3 chiffres clés
62 %
part de l'immobilier dans le patrimoine des français
62.2 %
taux maximum d'imposition des revenus fonciers
60 %
des français sont propriétaires de leur résidence principale
L'investissement en immobilier
L’immobilier est le placement préféré des français depuis des dizaines d’années. C’est un placement considéré comme sécuritaire tout en générant des revenus complémentaires.
Attention toutefois à la fiscalité immobilière qui peut s’avérer être un véritable frein dans le développement de son patrimoine immobilier.
C’est dans ce contexte qu’il est particulièrement utile de définir en amont sa stratégie d’investissement sur le long terme. Une réflexion en amont de la façon d’investir en immobilier permet de prendre en compte tous les facteurs de rentabilité et de développement de son patrimoine immobilier. De nombreux éléments sont à prendre en considération comme :
- Le type de location : nue ou meublée
- L’objectif d’investissement
- L’aspect de la transmission à terme
- La fiscalité des revenus
Définir sa stratégie d'investissement immobilier
Les objectifs immobiliers
Avoir une stratégie ou un plan d’investissement permet de tracer une ligne directrice dans les choix à futurs. Notamment en terme d’immobilier, cette ligne directrice permet d’effectuer des choix éclairés et rapides. Par exemple dans la vente d’un bien immobilier, des éléments comme l’impact de la fiscalité d’une telle opération ou l’impact de la rentabilité du parc locatif entrent en compte dans sa prise de décision.
D’où l’importance de suivre une ligne directrice dans ses investissements immobiliers, voici une liste d’objectifs qui peuvent définir une stratégie d’investissement immobiliers :
- Générer des revenus complémentaires
- Diversifier son patrimoine
- Vivre de ses revenus locatifs
Acheter ou louer sa résidence principale ?
C’est un choix essentiel qui aura un impact important dans la construction de son patrimoine immobilier. Pour une très grande majorité des Français, l’achat de sa résidence principale est un véritable objectif de vie. Ce qui explique que 60% des foyers français sont propriétaires de leurs résidence principale.
L’idée reçue la plus commune est de dire que les loyers sont comme « jetés par la fenêtre » alors que les échéances de crédits de sa résidence principale permettent d’investir dans de l’immobilier. C’est à la fois vrai et faux. Oui un crédit immobilier permet d’acquérir sa résidence principale mais le biais de l’achat de sa résidence principale est émotionnel. Il est tout à fait normal d’être exigent lors du choix de son futur chez soi, et plus les exigences sont nombreuses plus le prix d’acquisition du projet (bien immobilier + travaux) est important.
Le problème qui se pose dans la majorité des cas est que la capacité d’endettement se retrouve très vite saturée par l’achat d’une résidence principale. Les futurs investissements locatifs dans le cadre du développement de son patrimoine immobilier sont pratiquement impossibles (sauf changement de situation personnelle et augmentation de revenus personnels).
Dans le cas d’être locataire de sa résidence principale, l’objectif est d’utiliser sa capacité d’endettement dans le but d’investir dans des biens locatifs. La location d’une résidence principale permet de choisir un loyer modéré et bien inférieur à une échéance de crédit pour une résidence principale, sans revenus locatifs en face.
Il n’existe pas de solution miracle, en revanche il existe 2 solutions qui apportent chacune leurs avantages et inconvénients. L’achat de sa résidence principale est à privilégier une fois ses investissements locatifs réalisés, ou si le développement de son patrimoine immobilier n’est pas un objectif dans l’absolu. Alors que la location de sa résidence principale est une solution facilitante pour dans la construction d’un parc immobilier locatif.
Horizon de placement et appétence au risque
Dans toute stratégie d’investissement, l’horizon de placement et le risque sont 2 éléments clés dans les choix de placements. L’investissement immobilier n’échappe pas à cette règle, il est essentiel de connaitre son appétence au risque pour ce type de projet. L’horizon de placement est en général lié à sa stratégie d’investissement (évoqué ci-dessus).
Ce n’est pas parce que l’immobilier est considéré comme un investissement sécuritaire qu’il n’est pas exposé à plusieurs risques :
- Le risque de volatilité (fluctuation) du marché immobilier
- Le risque de loyers impayés
- Le risque de squat
- Le risque de changement de l’environnement autour du bien : école qui ferme ou nouvelle autoroute proche du bien, ce qui engendre un risque de décote du bien.
- Le risque de dégradation du bien
Ces risques peuvent être maitrisables en fonction du bien choisi, certes, il n’en demeure pas moins qu’ils sont toujours présents même à faible probabilité. Il est essentiel d’en avoir pleinement conscience avant tout investissement en immobilier.
Accroitre son patrimoine immobilier grâce à l'immobilier locatif
L’immobilier locatif est le moyen le plus rapide de développer son patrimoine immobilier. Couplé au crédit bancaire et donc à l’effet de levier, l’immobilier locatif donne accès à une croissance rapide de son patrimoine immobilier avec une trésorerie initiale relativement accessible. Les loyers permettent de couvrir une partie voire l’intégralité de la mensualité ce qui permet d’avoir un effort d’épargne assez faible.
Les deux types d’immobiliers locatifs majoritairement utilisés sont la location nue et la location meublée, elles possèdent toutes deux leurs différentes déclinaisons. Nous allons nous concentrer sur la fiscalité de chacune d’entre elles.
La location nue
La location nue est soumise au régime fiscal des revenus fonciers. La fiscalité des revenus fonciers se décompose 2 parties en fonction des revenus générés par le ou les biens locatifs :
Revenus fonciers inférieurs à 15 000€
L’investisseur locatif aura le choix entre 2 régimes fiscaux :
- Régime micro foncier : ce régime s’applique de plein droit pour les bailleurs qui perçoivent moins de 15 000€ de revenus fonciers. Un abattement de 30% forfaitaire s’applique sur les loyers bruts, qui correspond aux différentes charges que le bailleurs paient chaque année. Ensuite, après cet abattement, les revenus fonciers nets sont taxés à l’Impôt sur le Revenu (IR) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).
- Régime réel : ce régime s’applique par choix du bailleur, il permet de déduire des loyers, comme son nom l’indique toutes les charges réellement payées, il peut s’avérer plus avantageux en cas de travaux, ou si les charges annuelles dépassent l’abattement forfaitaire de 30%. C’est également via ce régime que le déficit foncier s’applique. Par la suite, après déduction des charges, les revenus fonciers nets sont taxés à l’Impôt sur le Revenu (IR) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).
Revenus fonciers supérieurs à 15 000€
C’est le régime réel qui s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers annuels dépassent 15 000€. En ce qui concerne, la fiscalité, elle est en tout point similaire au régime réel préalablement expliqué. Les charges annuellement payées viennent en déduction des loyers. Par la suite, après déduction des charges, les revenus fonciers nets sont taxés à l’Impôt sur le Revenu (IR) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).
La location meublée
La location meublée est soumise à 2 régimes fiscaux en fonction du montant des loyers annuels. Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le régime LMP (Loueur Meublé Professionnel), une double condition pour bénéficier du statut LMNP s’applique : percevoir moins de 23 000€/an de loyers et les loyers meublés ne doivent pas dépasser 50% des revenus annuels du foyer. Par exemple :
- Revenus meublés supérieurs à 23 000€ : LMP
- Revenus meublés inférieurs à 23 000€ : 2 possibilités
- 18 000€ de revenus meublés et 20 000€ de salaires : LMNP
- 18 000€ de revenus meublés et 17 000€ de salaires : LMP
Loueur Meublés Non Professionnel (LMNP)
L’avantage considérable du régime locatif LMNP est qu’il est possible d’amortir le bien loué. C’est-à-dire d’appliquer des charges fictives (non décaissables), l’amortissement intervient sur 15 ans à 30 ans en fonction de la catégorie amortie (travaux, valeur du bien, meubles, etc). L’amortissement et les charges déductibles du loyers ne sont possibles qu’au régime réel.
Le second régime disponible est celui du micro BIC, un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur les loyers.
Après abattement forfaitaire du micro BIC ou la déductibilité des charges en régime réel, les revenus meublés net sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).
En ce qui concerne la cession du bien, depuis 2025 les abattements passés sont intégrés à la base fiscale imposable. C’est-à-dire que le cumul des abattements vient en réduction de la base d’achat, ce qui augmente considérablement la base fiscale imposable. En revanche, c’est la fiscalité immobilière des personnes physique qui s’applique, les abattements pour durée de détention du bien sont donc présents.
Pour en apprendre davantage sur le dispositif LMNP, nous vous redirigeons vers notre page spécialisée.
Loueur Meublés Professionnel (LMP)
Le régime LMP possède les 2 mêmes régimes de fiscalités que le LMNP : micro BIC et réel.
Le plafond du régime micro BIC est de 77 700€ (HT).
Il possède également les mêmes avantages que le LMNP. La différence avant la loi de finance 2025 résidait dans le calcul de la base taxable lors d’une cession d’un bien, sous le régime LMP les abattements étaient réintégrés pour le calcul de la plus-value alors qu’en LMNP ils ne l’étaient pas. C’est maintenant le cas en LMNP depuis 2025.
Le fonctionnement de du calcul de l’impôt sur les plus-value est également différent sur le point de l’abattement il existe 2 types de plus-values en fonction de la durée de détention :
- Plus-value court terme (moins de 2 ans) : la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ainsi qu’aux cotisations sociales.
- Plus-value long terme (plus de 2 ans) : la plus-value est soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) soit 12,8% + 17, 2% de prélèvements sociaux.
L'investissement en SCPI (pierre-papier)
L’investissement en SCPI (Société Civil de Placements Immobiliers) permet d’accéder à de l’immobilier à un ticket d’entrée relativement faible (à partir de 1000€ la part).
Les SCPI prennent la forme de société d’investissement commune, la force des SCPI réside dans le nombre d’investisseurs, les montants investis sont élevés ce qui permet à la société de gestion d’investir dans des biens normalement inaccessibles comme dans bureaux dans le centre de paris.
Les SCPI sont gérés par des sociétés de gestion qui s’occupent de l’intégralité de la gestion locative des biens, elles s’occupent de la recherche de nouveaux projets, de l’investissement dans ces nouveaux projets ainsi que de la revente des biens locatifs.
Les SCPI permettent d’obtenir des revenus complémentaires réguliers (trimestriels, semestriels ou annuels). Ces revenus sont taxés de la même manière que des revenus fonciers (Impôts sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2%). Il existe des SCPI spécialisées en défiscalisation immobilière.
Les SCPI sont un excellent outil patrimonial pour diversifier son patrimoine immobilier, elles permettent d’investir dans des régions et des biens multiples.
Le conseil du cabinet : Il est préférable de détenir ses SCPI via un contrat d’assurance vie pour éviter la fiscalité assez importante liée aux revenus fonciers. Dans un contrat d’assurance vie, les revenus des SCPI ne sont pas fiscalisés tant qu’aucun rachat n’est effectué. Pour en savoir plus, nous redirigeons vers notre page détaillée sur les SCPI.
Acquérir un bien avec une forte décote
L'investissement en Nue-propriété
La nue-propriété est issue du principe fiscal du démembrement de propriété. Le démembrement de propriété s’applique sur la pleine propriété d’un bien, il sépare l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits) et la nue-propriété (la propriété unique du bien).
L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien avec une décote de 30% à 50% selon le projet. L’usufruit est conservé temporairement par une société de gestion qui exploite le bien pendant la durée du contrat de l’usufruit temporaire (entre 10 ans et 20 ans). Ensuite, l’usufruit rejoint la nue-propriété, le nu-propriétaire devient donc le plein propriétaire du bien, sans aucun frottement fiscal.
Attention, aucun loyer ne peut être versé à l’investisseur pendant la durée du contrat, il ne peut en faire l’usage également.
L’avantage majeur réside dans le fait d’acquérir un bien avec une forte décote par rapport à sa valeur de marché.
Pour en savoir plus sur l’investissement en nue-propriété, nous vous redirigeons vers notre page consacrée à ce sujet.
L'effet de levier du crédit immobilier
Utiliser le crédit bancaire dans une stratégie de développement immobilier est indispensable. Le crédit bancaire permet de financer la majorité d’un projet immobilier (bien + travaux). À l’aide d’un apport entre 10% et 30% en fonction du projet, des banques et de la relation client/banque, le crédit immobilier permet de conserver sa trésorerie pour d’autres projets, ou tout simplement d’accéder à des projets bien plus ambitieux.
La banque est un véritable partenaire dans le développement de son patrimoine immobilier. Le fait de pouvoir faire financer son projet locatif sur 15 ans à 20 ans permet d’obtenir des mensualités réduites et proches du futur loyer encaissé.
L’objectif d’un financement via crédit immobilier est premièrement d’accéder à des projets importants et rentables, deuxièmement de conserver sa trésorerie pour d’autres projets et les multiplier. Enfin, troisièmement d’obtenir des loyers supérieurs à la mensualité de l’échéance de crédit dans le but de générer un cashflow annuel positif sur le projet.
C’est avec un cashflow annuel positif qu’il est envisageable de multiplier les projets locatifs, le cashflow permet de créer de l’épargne qui servira d’apport pour les prochains projets.
Gérer et valoriser son patrimoine immobilier
Optimiser la rentabilité locative et la fiscalité des biens
La rentabilité locative est le moteur de tout projet immobilier locatif. C’est grâce à cette rentabilité qu’un cashflow positif pourra apparaître et donc cumuler différents projets autofinancés. Pour obtenir une rentabilité la plus élevée possible, de nombreux facteurs interviennent :
- La valeur d’achat du bien
- La valeur des travaux effectués dans le bien
- La prise en compte de tous les frais liés au projet
- La bonne évaluation des loyers futurs
- Le type de location envisageable : location courte durée (airbnb), location longue durée, location étudiante, colocation
Ensuite, il faut également prendre en compte la différence entre la rentabilité brute et nette de fiscalité d’un projet. La fiscalité locative peut être particulièrement élevée si rien n’a été prévu en amont. Les revenus locatifs les plus taxés sont les revenus fonciers, avec une imposition pouvant atteindre 62,2%, avec une tranche marginale d’imposition à 45% (+17,2% de prélèvements sociaux).
Malheureusement, il n’existe pas de solution miracle, tout choix fiscal ou montage fiscal possède ses avantages et inconvénients. En terme de rentabilité locative pure, il est vrai que le régime meublé (LMNP ou LMP) est le plus adapté puisqu’une rentabilité maximale pourra être obtenue grâce à la location courte durée. De plus, la fiscalité des loyers pourra être neutralisée les 20 premières années (environ, chaque projet est différent) grâce au mécanisme des amortissements.
La prise en compte de la fiscalité locative est à prévoir dans l’idéal en amont des investissements immobiliers. Ce qui permet de mettre en place des stratégies fiscales adaptées. Chez ACVM Patrimoine nous vous accompagnons sur l’ensemble de vos projets immobiliers, chaque projet et chaque situation étant uniques, nous prenons en compte l’ensemble des contraintes patrimoniales.
Arbitrage : vendre pour réinvestir ou conserver
Le développement de son patrimoine immobilier ne passe pas uniquement pas l’achat de biens mais également par la vente.
En investissement, c’est l’opportunité et la rentabilité qui priment sur la fiscalité parfois. La vente de biens permet de dégager de la trésorerie pour réinvestir dans un nouveau projet plus rentable et si possible plus important.
En général, de nombreux investisseurs ne souhaitent pas vendre à cause de la fiscalité sur la plus-value immobilière, ce peut être un biais important qui nuit fortement à l’acquisition de nouveaux projets immobiliers. L’imposition sur la cession d’un bien est certes un élément à prendre en compte dans la prise de décision. En revanche, ce ne doit pas être un frein, si une opportunité d’acquisition d’un projet immobilier se présente.
L’arbitrage entre un bien et un autre se fait selon plusieurs indicateur :
- La valeur totale du projet
- La rentabilité globale du projet futur (différence avec l’actuel ?)
- Le cashflow annuel du projet
- La fiscalité de cession du projet actuel
La prise de décision sur la cession d’un bien au profit d’un autre doit prendre en compte l’ensemble de ces indicateurs.
Transmission et préparation successorale du patrimoine immobilier
La transmission de ses biens immobilier est un point essentiel dans la mise en place de sa stratégie de construction de son patrimoine immobilier. Par ailleurs, c’est l’essence même de la gestion de patrimoine, construire tout en anticipant le futur. Il existe plusieurs mécanismes de transmission des biens immobiliers. Que ce soit de son vivant ou pour anticiper la transmission lors de la succession, le point commun de tous ces mécanismes juridiques et fiscaux est l’anticipation.
L’anticipation permet concrètement de bénéficier de l’abattement de 100 000€/enfant et par parent, plusieurs fois avant la succession. Ce qui mécaniquement allège considérablement la valeur du patrimoine à transmettre à son décès.
L’explication de ces principes de transmission et montages fiscaux à mettre en place pour ses biens immobiliers peut bénéficier d’une page explicative complète, c’est pourquoi nous vous redirigeons vers notre page détaillée à ce sujet.
Voici une liste non exhaustive des solutions patrimoniales existantes :
- SCI à l’IS ou à l’IR
- SARL de famille
- Utilisation de l’abattement des 100 000€/enfant et par parents tous les 15 ans
- Démembrement de propriété
Conclusion
La première étape est d’établir une situation initiale sur plusieurs points :
- Revenus annuel et endettement actuel
- Patrimoine actuel
- Capacité d’emprunt
- Épargne liquide à disposition
- Imposition annuelle
Un bilan patrimonial est une excellente solution puisqu’il présente l’ensemble du patrimoine ainsi qu’une vision d’ensemble des objectifs et besoins.
La seconde étape est d’établir ses objectifs à court, moyen et long terme. Ce sont ces objectifs qui définiront l’orientation de la stratégie de développement immobilier.
L’élément essentiel dans le développement de son patrimoine immobilier est le crédit bancaire, c’est grâce à l’effet de levier immobilier que l’enrichissement est possible. Sans crédit bancaire, il serait nécessaire d’accumuler la trésorerie nécessaire à l’achat d’un bien immobilier, ce qui est une véritable perte de temps.
Le second conseil que nous vous apportons est de bien choisir le type d’investissement locatif : nu ou meublé.
Ce choix est primordial puisqu’il possède un fort impact fiscal concernant les loyers générés par le bien. Comme nous avons pu le voir en amont, les revenus fonciers (logements nus) sont les revenus les plus taxés en immobilier.
Enfin, il est important de savoir vendre au bon moment dans le but d’acquérir de nouveaux projets immobiliers.
