Malraux 2026 : la réduction d’impôt la plus puissante pour les hauts revenus

Parmi tous les dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles en France, le dispositif Malraux occupe une place à part : c’est le seul mécanisme permettant une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation, dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans — soit un crédit d’impôt potentiel de 120 000 €, entièrement hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an. Pour un contribuable à TMI 41 % ou 45 % avec un impôt sur le revenu de plusieurs dizaines de milliers d’euros par an, c’est littéralement le dispositif fiscal le plus puissant accessible en 2026, sans commune mesure avec le Pinel, le LMNP ou même les niches fiscales classiques. Investir en Malraux signifie acquérir un immeuble ancien à restaurer situé dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé, financer sa rénovation complète et bénéficier en retour d’une réduction d’impôt immédiate et conséquente, tout en se constituant un patrimoine immobilier de caractère, valorisé et générateur de revenus locatifs. Ce guide détaille précisément le fonctionnement, les conditions, les montants et les stratégies pour optimiser un investissement Malraux en 2026.

Par l’équipe ACVM Patrimoine — Conseillers en gestion de patrimoine
Publié le 1 juillet 2026 — Mis à jour le 1 juillet 2026
Temps de lecture estimé : 9 minutes

Dispositif Malraux 2026 | Réduction impôt | Hauts revenus | Immobilier ancien | Hors niches | Défiscalisation | CGP conseil

Dans cet article :

1. Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?
2. Pourquoi le Malraux est le dispositif le plus puissant pour les hauts revenus
3. Les taux de réduction d’impôt en 2026
4. Les zones éligibles au dispositif Malraux
5. Les travaux éligibles à la réduction d’impôt
6. Les conditions de location à respecter
7. Le calcul détaillé de la réduction d’impôt
8. Le hors plafonnement des niches fiscales : l’avantage décisif
9. Malraux vs Pinel vs déficit foncier : le comparatif
10. La rentabilité globale d’un investissement Malraux
11. Les étapes d’un investissement Malraux réussi
12. Exemples chiffrés selon le niveau d’imposition
13. Les erreurs à éviter
14. Cas particuliers
15. Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine
16. Foire aux questions
17. En résumé

Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?

Le dispositif Malraux, institué dès 1962 et régulièrement actualisé depuis, est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui vise à encourager la restauration du patrimoine architectural français — en accordant une réduction d’impôt substantielle aux propriétaires qui financent des travaux de rénovation lourde sur des immeubles anciens situés dans des secteurs protégés.

Le principe général du dispositif

Un investisseur acquiert un immeuble ancien dégradé situé dans une zone éligible, puis finance sa restauration complète sous le contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF). En contrepartie de cet effort de rénovation patrimoniale et de l’engagement de mise en location du bien restauré, l’État accorde une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux engagés — et non sur le prix d’acquisition du bien, contrairement à la plupart des autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Une logique différente des dispositifs classiques

Contrairement au Pinel (réduction calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf) ou au déficit foncier (déduction des charges du revenu global), le Malraux récompense directement l’effort de rénovation — c’est un dispositif de sauvegarde du patrimoine bâti autant qu’un outil de défiscalisation. Cette spécificité explique son montant exceptionnellement élevé comparé aux autres mécanismes disponibles.

Pour consulter le texte légal de référence du dispositif, l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts est consultable sur Légifrance.gouv.fr, la source officielle de la réglementation fiscale française.

Pourquoi le Malraux est le dispositif le plus puissant pour les hauts revenus

Trois caractéristiques cumulées font du Malraux un outil de défiscalisation hors norme, particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés.

Caractéristique 1 — Un taux de réduction exceptionnel

Selon la zone d’implantation du bien, la réduction d’impôt s’élève à 22 % ou 30 % du montant des travaux — un taux nettement supérieur à la quasi-totalité des autres dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles en 2026.

Caractéristique 2 — Un plafond de travaux très élevé

Le plafond de travaux éligibles est fixé à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives — soit un montant largement supérieur aux plafonds des autres niches fiscales, permettant des réductions d’impôt en valeur absolue très significatives.

Caractéristique 3 — L’exclusion du plafonnement global des niches fiscales

C’est l’élément le plus déterminant : alors que la majorité des réductions et crédits d’impôt sont soumis à un plafonnement global de 10 000 €/an (tous dispositifs cumulés), le Malraux en est explicitement exclu. Un contribuable peut donc cumuler le Malraux avec ses autres niches fiscales (PER, dons, emploi à domicile) sans aucune limitation globale — chaque dispositif s’appliquant pleinement et indépendamment.

Les taux de réduction d’impôt en 2026

Le taux de réduction applicable dépend exclusivement de la zone géographique et du classement patrimonial de l’immeuble concerné — il n’est pas lié au niveau de revenus de l’investisseur.

Taux de 30 % — Secteur Sauvegardé et Site Patrimonial Remarquable avec PSMV

Le taux maximal de 30 % s’applique aux immeubles situés dans :

• Un Secteur Sauvegardé doté d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé
• Un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé
• Un quartier ancien dégradé (QAD) ou un quartier conventionné NPNRU (renouvellement urbain)

Taux de 22 % — Site Patrimonial Remarquable avec PVAP

Le taux réduit de 22 % s’applique aux immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable doté d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) — un cadre de protection légèrement moins contraignant que le PSMV.

Tableau récapitulatif des taux

Zone d’implantation	Taux de réduction	Plafond travaux/an	Réduction max/an
Secteur Sauvegardé / SPR avec PSMV / QAD	30 %	100 000 €	30 000 €
SPR avec PVAP	22 %	100 000 €	22 000 €

Le plafond de 400 000 € s’apprécie sur une période glissante de 4 années consécutives — permettant d’étaler des travaux importants tout en optimisant la réduction d’impôt chaque année.

Les zones éligibles au dispositif Malraux

L’éligibilité géographique est une condition impérative et précise — tous les immeubles anciens ne sont pas concernés, seuls ceux situés dans des périmètres officiellement classés le sont.

Les types de zones concernées

• Secteurs Sauvegardés : centres historiques de villes présentant un caractère patrimonial exceptionnel (centres de Bordeaux, Lyon, Avignon, Sarlat, etc.)
• Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) : dispositif unifié depuis la loi LCAP de 2016, regroupant les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP
• Quartiers Anciens Dégradés (QAD) : quartiers urbains nécessitant une requalification patrimoniale et sociale
• Quartiers conventionnés NPNRU : dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain

Les grandes villes concentrant des opportunités Malraux

De nombreuses villes françaises disposent de secteurs éligibles attractifs en 2026 : Paris (plusieurs arrondissements historiques), Bordeaux (centre classé UNESCO), Lyon (Vieux Lyon, Presqu’île), Aix-en-Provence, Avignon, Nantes, Toulouse, Montpellier, ainsi que de nombreuses villes moyennes au patrimoine architectural remarquable. La diversité géographique permet d’identifier des opportunités à différents niveaux de prix au m², selon la tension du marché immobilier local.

Pour vérifier précisément le classement patrimonial d’une adresse envisagée, le site officiel de l’Ministère de la Culture recense l’ensemble des Sites Patrimoniaux Remarquables et leur réglementation associée.

Les travaux éligibles à la réduction d’impôt

L’éligibilité des travaux est strictement encadrée — seuls les travaux de restauration complète, validés par l’Architecte des Bâtiments de France, ouvrent droit à la réduction d’impôt.

Les travaux concernés

• La restauration complète des façades et toitures
• Le ravalement et la réfection des parties communes pour les copropriétés
• La mise aux normes des réseaux (électricité, plomberie, chauffage)
• Les travaux de réaménagement intérieur des logements
• Les honoraires d’architecte liés au suivi des travaux
• Certaines primes d’assurance liées aux travaux

Le rôle central de l’Architecte des Bâtiments de France

Tous les travaux doivent être réalisés conformément à un programme de restauration déclaré d’utilité publique ou autorisé par l’ABF — qui valide la conformité des travaux aux exigences patrimoniales du secteur protégé. Cette validation préalable est une condition sine qua non pour bénéficier de la réduction d’impôt — aucun travail réalisé sans cette autorisation n’est éligible, quelle que soit sa qualité technique.

Le décompte fiscal des travaux

La réduction d’impôt se calcule sur le montant des travaux effectivement payés au cours de chaque année d’imposition — et non sur le montant global engagé dans le programme de restauration. Pour un programme de travaux de 300 000 € échelonné sur 3 ans (100 000 €/an), la réduction d’impôt s’applique chaque année sur la fraction payée, optimisant ainsi la trésorerie fiscale de l’investisseur sur la durée du chantier.

Les conditions de location à respecter

Le bénéfice de la réduction d’impôt est conditionné à un engagement de location du bien restauré, dans des conditions précisément définies.

L’engagement de location

• Durée minimale : 9 ans de location consécutive
• Délai de mise en location : dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
• Usage du logement : location nue, à usage de résidence principale du locataire
• Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire : contrairement au Pinel, le dispositif Malraux n’impose ni plafond de loyer, ni condition de ressources pour le locataire — un avantage notable permettant une mise en location au prix du marché

L’absence de plafond de loyer : un atout majeur

Cette liberté contractuelle distingue nettement le Malraux des dispositifs comme le Pinel — l’investisseur peut louer son bien restauré au prix du marché, sans contrainte de plafonnement, ce qui maximise la rentabilité locative tout en bénéficiant pleinement de la réduction d’impôt sur les travaux.

Le calcul détaillé de la réduction d’impôt

Comprendre précisément le calcul de la réduction permet d’anticiper son impact fiscal et de structurer judicieusement le calendrier des travaux.

La formule de calcul

Réduction d’impôt = Montant des travaux payés dans l’année × Taux applicable (22 % ou 30 %)

Exemple de calcul pour une zone à 30 %

• Travaux engagés et payés sur l’année : 80 000 €
• Taux applicable (Secteur Sauvegardé) : 30 %
• Réduction d’impôt de l’année : 80 000 × 30 % = 24 000 €

Le report en cas d’excédent de réduction

Si la réduction d’impôt calculée excède le montant de l’impôt dû par le contribuable au titre de l’année, l’excédent est reportable sur les 3 années suivantes. Cette disposition est essentielle car elle évite de « perdre » une fraction de l’avantage fiscal en cas d’impôt insuffisant pour absorber l’intégralité de la réduction sur une seule année.

Le calendrier optimal d’imputation des travaux

Pour optimiser la réduction d’impôt, il est judicieux d’étaler le paiement des travaux sur plusieurs années en fonction de l’impôt prévisionnel du contribuable — en concentrant les paiements les années où l’impôt à payer est le plus élevé, afin d’éviter tout risque de plafonnement par insuffisance d’impôt et de maximiser l’usage immédiat de la réduction.

Le hors plafonnement des niches fiscales : l’avantage décisif

C’est l’élément qui distingue véritablement le Malraux de tous les autres dispositifs de défiscalisation immobilière — et qui en fait l’outil de prédilection des contribuables les plus fortement imposés.

Le principe du plafonnement global des niches fiscales

La législation fiscale française plafonne, en règle générale, le cumul des avantages fiscaux (réductions et crédits d’impôt) à 10 000 €/an par foyer fiscal — un mécanisme qui limite fortement l’intérêt de multiplier les dispositifs de défiscalisation pour les contribuables les plus aisés.

Le Malraux : une exception explicite

Le dispositif Malraux est expressément exclu de ce plafonnement de 10 000 €/an — un contribuable peut donc cumuler intégralement :

• Sa réduction d’impôt Malraux (jusqu’à 30 000 €/an pour le taux à 30 %)
• Le plafond classique de 10 000 €/an pour les autres niches fiscales (Girardin industriel hors logement, FIP/FCPI, dons, emploi à domicile)
• La déduction du PER (qui s’impute sur le revenu global, hors du mécanisme des niches)

L’impact concret pour un haut revenu

Pour un contribuable à TMI 45 % avec un impôt sur le revenu de 80 000 €/an, sans le Malraux, le plafonnement des niches limiterait son optimisation fiscale globale à 10 000 €/an de réduction (hors PER). Avec un investissement Malraux générant 25 000 € de réduction annuelle, ce contribuable peut cumuler les deux — soit jusqu’à 35 000 €/an d’optimisation fiscale combinée, une différence considérable par rapport à tout autre profil d’investisseur limité par le plafonnement.

Malraux vs Pinel vs déficit foncier : le comparatif

Critère	Malraux	Pinel	Déficit foncier
Base de calcul	Montant des travaux	Prix d’achat du bien neuf	Charges déductibles des revenus
Taux/avantage maximal	22-30 %	Variable selon les zones et durées	Selon TMI (jusqu’à 45 %)
Plafond	400 000 € sur 4 ans	300 000 €/an	10 700 €/an (21 400 € si majoré DPE)
Plafonnement niches	✅ Hors plafonnement	❌ Soumis au plafond 10 000 €	✅ Hors plafonnement
Plafond de loyer	❌ Aucun	✅ Plafonné	❌ Aucun
Réduction maximale/an	30 000 €	Quelques milliers €/an	Déduction (effet variable selon TMI)

Le Malraux se distingue clairement par l’ampleur de la réduction accessible et son exclusion du plafonnement global — ce qui en fait l’outil de référence pour les contribuables à très haute TMI cherchant une optimisation fiscale immobilière d’envergure. Consultez notre article sur le dispositif Malraux et la réduction de 120 000 € et notre comparatif sur le déficit foncier 2026.

La rentabilité globale d’un investissement Malraux

Au-delà de la réduction d’impôt, un investissement Malraux génère une rentabilité globale qu’il convient d’analyser sur l’ensemble de ses composantes.

Les trois composantes du rendement Malraux

• L’économie fiscale immédiate : jusqu’à 30 % du montant des travaux récupérés directement sur l’impôt — un rendement garanti et certain dès la première année de paiement des travaux
• Les revenus locatifs : absence de plafond de loyer permettant une mise en location au prix du marché, dans des biens souvent très qualitatifs et recherchés (centres historiques attractifs)
• La valorisation patrimoniale : les immeubles entièrement restaurés dans des secteurs protégés bénéficient généralement d’une forte valorisation à long terme, le patrimoine architectural de caractère étant structurellement rare et recherché

L’intérêt patrimonial au-delà de la fiscalité

Contrairement à des dispositifs purement fiscaux portant sur des biens standardisés, le Malraux porte sur des biens de caractère, uniques, situés dans des emplacements historiques recherchés — un atout pour la revente à terme et pour la qualité intrinsèque du patrimoine constitué, au-delà du seul avantage fiscal.

Les étapes d’un investissement Malraux réussi

Étape 1 — Identifier le bien et la zone éligible

La sélection du bien est l’étape la plus stratégique — vérification précise du classement patrimonial (Secteur Sauvegardé, SPR avec PSMV ou PVAP), analyse du potentiel locatif du quartier, qualité de l’emplacement.

Étape 2 — Valider le programme de restauration avec l’ABF

Le programme de travaux doit être validé par l’Architecte des Bâtiments de France avant le démarrage du chantier — cette étape conditionne l’éligibilité fiscale de l’ensemble des travaux réalisés.

Étape 3 — Financer l’acquisition et les travaux

Le financement peut combiner apport personnel et crédit immobilier — les intérêts d’emprunt afférents aux travaux Malraux sont par ailleurs déductibles des revenus fonciers, complétant l’optimisation fiscale globale de l’opération.

Étape 4 — Suivre le chantier et le calendrier des paiements

Le calendrier de paiement des appels de fonds des travaux doit être coordonné avec la situation fiscale prévisionnelle du contribuable, pour optimiser l’imputation de la réduction d’impôt sur les années les plus fiscalement chargées.

Étape 5 — Mettre en location dans les délais

Une fois les travaux achevés, la mise en location doit intervenir dans les 12 mois, pour une durée minimale de 9 ans — condition impérative au maintien de l’avantage fiscal.

Exemples chiffrés selon le niveau d’imposition

Exemple 1 — Cadre dirigeant, TMI 41 %, secteur sauvegardé

Situation : Philippe, directeur financier, 48 ans. TMI 41 %. Impôt sur le revenu annuel : 35 000 €. Investissement dans un immeuble en Secteur Sauvegardé avec un programme de travaux de 150 000 € sur 2 ans (75 000 €/an).

Calcul de la réduction :

• Année 1 : travaux payés 75 000 € × 30 % = 22 500 € de réduction
• Année 2 : travaux payés 75 000 € × 30 % = 22 500 € de réduction
• Total réduction sur 2 ans : 45 000 €
• Cumulable avec PER, dons, emploi à domicile sans aucun plafonnement

Exemple 2 — Chef d’entreprise, TMI 45 %, SPR avec PVAP

Situation : Catherine, chef d’entreprise, 53 ans. TMI 45 %. Impôt sur le revenu annuel : 95 000 €. Investissement dans un immeuble situé en SPR avec PVAP, programme de travaux de 200 000 € sur 3 ans.

Calcul de la réduction :

• Travaux échelonnés : 70 000 € / 70 000 € / 60 000 € sur 3 ans
• Réduction (22 %) : 15 400 € + 15 400 € + 13 200 € = 44 000 € sur 3 ans
• Soit une réduction moyenne de 14 666 €/an en plus du plafond classique de 10 000 € des autres niches

Exemple 3 — Couple à très haut revenu, TMI 45 %, programme maximal

Situation : couple de professions libérales, TMI 45 %, impôt sur le revenu annuel combiné : 180 000 €. Investissement ambitieux dans un Secteur Sauvegardé avec un programme de travaux atteignant le plafond de 400 000 € sur 4 ans (100 000 €/an).

Calcul de la réduction :

• Réduction annuelle maximale (30 %) : 100 000 € × 30 % = 30 000 €/an
• Réduction totale sur 4 ans : 120 000 €
• Soit l’équivalent de 30 000 € d’impôt économisé chaque année, hors plafonnement des niches, en plus de tous les autres dispositifs fiscaux du foyer

Les erreurs à éviter

• Engager des travaux sans validation préalable de l’ABF : tout travail réalisé sans l’autorisation de l’Architecte des Bâtiments de France conformément au programme de restauration est inéligible à la réduction d’impôt — vérifier systématiquement cette validation avant tout démarrage de chantier.
• Ne pas vérifier précisément le classement patrimonial de la zone : tous les centres-villes anciens ne sont pas situés en Secteur Sauvegardé ou en SPR — l’éligibilité géographique doit être vérifiée précisément, parcelle par parcelle, avant tout engagement.
• Sous-estimer le calendrier des travaux et son impact fiscal : un mauvais étalement du paiement des travaux peut générer un excédent de réduction non imputable sur l’impôt d’une année donnée — un calendrier mal anticipé peut faire perdre une partie de l’optimisation, même avec le report sur 3 ans.
• Négliger le délai de mise en location : ne pas respecter le délai de 12 mois après l’achèvement des travaux pour la mise en location effective remet en cause l’ensemble de l’avantage fiscal obtenu — un suivi rigoureux du calendrier est indispensable.
• Investir sans accompagnement spécialisé sur un projet aussi complexe : le Malraux implique des montants importants, des procédures administratives spécifiques (ABF, déclaration d’utilité publique) et un calendrier fiscal à optimiser — un accompagnement par un CGP indépendant et un opérateur spécialisé est fortement recommandé pour sécuriser l’opération.

Cas particuliers

Cas de l’acquisition en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)

De nombreux investissements Malraux se font via une VIR — un opérateur spécialisé acquiert et restructure un immeuble entier, puis revend les lots restaurés aux investisseurs. Cette formule « clé en main » sécurise l’opération sur le plan technique et administratif, mais nécessite une vérification attentive de la solidité financière et de la réputation de l’opérateur, ainsi que du programme de travaux validé par l’ABF.

Cas du copropriétaire dans un immeuble en restauration collective

Lorsque le bien Malraux fait partie d’une copropriété en restauration collective (façades, toitures, parties communes), les travaux votés en assemblée générale au titre de la restauration patrimoniale ouvrent droit à la réduction d’impôt au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire — un dispositif fréquent dans les grands programmes de restauration de centres historiques.

Cas de la combinaison avec un crédit d’emprunt

Lorsque l’acquisition et les travaux sont financés par crédit, les intérêts d’emprunt afférents aux travaux Malraux constituent une charge déductible des revenus fonciers, en complément de la réduction d’impôt sur les travaux eux-mêmes — une double optimisation fiscale qui renforce l’attractivité du dispositif pour les investisseurs recourant à l’effet de levier du crédit.

Stratégie & recommandation ACVM Patrimoine

Le dispositif Malraux est sans doute l’outil de défiscalisation immobilière le plus puissant disponible en France en 2026 pour les contribuables fortement imposés — mais sa mise en œuvre exige rigueur, accompagnement spécialisé et une analyse fine du calendrier fiscal de chaque investisseur pour en exploiter pleinement le potentiel.

Notre recommandation en 5 actions concrètes :

1. Évaluez votre situation fiscale — le Malraux est particulièrement adapté aux TMI 41 % et 45 % avec un impôt sur le revenu significatif, dépassant largement le plafonnement classique des niches fiscales
2. Identifiez un bien éligible avec un opérateur sérieux — privilégiez les programmes accompagnés par des professionnels reconnus, avec un programme de travaux validé par l’ABF
3. Anticipez le calendrier de paiement des travaux — optimisez l’imputation de la réduction d’impôt selon votre situation fiscale prévisionnelle sur 2 à 4 ans
4. Vérifiez la cohérence locative du projet — l’absence de plafond de loyer est un atout, à condition que l’emplacement garantisse une demande locative solide
5. Prenez rendez-vous avec ACVM Patrimoine pour un bilan complet de votre situation fiscale et l’identification du programme Malraux le plus adapté à votre profil

Consultez nos articles sur le fonctionnement du dispositif Malraux, le Malraux et la réduction de 120 000 € et le déficit foncier 2026.

Foire aux questions

Pourquoi le dispositif Malraux est-il considéré comme la réduction d’impôt la plus puissante pour les hauts revenus ?

Le Malraux se distingue des autres dispositifs de défiscalisation par la combinaison unique de trois caractéristiques. D’abord son taux de réduction : 22 ou 30 % du montant des travaux, un niveau nettement supérieur à la quasi-totalité des autres mécanismes fiscaux disponibles. Ensuite son plafond élevé : 400 000 € de travaux éligibles sur 4 ans, permettant une réduction d’impôt en valeur absolue pouvant atteindre 120 000 € au total, soit jusqu’à 30 000 €/an. Enfin et surtout, son exclusion du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an : alors que la majorité des avantages fiscaux sont limités par ce plafond global, le Malraux s’applique intégralement et se cumule sans restriction avec les autres dispositifs. Pour un contribuable à TMI 41 % ou 45 % dont l’impôt sur le revenu se chiffre en dizaines de milliers d’euros, c’est concrètement le seul dispositif permettant une optimisation fiscale d’une telle ampleur sur une seule opération.

Quel est le montant maximum de réduction d’impôt accessible via le Malraux en 2026 ?

Le montant maximum théorique s’élève à 120 000 € de réduction d’impôt, calculé sur la base du plafond de 400 000 € de travaux éligibles sur 4 années consécutives, appliqué au taux maximal de 30 % réservé aux biens situés en Secteur Sauvegardé, Site Patrimonial Remarquable avec PSMV, ou Quartier Ancien Dégradé. Concrètement, cela représente une réduction annuelle pouvant atteindre 30 000 € si le contribuable engage 100 000 € de travaux chaque année pendant 4 ans. Pour les biens situés en Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (taux de 22 %), le plafond théorique s’établit à 88 000 € sur la même période. Ces montants s’entendent hors plafonnement des niches fiscales, et sont donc pleinement cumulables avec les autres avantages fiscaux du foyer.

Le Malraux convient-il à tous les niveaux de revenus ou seulement aux hauts revenus ?

Bien que le dispositif soit techniquement accessible à tout contribuable propriétaire d’un bien éligible, son intérêt économique est nettement plus marqué pour les hauts revenus et pour plusieurs raisons concrètes. D’abord, le ticket d’entrée est généralement élevé : l’acquisition d’un immeuble ancien en secteur protégé suivi d’un programme de travaux significatif représente un investissement substantiel, souvent plusieurs centaines de milliers d’euros au total. Ensuite, l’avantage relatif du dispositif croît avec le niveau d’imposition : pour absorber pleinement une réduction d’impôt de 20 000 à 30 000 €/an, il faut disposer d’un impôt sur le revenu d’un montant au moins équivalent — une situation typique des TMI 41 % et 45 %. Pour les contribuables à TMI plus modeste, le Malraux reste accessible mais l’avantage fiscal en valeur absolue sera mécaniquement plus limité, le plafond de réduction étant alors souvent inférieur à l’impôt disponible pour l’absorber. C’est donc bien un dispositif particulièrement optimisé pour les contribuables fortement imposés cherchant une réduction d’impôt d’envergure hors plafonnement.

Peut-on combiner le dispositif Malraux avec d’autres niches fiscales en 2026 ?

Oui, et c’est précisément l’un des grands intérêts du dispositif : la réduction d’impôt Malraux étant exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an, elle se cumule intégralement avec les autres avantages fiscaux du foyer, sans aucune réduction. Un contribuable peut ainsi bénéficier simultanément de sa réduction Malraux (jusqu’à 30 000 €/an), du plafond classique de 10 000 €/an pour ses autres niches (dons aux œuvres, emploi à domicile, FIP/FCPI), et de la déduction de ses versements PER qui s’impute directement sur le revenu global, en dehors du mécanisme des niches. Cette absence d’interaction négative entre les dispositifs permet une stratégie fiscale combinée particulièrement efficace pour les contribuables disposant d’une capacité contributive élevée, chaque levier fiscal s’appliquant pleinement et indépendamment des autres.

En résumé

• Le principe : réduction d’impôt de 22 % ou 30 % calculée sur le montant des travaux de restauration d’un immeuble ancien situé dans un secteur protégé, sous contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France.
• Les montants accessibles : plafond de 400 000 € de travaux sur 4 ans, soit jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt au taux maximal de 30 %, soit 30 000 €/an.
• L’avantage décisif : exclusion totale du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an — le Malraux se cumule sans limitation avec tous les autres dispositifs fiscaux du foyer.
• Les zones éligibles : Secteurs Sauvegardés, Sites Patrimoniaux Remarquables (PSMV à 30 % ou PVAP à 22 %), Quartiers Anciens Dégradés et zones NPNRU.
• Les conditions : location nue pendant 9 ans minimum dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, sans plafond de loyer ni condition de ressources du locataire.
• Le profil idéal : contribuables à TMI 41 % ou 45 % avec un impôt sur le revenu significatif, déjà au plafond des niches fiscales classiques, recherchant une optimisation fiscale d’envergure.
• Notre conseil : évaluer précisément sa situation fiscale, sélectionner un bien et un opérateur sérieux, optimiser le calendrier de paiement des travaux, et se faire accompagner par un CGP pour sécuriser l’opération.

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