % = 576 € de taxe d’habitation en 2026.

Conclusion : La facture reste maîtrisée. Marc devra s’acquitter de cet impôt avant le 20 décembre 2026 s’il règle en ligne.

Exemple 2 — Appartement en zone tendue avec majoration

Situation : Sophie, 44 ans, possède un studio de 28 m² à Annecy qu’elle utilise comme pied-à-terre professionnel. Valeur locative cadastrale nette : 2 400 €. Taux communal : 22 %. Majoration de zone tendue : 60 %.

Calcul : 2 400 € × 22 % = 528 € × (1 + 60 %) = 844 € de taxe d’habitation en 2026.

Conclusion : La majoration alourdit significativement la note. Sophie doit vérifier si son bien peut bénéficier d’une exonération au titre d’une utilisation professionnelle contrainte, auprès de son centre des impôts.

Exemple 3 — Maison de famille non déclarée à temps

Situation : Les héritiers de la famille Durand ont hérité d’une maison en Normandie en 2025. Personne n’a effectué la déclaration d’occupation dans les délais. Valeur locative cadastrale nette : 4 800 €. Taux communal : 21 %.

Calcul taxe : 4 800 € × 21 % = 1 008 €. Amende en sus : 150 € par local non déclaré.

Conclusion : L’absence de déclaration d’occupation avant le 1er juillet 2026 expose les héritiers à une amende de 150 € en plus de la taxe due. Une régularisation rapide s’impose.

Les cas d’exonération à connaître

Plusieurs situations permettent d’être exonéré de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2026, à condition de les signaler à l’administration fiscale :

• Entrée en EHPAD ou établissement spécialisé : si vous entrez en établissement de soins de longue durée et conservez votre ancien logement, celui-ci peut être exonéré de taxe d’habitation.
• Logement situé en zone France Ruralités Revitalisation (ZFRR) : des règles particulières s’appliquent dans ces zones, avec des exonérations possibles sur délibération de la commune.
• Résidence secondaire liée à une contrainte professionnelle : si vous disposez d’un logement de fonction pour votre résidence principale et que votre second logement constitue en réalité votre seule résidence personnelle, ce bien peut être requalifié et exonéré.
• Meublés de tourisme classés : toutes les communes peuvent désormais voter l’exonération des locaux classés meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes. Pour être applicable en 2027, cette délibération doit être votée avant le 1er octobre 2026.

Logements vacants : TLV, THLV et la réforme 2027

En 2026, deux taxes coexistent encore pour les logements vacants, non cumulables entre elles :

• La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique dans les communes en zone tendue (plus de 50 000 habitants avec déséquilibre offre/demande). Elle est due dès un an de vacance au 1er janvier de l’année d’imposition. Son produit est versé à l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le taux est de 12,5 % la première année, puis 25 % à partir de la deuxième année.
• La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) s’applique dans les communes hors zone tendue qui l’ont instaurée par délibération. Elle est due après deux ans de vacance. Son taux est identique à celui de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de la commune.

La réforme à venir en 2027 : la loi de finances pour 2026 (article 108, loi n° 2026-103 du 19 février 2026) acte la fusion de ces deux taxes en une taxe unique — la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH) — applicable à compter du 1er janvier 2027. Le taux sera de 17 % la première année, puis 34 % à partir de la deuxième année. Les collectivités pourront le majorer jusqu’à 30 % la première année et 60 % ensuite. Si vous possédez un logement vacant, 2026 est l’année pour anticiper : le mettre en location, le vendre ou engager des travaux peut vous permettre d’éviter cette fiscalité alourdie dès 2027.

Comment déclarer : procédure étape par étape

Depuis 2023, tout propriétaire d’un bien immobilier doit effectuer une déclaration d’occupation sur son espace personnel impots.gouv.fr. En 2026, cette obligation s’applique si votre bien n’a jamais fait l’objet d’une déclaration, ou si la situation d’occupation a changé depuis votre dernière déclaration.

1. Connectez-vous à votre espace Finances Publiques sur impots.gouv.fr avec vos identifiants fiscaux habituels.
2. Accédez à la rubrique « Gérer mes biens immobiliers », disponible dans votre tableau de bord personnel.
3. Vérifiez la situation de chaque bien : résidence principale, résidence secondaire, logement loué, logement vacant. La situation doit refléter l’état d’occupation au 1er janvier 2026.
4. Déclarez tout changement intervenu depuis votre précédente déclaration : nouvel occupant (locataire, membre de la famille), changement de statut (passage de location à résidence secondaire personnelle), bien remis sur le marché, etc. Si le logement est occupé par un tiers, vous devez renseigner son identité complète.
5. Validez avant le 1er juillet 2026. Passé ce délai, vous vous exposez à une amende de 150 € par local non déclaré ou inexactement déclaré.
6. Recevez votre avis de taxe d’habitation à partir du 3 novembre 2026 sur votre espace en ligne.
7. Payez avant l’échéance : avant le 15 décembre 2026 par chèque, avant le 20 décembre par paiement en ligne, ou le 28 décembre par prélèvement automatique.

En l’absence d’accès à Internet, la déclaration peut être effectuée au guichet de votre service des impôts des particuliers ou par courrier, à l’aide du formulaire papier dédié.

Cas particuliers

Cas d’un bien détenu en SCI

Lorsqu’un logement meublé est détenu par une SCI et mis à disposition d’un associé à titre de résidence secondaire, c’est l’occupant effectif au 1er janvier qui est redevable de la taxe d’habitation. Si la SCI met le bien en location meublée saisonnière, les règles applicables dépendent de la qualification retenue (résidence secondaire ou meublé de tourisme classé) et des délibérations communales en vigueur. Il est recommandé de faire vérifier la qualification fiscale du bien par votre conseiller patrimonial, notamment si la SCI envisage un changement d’affectation.

Cas d’une colocation sur une résidence secondaire

La taxe d’habitation est établie au nom d’un seul occupant — l’administration n’émet qu’un seul avis, même en cas de colocation. La répartition du montant entre colocataires relève ensuite de leur accord interne. En pratique, c’est généralement le signataire principal du bail qui figure sur l’avis d’imposition.

Cas d’un non-résident fiscal en France

Si vous résidez fiscalement hors de France mais que vous possédez un bien meublé sur le territoire français qui n’est pas votre résidence principale, vous êtes redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les mêmes conditions qu’un résident. La déclaration d’occupation doit être effectuée sur impots.gouv.fr. Des conventions fiscales internationales peuvent affecter votre situation globale — un point à vérifier avec un conseiller en gestion de patrimoine.

Cas d’un bien reçu en héritage en cours d’année

Si vous avez hérité d’un bien en 2025 et que ce logement était occupé par le défunt au 1er janvier 2025, c’est en principe le défunt (ou sa succession) qui était redevable pour 2025. Pour 2026, la taxe sera établie au nom de l’occupant au 1er janvier 2026 — ce qui peut être vous si vous avez pris possession du bien. Pensez à régulariser la déclaration d’occupation rapidement pour éviter toute amende.

Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est souvent perçue comme un impôt subi, sans levier d’optimisation possible. C’est partiellement vrai — mais pas entièrement.

Plusieurs angles méritent d’être examinés avec un conseiller patrimonial. D’abord, la qualification fiscale du bien : un logement situé en zone tendue supporte une majoration pouvant atteindre 60 %. Si ce bien peut légitimement être requalifié (usage professionnel contraint, exonération liée à un statut particulier), la différence de charge fiscale peut être significative. Ensuite, le mode de détention : un bien détenu via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés répond à une logique fiscale différente de la détention en direct — un point à intégrer dans la réflexion globale sur la structure patrimoniale.

Enfin, si vous possédez un logement vacant, la réforme de 2027 rend l’arbitrage urgent. Louer le bien, le vendre ou engager des travaux pour le remettre sur le marché peut s’avérer bien plus rentable que de continuer à acquitter une fiscalité qui va s’alourdir. Découvrez comment valoriser votre patrimoine immobilier avec une stratégie adaptée à votre situation.

La taxe d’habitation 2026 ne se gère pas en silo : elle s’inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large, qui intègre la taxe foncière, les revenus locatifs éventuels, la fiscalité des plus-values et les objectifs de transmission. Prenez contact avec ACVM Patrimoine pour un bilan complet.

Foire aux questions

La taxe d’habitation est-elle vraiment supprimée pour tout le monde en 2026 ?

Non, pas pour tout le monde. La suppression est totale et définitive uniquement pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2023. En 2026, si vous occupez votre logement principal, vous ne payez aucune taxe d’habitation, quels que soient vos revenus. En revanche, si vous possédez ou occupez une résidence secondaire — appartement de vacances, pied-à-terre, maison de famille — vous restez redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). De même, les logements vacants depuis plus d’un an en zone tendue sont soumis à la TLV, et depuis plus de deux ans en zone non tendue à la THLV si la commune l’a instaurée. En 2026, la France compte environ 3,7 millions de résidences secondaires, dont les propriétaires continuent de payer cet impôt local.

Comment calculer le montant de ma taxe d’habitation sur résidence secondaire en 2026 ?

Le calcul repose sur deux variables : la valeur locative cadastrale nette de votre bien, déterminée par l’administration fiscale, et le taux d’imposition voté par votre commune. La formule est simple : valeur locative cadastrale nette × taux communal = montant de base de la taxe. À ce montant peut s’ajouter une majoration si votre bien est situé dans une commune en zone tendue : cette majoration peut atteindre 60 % du montant de base. La valeur locative est revalorée chaque année en fonction de l’inflation. Pour connaître précisément votre base d’imposition, connectez-vous à votre espace sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers » : les informations cadastrales de votre bien y figurent. En pratique, les taux communaux varient autour d’une moyenne nationale de 20 %, mais ils peuvent être significativement plus élevés dans les communes touristiques ou les grandes agglomérations.

Quelle est la date limite pour déclarer l’occupation de mon bien immobilier en 2026 ?

La date limite de déclaration d’occupation est fixée au 1er juillet 2026. Cette obligation concerne tous les propriétaires dont le bien n’a jamais fait l’objet d’une déclaration, ou dont la situation d’occupation a changé depuis la dernière déclaration effectuée. La déclaration doit refléter la situation au 1er janvier 2026. Elle s’effectue en ligne sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». En l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude dans les informations transmises, vous vous exposez à une amende de 150 € par local concerné. Si vous avez acquis un bien en 2025, changé de locataire, mis un logement en location ou pris possession d’un héritage, ces changements doivent impérativement être déclarés avant cette date. Pour les propriétaires sans accès à Internet, la déclaration peut être effectuée au guichet du service des impôts des particuliers.

Quelle est la différence entre la TLV et la THLV en 2026 ?

Ces deux taxes visent les logements vacants, mais elles ne s’appliquent pas dans les mêmes zones ni selon les mêmes critères. La TLV (Taxe sur les Logements Vacants) s’applique automatiquement dans les communes en zone tendue (agglomérations de plus de 50 000 habitants avec tension sur le marché immobilier). Elle est due dès un an de vacance au 1er janvier, à un taux de 12,5 % la première année, puis 25 % ensuite. Son produit est versé à l’Anah. La THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants) s’applique dans les communes hors zone tendue qui l’ont instaurée par délibération. Elle est due après deux ans de vacance. Son taux est égal à celui de la THRS locale. Ces deux taxes sont non cumulables. À compter du 1er janvier 2027, elles seront remplacées par une taxe unique — la TVLH — issue de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026).

Quand et comment payer la taxe d’habitation sur résidence secondaire en 2026 ?

Les avis de taxe d’habitation sur résidences secondaires seront disponibles à partir du 3 novembre 2026 dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Trois modalités de paiement sont possibles : par chèque avant le 15 décembre 2026, par paiement en ligne avant le 20 décembre 2026 (virement, carte bancaire via le site des impôts), ou par prélèvement automatique le 28 décembre 2026. Le paiement en ligne est fortement recommandé pour les montants supérieurs à 300 €, le règlement par chèque n’étant plus accepté au-delà de ce seuil depuis plusieurs années. Si vous estimez avoir reçu un avis à tort — parce qu’il s’agit en réalité de votre résidence principale, par exemple — vous pouvez formuler une réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace Finances Publiques, en sélectionnant « Réclamation / Contestation » puis « Taxe d’habitation ».

En résumé

• Résidences principales exonérées : la taxe d’habitation est définitivement supprimée sur les résidences principales depuis le 1er janvier 2023, sans condition de revenus.
• Résidences secondaires toujours taxées : environ 3,7 millions de propriétaires restent redevables de la THRS en 2026, avec des taux communaux autour de 20 % en moyenne, et jusqu’à 60 % de majoration en zones tendues.
• Déclaration obligatoire avant le 1er juillet 2026 : tout changement d’occupation depuis la dernière déclaration doit être signalé sur impots.gouv.fr — amende de 150 € par bien en cas d’omission.
• Logements vacants : deux taxes en 2026, une seule en 2027 : la TLV (zones tendues, dès 1 an de vacance) et la THLV (hors zones tendues, dès 2 ans) seront fusionnées dans la TVLH à compter du 1er janvier 2027 avec des taux de 17 % puis 34 %.
• Paiement en décembre : les avis sont disponibles dès le 3 novembre 2026 ; date limite le 15 décembre par chèque, le 20 décembre en ligne.
• À retenir : en 2026, seuls les propriétaires de résidences secondaires et de logements vacants paient encore la taxe d’habitation — mais les obligations déclaratives concernent tous les propriétaires.
• Notre conseil : si vous possédez un logement vacant, anticipez dès maintenant la réforme TVLH de 2027 et étudiez les solutions (location, vente, travaux) avec votre conseiller patrimonial avant que la fiscalité ne s’alourdisse.

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